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房地產分析
買外國地產分散投資風險越來越困難
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年7月11日

近日獲邀在一個外國地產展銷會上作演講嘉賓,筆者藉此與聽眾分享部份投資外地的經驗。其中兩點內容:

1) 買外國地產未必可減低價格風險

投資地產會有多樣風險,包括價格風險,例如買入100賣出70,或租客風險(如出租),例如錯租了給租霸,這裡集中談及價格風險。

為甚麼到外地買樓分散不了價格風險?因為近十年不少中外地產市場價格之趨勢比過往較為"齊上齊落",技術用語是相關數值甚高 (significant correlation)。

那甚麼導致這些市場的相關數值於近十年變高?QE (quantitative easing), 所謂"量化寬鬆"。嚴格來說,筆者不能百分百確定QE是主因,要研究會涉及甚多功夫和功力,但QE出現後各市場的相關數值又的確高咗。

高咗又即係點?即係閣下在香港置業,又在紐約市及多倫多買樓,就以為可以分散價格風險,實際未必,假設逆轉,閣下只是分散了損失而不是風險 (例如原本在香港蝕120,變成香港蝕40,紐約市蝕40,多倫多蝕40等,仍共蝕120)。

世界未QE前得,QE咗就未必行得通。

表: 筆者數年前計算了幾個地產市場之間的相關數值,留意2011-2015年的較高數字

2) 留意一些處於低谷的巿場

QE之效果不是平均分配到各市場的,有些多,有些少,另一些甚至無。據此,一些市場的地產價格仍然處於較低俗之循環,筆者覺得當中會有可趁低吸納的機會,不過需要耐心尋找和等待其翻身。

往哪裡尋找有關資訊?一些國際大(地產)行及評級機構會定期發報市場研究,包括哪些市場位於興旺循環,哪些處於低潮地帶,往後者打主意。

圖: 市場循環樣板(只供參考, for sampling only, source: Fitch Ratings)

當然,不是凡低谷的都買得過。Happy hunting!

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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