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房地產分析
房地產涉及買城市
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年7月20日

近年有不少外國房地產項目在香港展銷,包括英國,澳洲,加拿大,日本,德國,美國,泰國,星加坡,馬來西亞,越南,紐西蘭,以及東歐諸國等。

然而,除非是買農地,大多數項目是位於某城鎮或其附近社區,與其說是買某國樓盤,實際是購入某城鎮之房地產。

至於該城鎮所在的國家 (包括州或省份),主要涉及考慮其政策,法律,制度,言語,以致稅務環節對 (外來) 投資的影響,倘若對投資整體有利 (或起碼沒有不利),則可放心投資,相反,就算尋找到有前景的城鎮也會卻步。

據此,從宏觀層面看,未挑選哪個房地產項目哪個單位前,首先要選對城鎮,揀中事半功倍,揀錯事倍功半。如何揀?如下:

1) 選一些難以替代的城鎮 = 不一定要規模大,人口多或富有等,雖然 mega cities 有其優勢,但不少獨一無二之城鎮是規模不大的,例如大家都熟悉的(英國)儉橋,它並非國際金融中心,然而在學術科技上甚有地位。

2) 有吸引人才聚集能力的城鎮 = 且最好來自四方八面,不但有工商人才,也有人文科學的,尤其當 AI 可於未來取代不少"程序化"的工種。此外,倘若這批人才是 work hard, play hard 一群就更佳。

3) 有份量大學及研究院的城鎮 = 單靠著名學府未必令城鎮興旺,但興旺的城鎮通常都有些有份量的大學和研究院,舉例如倫敦有 LSE , 紐約市有哥倫比亞大學。

4) 有前景的城鎮 = 有獨一無二條件,有人才,也有好學院,雖有一定優勢和"成功"機會,但仍要看客觀環境,繼而考慮到前景之問題。

筆者覺得環球狀況似乎顯示會出現比過往(或想像中)要大的變遷,因幾個元素同時在變且互相衝擊,涉及範疇不只經濟,科技或AI,更有社會,文化等,再加上人口灰髮化及近年借貸上升,估計會先苦才後甜。

因此,考慮城鎮之前景不能只看過往"業績",需要想像在未來日新月異的境況下,該城鎮仍否仍豎立不倒。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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