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蔡志忠
2019年9月18日
人們對樓市的誤解
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  反修例引發的騷亂仍在繼續,政治問題本應政治解決,然而外界卻將其歸咎於房屋問題上,認為香港年輕人眼見房價高昂,買樓遙不可及,才憤怒地走向街頭示威。雖然五大訴求之中沒有提到房屋問題,但大家也不能不正視。

  朋友的兒子想結婚組織小家庭,為了買樓而煩惱。筆者細問其原因,原來世侄大學畢業不久,加入外資行工作,月薪近4萬元,而女朋友像是在酒店工作, 月薪也有2.5萬左右,兩人的收入加起來合共超過6萬元。朋友告訴我︰「現在的年輕人就是因為買不起樓,才走出來抗議,樓價真的貴到一世都買不起,要打倒地產霸權!」

  「等等,世侄想買多大的房子,為何總認為買不起?」經了解,原來兩位年輕人打算一起置業,聽說現今樓價都是天價,動輒要千萬元以上,不但買樓沒有首期,就算有,又怎負擔得起每月供款?於是內心非常不滿,也懶得真正去了解樓市。究竟樓價是否貴得連問都不敢問呢?

  我們就以近期推出的新樓作計算,首次上車不妨從遠一點開始,以會德豐將軍澳日出康城9A期為例,面積由370呎至770呎,樓價約520萬至1200左右,折實呎價13,794至16,232元,平均呎價約14,997元。而另一個近期開售的白石角鷹君新盤朗濤,實用面積389至1,231方呎,折實價553.6至1,994.5萬元,呎價11,446至16,202元。綜合以上兩個上車新盤,假如購買一個600萬以下單位,以8成按揭計算,首期120萬內,每月供款約2.1萬元。

打倒房地產 治標不治本

  從以上例子看,世侄與女朋友合共入息過了6萬元,每月供款2.1萬不成問題,而且我的朋友也準備了3至4成的樓價首期給他們買樓,也就是說發揮了父幹精神。現今香港交通完善,上述所提兩個新盤都在鐵路沿線,尚算方便。只要有兩成首期,入息4萬元以上就可以上車買樓,沒有首期的,就應該學學長輩當年努力儲蓄幾年。買樓其實並非想像中那麼難,只是大家沒有認真計算,人云亦云,因此對樓市產生了誤解。

  無可否認,香港的豪宅貴絕全球,報章經常報導每呎十萬八萬的高價成交,但那些是少數超級豪宅別墅,真正中小型新盤只是每呎@12000至13000起步。再說香港住宅樓盤是以實用面積計算,跟深圳的建築面積計算就有兩成差距,加上港幣和人民幣又有一成匯率之差,今天深圳帶精裝的新樓價格每呎也近一萬元,兩地樓價實際差別並非那麼大。

  筆者贊成將樓市分開兩個市場,大量興建公營和資助房屋,甚至以低廉價格出售給基層市民。近期反對地產霸權的聲音又再高唱入雲,如果當局或建制派純粹以打倒房地產為目標,來回應反對派的五大訴求,最終恐怕又再一次捉錯用神,治標不治本。

 
 
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1. 路過 2019-09-18 16:27:11
其實捉錯用神既係筆者,根本唔係買唔買得起既問題,係公平問題,政府好多措施都唔肯去做,例如空置稅,持有二個物業以上既累進稅,租管等,就係驚影響地產商利益,令到政府恒之有效既收入失去引起財赤,係政策傾斜引起既不公平問題,唔好轉移視線,你人為地壓抑供應以抬高價格本身依個行為就已經違肯左政府服務市民既責任
2. 基層市民 2019-09-18 16:31:08
原來深圳樓價都唔平,如果以建築面積計,又相差兩成,加上人民幣匯率差別,同埋樓宇的室內裝修,大陸都係清水樓為主.
所以蔡老闆講得啱.
3. 浪子心聲 2019-09-18 16:32:32
我的建議是「請不要再誤導香港市民」,這篇文章只是叫年輕人努力做「樓奴」,他們不會甘心做一世樓奴嘅!

這對中產小夫婦的一生就是為這300多呎的納米樓努力儲錢畀首期,然後供樓二十多年,這樣的人生對下代公平嗎 ?

