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蔡志忠
2019年8月21日
動盪中 投資者煮酒論樓市
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  日前著名財經界才女劉羽葳女士(葳葳)和朋友Angelina在銅鑼灣遊艇會請客,有幾位資深物業投資者參加,其中有紀惠集圑湯文亮博士,舖王黎永滔先生(滔哥)以及香港經貿商會會長李秀恆博士,還有財經界和基金界朋友。在目前動盪不安的環境下,難得可以相聚一堂,互相交流意見,分析對未來前景的看法。

  香港面對內憂外患,大家難免憂心忡忡,雖然美酒佳餚當前,也會因為激辯而火花四濺。席上都是工商界精英,在香港投資押上重注,自然不想香港沉淪。李博士擁有多幢工業大廈,近年來受惠政府的活化工廈政策而成了大贏家,他非常關心時事,最近經常每天同時看兩個電視台,親眼目睹媒體報導新聞時持雙重標準,他希望香港盡快恢復社會秩序;百億舖王滔哥投資眼光準繩,這次他認為後果很嚴重,飲食零售酒店旅遊等行業將出現倒閉潮,不久會有不少打工仔被裁員,導致失業率大幅上升。大家講到心灰意冷時,甚至討論到轉移他國投資和移民選擇何處。

  在座幾位皆是地產界高手,葳葳自然也不會放過其他人,所謂煮酒論英雄,酒過三巡後,對於樓市前景,各自有一番獨特看法。湯博士家族坐擁幾百億物業,他最為關心樓市走勢,他認為住宅樓價未來一年會下跌,細價樓跌幅最大,可達20%-25%,二房至三房的中型單位跌幅約15%-20%,而三房兩廳的大型單位跌幅較小,大約10%左右,豪宅最為穩健,由於供應少買家實力強,所以價格不會跌。所謂酒後吐真言,湯博士這次評述非常認真,他確定樓市下調已成定局。

跌勢雖已成 新盤仍沽清

  筆者當然也要發表一下個人拙見,既然大家都認為樓市跌勢已成,筆者就將它分為幾個範疇來講,舖位有最大危機,整體會有20%-30%跌幅,寫字樓整體會下調10%-15%,而工業價格基數較低,或只會下跌5%-10%左右,由於上述所講的工商舖都有一線和二線之分,其中又以一線物業的跌幅會比較大。至於住宅方面,筆者認為跌幅會較為溫和,未來1年跌幅可能只有5%左右,原因是供應仍然來不及。晚飯後的第二天,有一個荃灣住宅新盤開售,推出的354個單位在一天內沽清,證明住宅新盤需求強勁,暫時仍然無懼社會動盪。

  席上還有幾位金融專家和基金經理,由於本欄主講的是地產,金融方面就留待下回分析。這兩個多月來各位的心情一定很沉重,筆者希望香港人不要忘記《獅子山下》精神,理性對話討論,努力修補裂痕。最後,以一首《獅子山下》歌詞送給大家作為共勉︰「人生不免崎嶇,難以絕無掛慮,既是同舟,在獅子山下且共濟,拋棄區分求共對!」

 
 
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1. 基層市民 2019-08-21 16:30:06
投資者講的結論是樓市明燈?社會動盪樓價跌一點好合理,買樓等一等小心啲,10月施政報告樓市應有大動作.
2. 初心 2019-08-21 16:48:04
蔡老闆好文!無一味唱好,市跌就講跌,估市準確中肯.
有啲評論家一時一樣,有名氣但唔準確.
3. 東成 2019-08-21 19:16:30
樓價下跌多數係工商舖,營商環境差直接衝擊,住宅仲頂得住,呢點我同意蔡老闆分析,好有見地.
4. 支持者 2019-08-21 19:20:50
如果口口聲聲講自己係香港人,就要有香港精神!

