地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:12126    回應:26
蔡志忠
2019年4月10日
樓市規律是升快跌慢
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  香港享有言論自由,資訊透明度很高,媒體報導新聞迅速,人們可第一時間了解世界發生甚麼事情。港人最關心金融與地產,因此對樓市的動態極為敏感,在目前的市況下,不用筆者多提醒,聰明的買家已早著先機,將市場上的筍盤搶購一空,正所謂 「入市快人一步,置業理想達到!」

  說得沒錯,港人對樓市觸覺敏銳,一發覺市況變好,即是一聞到「燶味」,立即爭先恐後入市,快速將市場上的筍盤掃光,樓價也在短短一個多月上升了大約5%。現在二手樓市場已開始缺盤,一手樓去貨也十分迅速,幸好多得空置稅的推出,使新樓無論是開盤還是加推,皆暫時不見大幅加價情況出現,地產商仍會採取貨如輪轉策略,而勤力抽籤的準買家還有機會。

  筆者認為,今年樓價會追回去年的跌幅,這是最基本的要求,估計在上半年可達標,也就是說,今年第二季樓價還會有5%左右的升幅。樓市有一個規律,下跌時比較緩慢,上升時速度很快,人們都有一種怕執輸的羊群心態,買入的速度比賣出的速度要快一倍,就如以7至8個月時間,使樓價跌了10%,只須用3至4個月就可讓它升回。因此,樓市被形容長期處於大漲小回局面。

自置物業下降  港府應作檢討

  在樓市升跌的周期裡面,當一個跌市周期完結,下一個上升周期展開,樓價必先快速追回上一個跌幅,賣方總是以之前的最高成交價為指標,原因是甚麼?是因為在樓市辣招綑綁下,一買一賣的成本(包括3D印花稅)很高,所謂「賣咗買唔返」,業主們沒有高價誰願意賣樓?

  外界都有錯覺,以為二手樓市場成交稀疏是買家不肯買,其實真正的原因是賣家不肯賣才對,樓市辣招使二手樓供應短缺,價格自然容易被推高,這一點當局必須認真解讀,否則在特首林鄭月娥表示憂慮樓價回升的同時,又冷不防再次出招加辣,那麼樓市就只剩下一手市場,變得愈來愈不健康了。

  一個好的樓市政策,是要幫助更多人擁有自置居所,使社會財富更加均衡。然而根據一項統計顯示,港人自置物業的比例愈來愈下降,2016年居住於自置物業的住戶只有48.5% (121.7萬),較2011 年的 52.1% (123.4萬) 明顯下跌,說明自從港府2010年開始推出樓市辣招後,無助港人安居樂業,當局應當作出檢討。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 東成 2019-04-10 15:49:39
蔡老闆講得好有道理,事實勝於雄辯!

V [一個好的樓市政策,是要幫助更多人擁有自置居所,使社會財富更加均衡。然而根據一項統計顯示,港人自置物業的比例愈來愈下降,2016年居住於自置物業的住戶只有48.5% (121.7萬),較2011 年的 52.1% (123.4萬) 明顯下跌,說明自從港府2010年開始推出樓市辣招後,無助港人安居樂業,當局應當作出檢討。]
2. 基層市民 2019-04-10 16:02:55
樓市兩個月唔夠已回升5%,真係升快跌慢,蔡老闆令我佩服嘅地方,係兩個字-準確.

當年睇過蔡生文章至買樓上車,今天真係好感恩.首置者要睇蔡生文章.
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-04-10 16:08:43


自置物業下降  港府無須作出檢討


因為之前十年沽售自住物業的11萬戅洲洲家庭深信;售出物業後日後能夠買到更平宜的、更大的、更尊貴的山頂地段大宅,可以在家中露台上,垂頭欣賞維港盛放的煙花。現在租住劏房又有甚麼所謂,反正 土著‧自醉‧浪子‧望東樓 等認定,租樓日日賺!


業主繼續做業主,租租繼續做租租,各安天命,各展所長,各不相讓,各懷鬼胎,各形各色磚家食茄關人蛋治!



