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蔡志忠
2019年5月22日
何時是入市最佳時機?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  上週香港中華總商會舉辦樓市講座,筆者獲邀請作為演講嘉賓,與眾多工商界朋友分享自己對未來樓市的看法。本人在中華總商會演講已經很多年了,幸運地每年對市況的預測尚算準確,難得他們聽到現在還沒有厭倦,筆者也就樂意繼續講下去。

  正當樓市熱烘烘,樓價回升10%左右時,中美貿易談判在接近尾聲出乎意料地惡化,美國總統特朗普出爾反爾,宣佈向中國加徵25%關稅,消息震蕩全球金融市場。人們開始意識到美國霸權主義的猙獰面孔,中美兩國未來恐怕還會有科技戰、貨幣戰、甚至軍事戰等等,在這樣的環境下,向來供不應求的香港樓市能否獨善其身?

置業與否 個人身份決定

  很多朋友本來想加入置業大軍,不禁為之卻步,買不買樓猶豫不決,於是都想了解現在是否應該入市?筆者認為,置業與否主要是似乎個人身份而定,假如屬於首次置業身份,何時入市都不必太擔心,因為本身有居住需要,而且買樓印花稅只在樓價4.25%之內,相對來說比較便宜,能力所及就別再磋跎歲月。

  其次,如是樓換樓者,也是有需要的一族,應該也可以買,不過筆者提議先賣後買,先賣樓不用預支樓價15%的買樓印花稅,成本相對較輕,同時讓自己有充分的財政預算準備,遇上俗稱「筍盤」的樓盤可即時拍板落訂,以免錯過「執筍盤」機會。反觀先買後賣,會擔心遇上市道不穩,急於賣樓時被買家大幅壓價。

  至於倘若是投資者身份,我不建議投資住宅物業,原因當然是成本關係,投資者買第二層樓要支付樓價15%的印花稅,加上其他雜費,成本已達樓價20%左右,純粹以收租計,要大約6年才可收回此筆費用,可謂「未見官先打三十大板」,從投資角度看,目前樓價處於歷史高位,不值得投資住宅市場。

  概括來講,首置人士或樓換樓者可以考慮買樓,投資者就暫時別沾手。不過目前市況不穩,不必過於心急,有耐性者會遇上心儀的好盤。至於何時買樓?筆者認為今年第4季至明年中之前,會是最佳入市時機。另一方面,假如有多餘的資金想作投資,工商物業相對較為可取,原因當然是要考慮印花稅成本和資金走向。

 
 
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1. 亮劍 2019-05-22 12:48:12
呢幾年若我有朋友問点上私家車,我都叫佢哋定期儲領展,因為香港樓市呢七八年嘅走勢,同領展呢隻房託情況有啲類似。
1 好多人都話好很貴。
2 好多人都話等佢回啲啲就入市。
3 到佢真係回又唔夠膽買,或想價格跌多啲先入。
4 不少市民及政客都希望政府做啲工作,以壓抑佢哋嘅升幅,但事與願違。
5 想走出走入偷位的人士,好多都係賣咗買唔返。
6 同樣對息口敏感。
7 貨源陸陸續續歸入強者之手。
2. 乜春 2019-05-22 12:54:34
哈哈!要賣工商物業,咪叫人買囉。好正常啫,下話?
3. 東方成竹 2019-05-22 12:54:45
蔡老闆向來都係中肯嘅評論,佢唔造作嘅看法,我覺得好有道理!

[概括來講,首置人士或樓換樓者可以考慮買樓,投資者就暫時別沾手。不過目前市況不穩,不必過於心急,有耐性者會遇上心儀的好盤。至於何時買樓?筆者認為今年第4季至明年中之前,會是最佳入市時機。另一方面,假如有多餘的資金想作投資,工商物業相對較為可取,原因當然是要考慮印花稅成本和資金走向。]
4. 何樂而 2019-05-22 12:55:16

現在叫多啲人買樓有好多好處,可以導致一個比較長的上升周期,何樂而不為???

5. 善價沽 2019-05-22 13:02:58
人生好奇吧???以往我都是喜歡先買入,待樓價去到一個理想的賺幅才把次要唔等使的物業善價沽出...
6. 好文章 2019-05-22 13:05:02
何時買樓?一篇深入淺出嘅文章,貫徹蔡老闆一慣務實作風,睇咗之後,對讀者有真正嘅益處.
7. 地產人 2019-05-22 13:10:58
1樓亮劍兄獨特及多元嘅見解,令我一眾讀者甚有收穫,睇蔡生文章之餘,又讀到劍兄文章,雙重收盤及享受!`THANK YOU!
8. 爆破快到 2019-05-22 14:30:42
計我話,首置人士都唔買啦,爆破之前仲買樓?
樓市差,私樓跌,居屋,綠置居等及首置盤一樣跌!
9. 基層市民 2019-05-22 17:08:52
亮劍兄:
雖然觀望氣氛濃,仲有好多人買新樓,呢家買樓勇氣可嘉,樓價唔會咁易跌,閣下都係睇得正面啲!
10. 讀者甲 2019-05-22 18:18:13
宜家肯定唔係入市最佳時機,6月高峰會後,貿易談判有一點轉機,到時市況安定至講買樓.
11. 臾罡阎旃 2019-05-22 20:13:51
幾時買都係市價,市價因應各種因素和預期得出,無危機也不會平賣,或者正在跟紅頂白,反正成交價對買賣双方都公平.
如其中一方掌握正確資訊,或另一方無知,便常有破頂或觸底價出現.
能否殺價時,積極和運氣也很重要.


