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房地產分析
做多倫多業主要交的稅
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年7月25日

加拿大有重稅的形象,這有其道理但並非全對,視乎個人收入多少以及在那個省份工作生活,有時比美國的還要低。當然,若與香港個人入息税相比,加拿大的不但重些,更是煩和繁得多。

然而,在買賣物業方面,因香港近年增加了各樣稅項,交易費用之繁複感覺變得與多倫多的差無幾。這"差無幾"只是對外國且非居住在加拿大的買家而言,若閣下是加拿大公民或移民等,則簡單些。

話說回來,無論閣下是否加國公民或有否居住權,除交易稅款外,投資多倫多物業通常有以下稅項:

1) 城市稅 (municipal tax) = 又或稱物業税 (realty tax),有如差餉,是業主負責的,物業出租或不出租都需要付給有關市政府,計算方程式是以物業估值(注意: 不是租值)成以某百分比。

再者,不同城鎮會有不同百分比,且可年年有異,若以多倫多巿為例,近年住宅稅率大約為0.7% 左右,五十萬加元物業可能繳約三千五元。

2) 租金要報稅 = 若將物業出租,租金扣除有關維修管理稅項等費用及按揭利息後 (若有借貸),仍有剩餘的租金,通常要交點稅,稅率則視乎銀碼多少及是以個人或公司名義持有,且注意就算是沒有淨租金收入也需要報稅。

與這環節有關的是物業折舊 (building / capital depreciation),稅例是容許業主申報 (claim) 這折舊的 (也可以不申報的),即當折舊為日常開支,租金除扣前述的税費及按揭利息等外,更扣折舊,但因折舊並非真金白銀的費用,變相部份剩餘的租金收入得以"被掩蓋",繼而減少了需交的稅額。

驟聽很"着數"?請看下去。

3) 物業升值售出要交税 = 投資$100,賣出$300,增了值的$200要交稅。

假設業主在這之前有利用折舊來減輕租金收入稅項,例如多年來共申報了$45折舊,售出時就要將這$45加 $200,即當總共升值了$245來計稅額。

據此,並非所有業主都利用折舊的,也可以在部份物業上用,另一些不用,視個人情況而定,用與不用各有利弊。

上述只供粗糙參考,細節更可因人而異,必須尋求專業加拿大稅務會計師協助安排稅務和報税問題,且要有好的 book keeping。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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