4. 亮劍 2019-04-10 16:09:16
各種辣椒實際上就係收租佬發牌制度,而且會令自住小業主惜售,投機者變投資者,引致2手盤源短缺,為何政府官員打死都不撤銷打房緊箍咒?
5. 亮劍 2019-04-10 16:17:29
馬時亨白頭宮女話當年,他說喺 1973年嗰陣,佢香港大學畢業後入大通銀行做,月薪係每個月1,600蚊,而當年中環碟頭飯大約1蚊,賽西湖約200蚊呎。
呢家大部分大學畢業生月薪係16,000蚊左右,中環碟頭飯大約50蚊 ,樓價大約兩萬蚊呎。
大話怕計數,73年上車大約兩成首期, 按揭利率因為係P+所以要十幾厘。即係一間500呎樓,正路計一個大學畢業生,大約兩年幾左右便可以儲夠首期,然後每個月供1000蚊左右。
而現在的大學畢業生若想買件500呎,若果想正少少就要1千個大洋,首期畀一半,死數計要儲幾拾年,講句衰啲真係蚊都訓,蛇都死😰
但70年代大學畢業嘅馬生,其實有無諗過以下盲點?
1 喺1973年全香港只有最頂尖嗰兩個%學生,先可以大學畢業,呢家係20%, 因此要比較嘅話,就應該以最頂尖嗰10%畢業生來比較才合理。
2 以每月供款計算,73年係12-15厘,銀行最高批你15年供款,而呢家係2厘鬆D,供款年期係25至30年,以借5M來計兩萬蚊左右。
3 喺1973年嗰陣,絕大部分香港嘅年青人都無可能靠父幹上車,呢家最少一半人有扶手棍。
4 因為交通網絡大幅改善,73年嘅新發展區,動不動要你個幾鐘頭車程來回,呢家相同嘅時間,只要住遠少少,就算喺目前萬鬆啲已經有貨揀。
6. 實事求是 2019-04-10 16:59:34
亮劍兄講得好有POINT,今時唔同往日,而且處境十分不同,不可同日而語.
7. 世事難料 2019-04-11 02:31:15
下半年再講,市道難料,唔明朗因素唔少,樓價太高有下調壓力. 下調空間多於上升空間.
8. 16錯到19 2019-04-11 08:33:21
好快又五年,跟住十年,淡淡努力啊!


7. 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。

無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
10. 被淘汰 2019-04-11 10:18:06

樓市規律是升快跌慢其是投資市場制造的一種投資假象,引誘妳落疊,虛似樓市永遠漂蕩在空間,制造一個長命上升周期,而此類長命上升周期人們及智者都難以預測,一本通書睇到老必定會捉蟲,大市產生急跌的時候決對唔會提前通知妳知道,當大多數人都認為大市不會急跌的時候, 大市自然就會產生急跌大殺八方好友,實力不足供樓者就會首先跌入負資產被淘汰出局……

12. 真真薯片 2019-04-11 12:04:39
雖然我成日都指出蔡某的錯誤,不過佢今次講樓市升快跌慢,的確係事實

香港樓市係人為地長線低供應,賣方高壟斷,基本上係禁住黎搶,只有外圍同股市好差既時候先會有實力差既業主被逼劈價,但係數量唔多,乾跌一兩成,低潮一過,實力差既業主死夠,剛需用家同新一批實力差買家又湧入黎,於事又升到吧吧聲,於是乎,買樓機會每兩三年先出現一次
13. 支持者 2019-04-11 13:20:27
樓上真真兄,

閣下少睇蔡生文章,斷章取義,自然對樓市理解錯誤,相信唔會在樓市有所得益.
我經常睇蔡生文章,好認同,佢真係好準,收穫良多.
14. 支持者 2019-04-11 13:23:41
提議真薯兄多啲睇蔡老闆文章,包你快高長大,學到嘢.哈哈!
15. 真真薯片 2019-04-11 20:06:28
對我黎講,蔡某同龍市評論員冇乜分別
16. 無悔 2019-04-11 20:15:49
樓價到今天咁嘅高位,仲可以升幾多,真係唔會多.
下跌空間有幾成,買唔買?自己評估風險啦.
17. 自然一派 2019-04-12 02:12:18
薯片兄的確少睇蔡生文章,唔知人家嘅評論水準有幾高.