12. 價套利 2019-05-22 22:16:22


何時是入市最佳時機?2003年是入市最佳時機?現在入市是方便其他人士高價套利!!!



13. 雲在青天水在瓶 2019-05-22 22:24:18
中美貿易戰的第一輪,正式開打是2018年7月6日,美國對華徵稅清單第一部分正式生效,該部分涵蓋進口價值約340億美元的中國商品,之後香港樓市於2018年8月12日中原指數創出188.64新高後回落。同年12月1日,習近平與川普在布宜諾斯艾利斯會談,休戰3 個月,指數於2019年2月3日169.95止跌回升。

就在全世界都在期待中美可以簽訂協議時,5月6日凌晨,川普在其推特上宣布將2000億美元的中國商品關稅從10%上調到25%,並於5月11日生效,隨後談判破裂,第二輪貿易戰再燃戰火。按此時間點,中原指數很可能在6月中下旬完成第二次探頂。

照此推論,中原指數的雙頂跌幅最少將至151.26。中原指數前浪頂出現在2015年9月13日,146.92,此位附近會出現較強的支持,但不能確定在此見底。
14. 引刀一快 2019-05-23 00:40:18
幾時買得起,幾時就係入市最佳時機喇。
15. 拭目以待 2019-05-23 01:49:49
13樓雲兄:
閣下意思係樓價在下月份指數到高位188.64點見頂後,會回落至151.26點,即最少下跌兩成.
買樓應該再等等.
那麼何時是入市時機?
16. Will Hunting 2019-05-23 08:42:56
Thanks 亮劍's sharing. It's especially true for #823!! Wanted to buy more but follow exactly your point 1, 2 and 3. Finally, it's now point 7.... For property market, it's not that obvious, but simply put, it's the same flow!! Thanks again. 

Actually, I like 引刀一快's saying on 14/F. If you can afford, it may well be the time for buying. No one really can catch the troughs and peaks accurately. 
17. Will Hunting 2019-05-23 10:03:30
樓價跌,對未買樓的人來說是好事!

樓價跌,對有實力的人來說也是好事!因為價格跌,他們可以買多間!

樓價跌,對長遠投資、自住的人士會「無事」!因為他們根本就沒有打算中途賣出,所以價格跌對他們沒有傷害。

樓價跌,對買樓收租的人可以是好事!如果租金跌得比樓價少!即收租回報率更高!

樓價跌,只有對短炒和無準備的人才會有事!

在樓價跌的時候,富有的人不是贏面最大!流動資金遊刃有餘的人才是王!

不過,等待平價上車的人,大家要記住……

最平的價位,是極少數的人才能買得到!

高峰價位買入的人,他們只是賺少了!

輸錢,輸得最多最慘的人其實是無上車的人!尤其是一些終於等待到平價位出現,但是卻錯失或掌握不到入市時機的人,歷史告訴我們,這些人為數最多!

除非樓價減幅超過兩成,否則有無上車及是否量力而為買樓,這兩點比樓價跌幅多少更重要!

在買樓投資上來說,時間成本及機會成本亦是更重要的因素,經驗老到的資深房地產投資者一定會計算是否值得去「等」!等的成本往往是最昂貴的!投資老手供樓往往都是三年至五年的,因為在他們來說,最重要享受槓桿入市及嘆盡低息時光,到你等到平價出現的時候,老雀已經供滿了樓,食緊第二轉了!
18. Will Hunting 2019-05-23 10:04:23
From Lawrence Wang yesterday.
19. 大頭D 2019-05-23 10:59:13
現在不是打貿易戰,轉打科技冠軍賽。中國隊對美國隊,因為華為因傷出場,中國隊變得更弱。台積電加入美國隊,加強戰鬥力。中國隊話有後備,左望右看,除了丐幫、肥仔和老共,沒有後衞,個個紅牌出場,連守門員也七傷八損。

中國教練話打一場長阷賽,時間越長越好,因為希望美國隊長下年退役。打,點打? 𠵱家一比零,美國隊領先。要登上一哥寶座,談何容!苦練三十載的華為,有鮮為人知的海思,臨門一腳,大意跪低!

上半場完,小休。
20. 好叫人 2019-05-23 21:29:15


現在最好叫人買劏舖???是否最佳時機???便宜莫貪???

商場劏舖大幅蝕讓。資料顯示,北角城市金庫地庫一個單號舖位,以32萬元登記易手,較2013年9月份購入價163.3萬元,大幅貶值約80.4%。

屯門青山坊2號華樂大廈劏場壹號總站亦錄類似成交。該商場1樓雙號舖位以78萬元登記沽出,物業於2014年9月份購入,當時成交價約315.4萬元,即帳面蝕讓約75.2%。

此外,旺角亞皆老街107號皆旺商業大廈2樓一個雙號舖,本月初以120萬元登記售出,較2012年7月購入價150萬元,低約20%。




21. 通漲殺到 2019-05-24 08:22:52
貿易戰下,中美及香港都有通漲压力。負利率,加上中美都會大印公仔紙,香港樓價可以跌得去邊?
22. 李澤西 2019-05-24 11:06:41
唔識經濟學嘅人,連乜野叫“滯漲”都唔知,真可笑!哈哈
23. 見得到 2019-05-24 15:16:38
貿易談判破裂,買樓只有是採取等待的選擇,邊個夠膽宜家入市,唯有錢多多!
24. 支持者 2019-05-24 15:49:04
17樓講得有道理,汪生果然充滿大好友本色,佢號稱係最準嘅評論員之一,且看今次預測又如何?
26. 樓滋味 2019-05-28 20:07:03

現在是入市的最佳時機,可以體驗出買樓真理40年的價值,同時可以知道供樓的滋味…