公屋聯會倡建青年住屋單位,重推「港人港樓」助置業 ,就真係為年輕人帶來希望;這有點像「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」的分割模式。若再加入「只可轉售首置香港永久居民」條件,突顯其居住功能,同時減低這類私樓落入外地人或投資者手中,成為投資工具。

香港年輕人應對這類「港人首置私樓」有感覺,為他們帶來希望,未來你們有機會買得起私樓,建立自己的家。
4. 實事求是 2019-09-18 16:39:44
香港新樓其實唔算太貴,跌1成我都想再買.我信香港仲會好!
5. 東成 2019-09-18 16:43:16
樓上浪子兄見識稍遜,蔡生呢篇文章何來誤導觀眾?大家有言論自由,睇法唔同都冇所謂,但請講出理由.
6. 基層市民 2019-09-18 16:45:55
完全有道理.
[真正中小型新盤只是每呎@12000至13000起步。再說香港住宅樓盤是以實用面積計算,跟深圳的建築面積計算就有兩成差距,加上港幣和人民幣又有一成匯率之差,今天深圳帶精裝的新樓價格每呎也近一萬元,兩地樓價實際差別並非那麼大。]
7. 有未來 2019-09-18 16:55:43


人們對樓市的誤解???樓市規律是升快跌慢???應該是擁有物業,擁有未來,貴都要買......


香港享有言論自由,資訊透明度很高,媒體報導新聞迅速,人們可第一時間了解世界發生甚麼事情。港人最關心金融與地產,因此對樓市的動態極為敏感,在目前的市況下,不用筆者多提醒,聰明的買家已早著先機,將市場上的筍盤搶購一空,正所謂 「入市快人一步,置業理想達到!」

  說得沒錯,港人對樓市觸覺敏銳,一發覺市況變好,即是一聞到「燶味」,立即爭先恐後入市,快速將市場上的筍盤掃光,樓價也在短短一個多月上升了大約5%。現在二手樓市場已開始缺盤,一手樓去貨也十分迅速,






8. CD ROM 2019-09-18 17:00:20
近排較偏遠既鐵路盤(東鐵&西鐵)已經出現左5字頭既3房盤了, 更不要說2房.

成日又話貴又上唔到車既朋友, 你們有留意嗎? 你們有準備嗎?
9. 不廢的中 2019-09-18 17:03:15
3樓浪子就是典型想不勞而獲的代表。香港人輩輩都是辛勤工作,儲蓄上車,再傳給下一代,智慧汗水運氣決定了他們成就的大小!不公平?哪來的絕對公平!不如這輩子多積德,下輩子投個好胎喇!
講到尾,也不是住的需求,我看你就是羨人富貴。大條道理無非為一層樓,而且是要可以升值那種樓!繼續發夢吧!
來緊全球重新QE,香港差極也好過大多地方,政府有意放寬按揭,至於你,各自努力咯!
10. 支持者 2019-09-18 17:10:48
浪子兄:

何為誤導?幾年前成日話人做樓奴,叫人唔好買樓是否又是誤導呢?

呢個係觀點與角度問題,400呎小兩口新婚夠住了,香港樓現在是實用面積.

如果550萬買一個有會所設施新樓,我認為唔算差,供440萬,每月$19000左右,利息支出每月$8700.
只是$8700,當儲錢唔好嗎?
11. 誰可估計 2019-09-18 17:34:05
有說浪子兄並非冇樓人士,而是一早有樓但早幾年升市睇跌沽樓,搏樓市大跌再買迫的賭徒。
12. 風險 2019-09-18 17:36:02
宜家仲講買樓,遲啲份工都保唔住,所以看定一啲!
13. 坐巴士的人 2019-09-18 18:29:29
請問如果你食開嘅牛腩麵在5年內由20蚊加到100蚊, 而你亦當然食得起, 但會唔會食得開心同甘心呢。 買樓如果買得唔開心, 買黎做咩。
14. 小心樓爆 2019-09-18 18:49:04
樓主是投資者,自然講得好聽,不過都冇叫人買樓,還算好了.