雖然雲兄嘅水評都好高,不過今次我都係撐蔡生,事實勝於雄辯.
18. 路人xx 2019-04-12 11:31:18
15樓薯片兄,「對我黎講,蔡某同龍市評論員冇乜分別」

你的意思,是不是他們都
1)睇市準
2)講真話
3)言行一致

19. 造盲茅 2019-04-12 13:02:28
評論水準有幾高.的人一早就會在188點受壓時提出警告斬停追貨,等待有利平價貨才買......根本沒有必要在網絡上制造盲茅....又會有咁樣的吹打手出現???
20. 真真薯片 2019-04-12 14:30:19
兩個都係盲好

不過蔡既級數比龍市評論員高, 因為佢一睇好一路賣樓,仲賣埋劏場,龍市評論員只係叫人上車而已
21. 林太 2019-04-13 15:12:28
過去10幾年聽盲好講,走去買樓嘅,而家點樣?
我林太就係人版啦。

如果聽盲淡,或者哲學家講100萬個不買樓的理由,然後猶豫不決而唔買樓嘅,而家又點樣?你問吓引刀一快啦⋯⋯
22. 回林太 2019-04-13 16:05:45
你問吓引刀一快啦⋯⋯

引刀遙指大灣區
23. 8萬港人內地養老孤單無援 2019-04-13 17:11:34
特區政府近年不斷呼籲港人融入大灣區生活,其實香港物價冠全球,不少低收入長者因難耐窮困,早已提前「響應」政府呼籲移居大灣區,單是在廣東省養老長者即料達8萬人,但政府對北上長者缺乏支援、經濟援助不足,令他們恍如被流放,被迫獨自面對各種生活困難。《蘋果》直擊香港長者北上養老的「勝地」東莞,有移居內地十多年的港人長者嘆稱,因地域距離致與香港親友關係疏離,北上養老換來的是無限孤單與求助無援。有受訪內地長者更試過因腳腫被困家中長達6天,因擔心內地醫療及救護車費用高昂故不敢求救,情況危險。有團體及議員均呼籲長者北上大灣區養老前必須先考慮清楚,免生悲劇。

特區政府吹噓大灣區百樣好處,但對於移居大灣區的老人群體,政府卻一直無認真統計其總人數,只有統計處按出入境紀錄曾推算出截至2017年底,經常逗留廣東省的65歲或以上之香港長者數目達7.9萬人。另根據容許長者領取津貼在內地養老的「廣東計劃」的統計,香港長者在內地養老的五大城市,分別是深圳市 (34%)、廣州市(18%)、東莞市(13%)、佛山市(8%)及江門市(8%)。

《蘋果》直擊上述五大城市之一的東莞市,這裏被稱為港人養老傳統勝地,了解不少居於自置物業或安老院(見另稿)的長者生活。其中75歲梁伯面對的種種困境,即反映了不少在內地獨居長者的困難。梁伯在港有2子1女,為免麻煩兒女,他與愛妻十多年前開始於東莞南城區一幢唐樓7樓的自置物業養老,妻子3年前離世,令梁伯陷孤單一人的生活,要獨自打理日常生活,包括每日早上到街市買餸準備三餐。但該唐樓無升降機,梁伯又體力衰退兼行動開始不便,縱居於近千呎單位,面對的卻是孤單、及病時的孤立無援。

梁伯嘆稱,他居於香港時經常相約不同好友外出閒聊,但移居內地十多年間,由於與港距離太遠,如今只剩餘兩名老友仍偶有聯繫,「近年真係孤獨咗啲」。梁伯坦言曾有好友在香港病逝,自己卻懵然不知,現不時「思鄉」想返港探望親友,「但想還想,我都要睇自己精神(同體力)去到邊嘛」。

他解釋由東莞返港車程需2個多小時,而且在港與朋友聚會數小時後又急着返東莞,因他在港已是「無處容身」,「仔女屋企咁細,都冇地方住畀我過夜,來回坐足幾個鐘頭車,不簡單啊」。現時居於南城區約1,000呎唐樓單位的他,雖然住處寛敞且有河景,但風景解不了寂寞,他常想念香港親人:「悶嗰陣咪惟有聽聽舊歌睇下書囉,都冇乜辦法啦。」