[這兩個多月來各位的心情一定很沉重,筆者希望香港人不要忘記《獅子山下》精神,理性對話討論,努力修補裂痕。最後,以一首《獅子山下》歌詞送給大家作為共勉︰「人生不免崎嶇,難以絕無掛慮,既是同舟,在獅子山下且共濟,拋棄區分求共對!」]
6. 誰可估計 2019-08-21 20:40:01
13. 雲在青天水在瓶 2019-05-22 22:24:18
中美貿易戰的第一輪,正式開打是2018年7月6日,美國對華徵稅清單第一部分正式生效,該部分涵蓋進口價值約340億美元的中國商品,之後香港樓市於2018年8月12日中原指數創出188.64新高後回落。同年12月1日,習近平與川普在布宜諾斯艾利斯會談,休戰3 個月,指數於2019年2月3日169.95止跌回升。

就在全世界都在期待中美可以簽訂協議時,5月6日凌晨,川普在其推特上宣布將2000億美元的中國商品關稅從10%上調到25%,並於5月11日生效,隨後談判破裂,第二輪貿易戰再燃戰火。按此時間點,中原指數很可能在6月中下旬完成第二次探頂。

照此推論,中原指數的雙頂跌幅最少將至151.26。中原指數前浪頂出現在2015年9月13日,146.92,此位附近會出現較強的支持,但不能確定在此見底。
14. 引刀一快 2019-05-23 00:40:18
幾時買得起,幾時就係入市最佳時機喇。
15. 拭目以待 2019-05-23 01:49:49
13樓雲兄:
閣下意思係樓價在下月份指數到高位188.64點見頂後,會回落至151.26點,即最少下跌兩成.
買樓應該再等等.
那麼何時是入市時機?
………………………………………………雩

5月22未出現遊行和今天的局面,雲兄估CCL會回落到151.26,現實是直到今日AA話成交量大跌冇單開,CCL仍企在188.22,雲兄又失蹤了。
7. 世事難料 2019-08-22 00:09:38
樓價跌兩成一啲都唔出奇,雲兄今次算係好準,起碼講中唔再升,跌浪就快開始,跌市通常比較慢.
8. 一半一半 2019-08-22 00:24:10
樓價未必跌,香港係福地,大埔住宅映日灣一日沽清350幾個單位,需求殷切.
9. 亮劍 2019-08-22 08:21:58
呢度係小弟於8月13日與友人的對話,其中蔡總亦包括在內😅~~~

我認為呢一個反送中運動已經變咗質,而警察最失策嘅地方係將所有記者推向暴徒嗰一邊,呢兩個多月嘅新聞報道,大家都睇到傳媒編採立場越來越偏頗,警察有錯就大張旗鼓做大佢,另一方面暴徒就算使用暴力手段對待警察,就詐睇唔到或輕輕帶過。
傳媒一面倒地(大公文匯唔該慳啲)選擇性報道,便搞到大部分市民睇見嘅畫面就會係警察亂打人,遊行人士使用武力自衞係合理嘅!
如果要我提供意見,小弟認為中央應該要派一啲有經驗嘅戰地記者去拍攝示威(其實係暴動)場面,然後將「事實」公開!!
10. 警察最失策嘅地方 2019-08-22 09:10:35
你冇野吓話,香港啲傳媒幾時有忠實過?
11. 大鄉里 2019-08-22 09:32:49

我看到的是關於信任問題,分信與不信两批人.互相很難改變對方.

相信中國的,覺得冇問題,

不相信中國的,會想出無數問題,

正如買樓,不相信者質疑當地法律,質疑律師真不真,質疑文件真不真,質疑樓結構,質疑政策能不能持續不變,所以分為買與不買.

信者可留下,不信可走,互鬥無意義.


12. onclerkclerk 2019-08-22 11:38:55
公營香港電台也有反動派,其他毒媒左右香港市民的思想觀念。
13. 自然一派 2019-08-22 11:54:52
亮劍兄果然有見地,非常好嘅提議!
14. 正確 2019-08-22 16:29:31
我同意蔡老闆見解,買樓等施政報告後.