現在叫人買樓等於叫人入火坑.樓價跌3至5成閒閒地.
15. 自我陶醉 2019-09-18 20:14:19
計劃經濟即將登陸香港。阿爺一早就講咗,樓係用嚟住,唔係用嚟炒。 仲未get 到? 
16. 引刀一快 2019-09-18 21:23:16
成日都聽到話分開兩個市場,咁就分開咗先入市喇。
仲有一個問題,政府大力推行大灣區,咁大灣區有屋就享受唔到香港房屋福利,似乎拉大灣區後腳喎。
17. 我有一計 2019-09-18 21:50:22
我有一計:凡是置業人仕,都可以憑藉單據向稅務局申請退款,實報實銷,兼且有額外10%奨金奨賞。我的這一計非常有效,希望考慮考慮。
18. ~~ 2019-09-18 22:35:54
另一誤解是,業主大跌市不一定會賣樓,可能再買.
19. 世事難料 2019-09-19 00:04:57
樓價或會有所回落,就算平都唔買啦,你估香港安寧咩,以後香港分分鐘差過深圳!
20. 沒落 2019-09-19 01:42:37
香港咁多年嘅光輝,可能到咗一個盡頭,如果一國兩制破壞咗,法治冇埋,香港就散了,樓都冇保值作用.

我就唔買樓了,不過唔知能夠走去邊?
21. 烏鴉 2019-09-19 01:48:21
弱勢年青人的絕望怒氣怨氣彌漫全香港不會散去。
22. Kanfai 2019-09-19 06:45:49
大白痴,我們要的是你講的120萬首期,我講要是120萬樓價,我們要是用6萬首期可買到實尺600尺才可能收貨
25. 華哈哈 2019-09-19 11:12:34
以一對6.5萬情侶買一個垃圾堆田區附近唔夠400呎的納米單位?仲要靠父幹比首期?呢個例子好很公平囉!
26. 忍者 2019-09-19 11:18:33

一畢業就有4萬蚊人工(仲要有個2.5萬人工既女友),梗係易上車啦。至弊大部份人到40歲都未搵到4萬呢。

唔好同我講40歲都無4萬係唔夠本事,10年前搵2-3萬既人已經可以輕鬆上車。根本樓價就係離唒地。

27. 亮劍 2019-09-19 12:15:15
年輕人嚮往民主及自由,又希望上樓做業主,但依家對冧香港就可以達到目的?

大陸係咪香港年輕人所謂咁弱雞,呢段新聞要睇睇!!

華為發布AI訓練集群Atlas 900 號稱全球最快 10秒掃瞄20萬星體
https://www.hk01.com/article/376620

5G加上Al,絕對有可能係人類第四工業革命,華為喺呢兩個範疇都取得前列領先位置,怪不得不特朗普視佢為眼中釘!
28. 私樓人。 2019-09-19 13:20:54
識女仔不要選住公屋的,又窮又懶又短視。
29. 活在當下 2019-09-19 13:28:44
我看不見年輕人嚮往民主及自由,只見佢地追求暴力及破壞
30. 有計 2019-09-19 13:41:34
凡參與破壞者,一經定罪,一是坐牢,二是如參與破壞者住公屋的。即時收回。並趕所有同住的人出街。公屋只給支持政府者。
31. 蔡志奸 2019-09-19 14:11:09
蔡志忠對老豆和樓市和年輕人的誤解

老豆自己也沒有樓, 怎付孩子的首期?

孩子畢業的學費是蔡志忠付嗎?

孩子不須養老豆嗎?

樓市要不斷升, 蔡志忠才高興嗎? 

樓市高位, 老豆和孩子不應其望樓市下降, 要不斷從高位買入嗎?

身為亞洲地產創辦人, 蔡志忠你太恨錢了
32. 望東樓 2019-09-19 15:31:06
大學畢業不久,加入外資行工作,月薪近4萬元係香港似乎已經非常唔錯,好似話係滙豐做兩年MT都係兩萬三,前途應該唔錯。唔計年尾花紅,十三個月糧用十二個月攤分,兩口子係大約係一個月七萬。睇番政府數據,每月現金收入超過佢哋嘅家庭只有大約二十七萬戶(全港二百零七萬戶)。以咁嘅準明日之星應該擁有乜嘢級數嘅物業就留返俾大家評論啦。不過點都好,準明日之星總不能生活得太寒酸。話時話個位女士好可能放緊無限期無薪假。
33. 實事求是 2019-09-19 16:26:56
香港部分年輕網民的質素比較差,唔單止2萬入息都冇,連工都應該冇,最好就送樓.

好心唔好講咁多嘢啦.仲講買樓?咁嘅質素令我對香港未來好擔憂.
34. 引刀一快 2019-09-19 16:27:47
To 26樓 忍者兄

如果4萬有難度,仲要女友有2.5萬又係有難度的話,香港依家有一招可以輕易解決!

自己揾2.5萬,然後揾個月入4萬嘅拍拖咪得囉。
35. 基層市民 2019-09-19 19:00:51
蔡老闆終於又俾人罵了!大家理性一點吧.好無奈!
36. 支持者 2019-09-20 00:39:22
To:31樓 志奸

閣下似乎唔了解蔡生,佢從來冇話想樓價升.
如果你想買樓,都可以叫蔡生做老豆,如果蔡生肯認你做仔,包你首期有2千萬,問題係蔡生肯唔肯認,就算做契仔都有得俾.

仲有版頭幾個青年 ,一樣嘅 ,蔡生肯收你做契仔, 2千萬首期買樓最少.客觀啲講,你們可以罵佢,我諗佢唔會太介意,蔡生是一個有修養的投資者.
37. 我要舉報 2019-09-20 00:56:37
香港樓講到平過深圳樓,月入4萬(兩人加埋)可以買有會所新樓,我唔係好信,作者好明顯誤導讀者.
38. 自然一派 2019-09-20 14:22:11
香港有兩代人溝通問題,上一代肯捱,下一代唔肯,因為有啲人有父幹,有啲人冇.

供樓冇問題,但冇父幹又唔肯儲錢就冇首期,咁就上唔到車,呢班人就愈來愈憤怒,不如攪炒,齊齊窮好過啦!
39. 亮劍 2019-09-20 16:39:06
其實政府而家真係好頭痕~
樓價高,未買樓既年輕人X!
樓價唔落,前幾年沽自住嘅租住等X!
樓價大跌,呢幾年買咗樓嘅人X!
填海或發展郊野公園,環保人士X!
收農地,發展商X!
收棕地,新界鄉紳X!
唔做嘢,咁就畀全世界X 😥😥😥
40. 自然一派 2019-09-20 18:14:59
樓上亮劍兄講得啱,不過深圳市樓價都10幾萬一平方,同香港新界差不多,香港年輕人都話買唔起,好憤怒要攪炒,唯有齊齊攪炒.
41. 樓市中哥 2019-09-20 20:22:36
樓價係高,令很多人居無定所。

不過我身邊很多同輩都是有物業的“和理非”。

推低樓價解決不到根本問題
42. 工友 2019-09-21 00:21:34
掠奪就是賊的本性,至死不改
43. 生氣 2019-09-21 01:23:03
香港總一班廢柴,成40歲人都冇4萬元人工,又唔肯一早申請公屋或買居屋,天天埋怨樓價高,不知所謂.

冇錢冇本事就唔好學人買私樓,仲好意思大大聲鬧人,香港真係愈來愈墜落.
44. 生氣 2019-09-21 01:34:34
香港呢班廢柴,井底之蛙,唔知世界已改變,生意又未做過,樓價回一點沒問題,但大跌3-5成,中小企就出事,繼而影響香港金融中心地位,所以政府是唔會俾樓價大跌.

連大陸政府都唔敢俾樓價大跌,口講樓住不炒,實際是要保住樓價,經常曲線幫助房地產,咁至令經濟平穩向好.
45. 笑料 2019-09-21 10:30:10
樓上:

廢柴多數慢慢變身做《黑心淡》,日日上網吹樓價會大跌3至5成,將自己冇本事買到樓的怨氣,轉嫁去有樓的業主身上,自己冇都唔想睇到人地有。

你話齋樓市真係大跌經濟又點會好,平日冇風冇浪呢班人已經落後於人,到環境變得更惡劣第一批死就係呢類人,樓幾平佢都冇能力買,佢嘅餘生就係上網吹樓市大冧,幸災樂禍打多幾個《哈哈哈》,已經係佢最大成就。
46. 引刀一快 2019-09-21 11:49:56
“又唔肯一早申請公屋或買居屋,”

好得意,講到啲樓好似外國入口嘅咁。

47. 完全同意 2019-09-23 02:09:24
年輕人要正視上車問題,如果有心買樓,就努力工作,唔好以為一定達唔到,認真計劃儲蓄,幾年後是可以上到車.
48. 度今秋 2019-09-24 20:20:15


人們對樓市的誤解



現在根本不是買樓好時機,188點買的樓,2019年難平手,虛假反彈190點買的樓,心驚膽跳度今秋…何需自吹自擂.