  "筆者當然也要發表一下個人拙見,既然大家都認為樓市跌勢已成,筆者就將它分為幾個範疇來講,舖位有最大危機,整體會有20%-30%跌幅,寫字樓整體會下調10%-15%,而工業價格基數較低,或只會下跌5%-10%左右,由於上述所講的工商舖都有一線和二線之分,其中又以一線物業的跌幅會比較大。至於住宅方面,筆者認為跌幅會較為溫和,未來1年跌幅可能只有5%左右,原因是供應仍然來不及。晚飯後的第二天,有一個荃灣住宅新盤開售,推出的354個單位在一天內沽清,證明住宅新盤需求強勁,暫時仍然無懼社會動盪。"
15. 東成 2019-08-22 16:57:06
亮劍好文,有啟發性,宜家當然唔係反送中,係反中共至真.
深圳做一哥,香港未來的年輕人受教訓!
18. 小心樓爆 2019-08-23 17:29:36
香港樓價快爆煲,連四叔都賣和生圍地,證明後市堪虞,一個愛地如命嘅富豪今日沽地,大家醒目啲.
我認為跌兩三成係最基本.
19. 小心樓爆 2019-08-23 17:36:21
未來10年,香港樓價同深圳愈來愈接近,即香港跌一點,深圳升一點.金融地位唔好被改變,這個係香港嘅基石.
20. 見得到 2019-08-23 17:52:39
雲兄:
閣下是有見識之人,呢次唔知點睇,深圳要打造為一個示範區,香港有威脅,不過又是有一個退路,好定唔好?請雲兄指點迷津.
21. ANA 2019-08-23 23:29:14
中美攬炒,美息將再見O
22. 支持者 2019-08-24 18:11:03
跌冇所謂,大家預咗啦.香港金融地位唔會變.

[在座幾位皆是地產界高手,葳葳自然也不會放過其他人,所謂煮酒論英雄,酒過三巡後,對於樓市前景,各自有一番獨特看法。湯博士家族坐擁幾百億物業,他最為關心樓市走勢,他認為住宅樓價未來一年會下跌,細價樓跌幅最大,可達20%-25%,二房至三房的中型單位跌幅約15%-20%,而三房兩廳的大型單位跌幅較小,大約10%左右,豪宅最為穩健,由於供應少買家實力強,所以價格不會跌。所謂酒後吐真言,湯博士這次評述非常認真,他確定樓市下調已成定局。]
23. 誰可估計 2019-08-25 10:32:24
别說雲兄,今年年頭各術數名家寫的2019年運程書,有誰預測到香港6月後至今天所發生的巨變?

年年吹年年唔準,是旦撞中一個事件(如空難,地震等)就大吹大擂自封生神仙。

話明係估計,估唔中失蹤是常識吧?
24. 亮劍 2019-08-25 16:19:27
近呢十多年不少香港人睇野,都係以香港為中心點出發,但咁樣會出現只見樹木不見樹林。
呢家我代入習近平角色度諗~~
為確保經濟持續穩定發展、為維持對中國的有效統治、為自己的統治合法性得以延續及鞏固……
當前最重要的課題,肯定係同特朗普拆掂呢個中美貿易協議。
呢度重申站在習近平位置看,特朗普要中國買多啲美國農產品、保護美國商人知識產權、開放多D市場、減多D入口關稅……我估習主席有得傾。
但特朗普唔知中國古語已有云:「人苦不知足,既平隴,復望蜀,每一發兵,頭鬢為白。」
他貪得無厭要大陸好似日本仔咁全面跪低做佢條靚,你叫習近平怎樣回應呀?
小弟覺得自從習近平掌權以後,已經全面部署同美國埋牙。佢做咗好多野,包括乜嘢去槓桿、反貪腐、供給側改革,好似中醫嘅:——
祛濕健脾
清熱解毒
疏肝寧神
固本培元
止咳化痰
補氣健胃
大補氣血
保健調理……😄😄
小弟睇過好多共產黨及解放軍嘅書,我認為解放軍可擊敗比他強大得多既國民黨軍隊,係有效運用群眾力量及使用人海戰術。
依家中美貿易戰,應該會持久進行,邊一邊忍痛力強,便可取得最終勝利,香港呢兩個幾月搞成咁樣,事實上可畀習近平一個好樣板,「美國佬多多冇好人,搞民主自由會一身痕!」
這有效令14億中國人民知道,他們其後的緊日子係邊個帶挈,咁樣就可以最少做到兩叁年內同仇敵愾、萬眾一心去打呢場硬仗。
大家鬥磨兩年,大家會買邊一邊忍痛力強?
而香港的利益,就緊係被犧牲啦!
25. 東成 2019-08-26 17:01:03
亮劍兄:

閣下總有真知灼見,請教如果深圳建設成為中國特色社會主義先行示範區,包括發展金融,香港前景點睇?
26. 基層市民 2019-08-26 19:48:34
對話係好事,理性溝通香港至有出路,問題可以解決,香港勝過好多國家及地區,我們有感恩嘅心,相信大部份香港人都唔會想香港淪陷.