「我驚有一日唔行得,就以後行唔到喇!」梁伯在內地養老獨居多年,他雖然性格樂觀,但坦言最大的恐懼便是有朝一日會失去行動能力,故他每日堅持到樓下散步。至去年年廿八,患有痛風及白內障等老人病的他突然腳腫至無法走動,當時他致電年紀相若的弟弟求助,望對方協助他到醫院求診,但縱是親兄弟,對方亦指愛莫能助,「佢話你咁重我點孭你落樓呀!」最後他惟有在家中呆等6日,待腳部自行消腫後,才能自行到醫院求診:「嗰幾日真係捧住隻腳嚟行!」梁伯憶述腳腫最嚴重近乎是求救無援,還幸有鄰居肯幫忙替他買餸,他才能自理三餐。

他坦言移居內地十多年曾多次因痛風腳腫「被困」家中,但十多年來卻未曾嘗試致電叫救護車,因在內地召救護車送去醫院也要付費,「最驚個運送費以及醫療費好貴!」另因為內地公院收費比香港公院高,內地人可享醫保資助,港人長者在東莞等地方卻無法使用特區政府每年送給長者的2,000元醫療券,致睇醫生成為在內地養老的沉重支出。因現時內地只有香港大學深圳醫院(下稱港深醫院)可用香港醫療券,住在東莞的梁伯直言未用過醫療券,「我都想知佢係咩嘢嚟」。

縱然朋友曾向他解釋過醫療券的使用方法,但梁伯嘆稱由東莞市往港深醫院需近兩小時車程,笑言「去得到都死鬼咗啦」。梁伯稱現時亦沒有購買任何醫療保險,無法自付昂貴藥費,暫時依賴中藥治理痛風。面對身體情況漸退化,獨居的他難免有憂慮,他坦言「如果(香港)政府有養老院位畀我,我都想返去香港養老!」

在內地養老的梁伯亦陷於零收入困境,理由是在港居住長者每月可獲特區政府1,385元生果金以資助養老,但若長居內地即不合資格領取,雖然這些長者原可改為申請「廣東計劃」以領取同額生活津貼,但不少人都如梁伯因個人問題無法申請廣東計劃。梁伯嘆稱,他因原本有公屋,但現時由兒子居住故無法放棄,故不符資格申請廣東計劃,所以他多年來只能靠積蓄及子女給的零用過活,「我自己以前剩返啲(積蓄)都冇剩幾多喇!」故他在內地只能「慳得就慳」,水電費及日常生活與藥費每月僅花2,700元。

與梁伯因拿不到特區政府生果金或補助金致經濟困境的個案為數不少,因統計處雖估計有多達7.9萬65歲或以上長者通常居於廣東,但現時獲批「廣東計劃」或「福建計劃」在內地養老的卻分別只有約1.67萬人及1,500人,只佔7.9萬人不足四分之一。

工聯會內地諮詢服務中心副總主任邵建波即指出,梁伯的個案只屬冰山一角,梁伯面對的其實正好是港人在內地養老常遇到的五大生活難題,包括:政府補助不足致經濟緊絀、缺乏醫療援助、未獲醫療保險保障,缺乏照顧者致孤獨無援、以及誤住於低質素護老院或是不適合養老的物業(如無沒升降機的舊樓)。

邵補充,近年每年有逾200名長者因積蓄耗盡等各種生活問題致被迫要由內地「回流」返港養老。故邵建議香港長者返大灣區養老要先考慮清楚:「真係唔好想像得太美好!」他解釋,即使政府已推出廣東計劃但北上長者養老金每月只得千多元,且內地近年通脹嚴重,令長者陷入「人未死錢已使晒」的困局。「佢哋最初諗住有十幾萬積蓄返內地慢慢用,諗住『用完積蓄都已快死得』,但面對好無奈嘅現實係『錢唔見使』。」他表示不少身處內地的貧困港人長者無法申請經濟補助,積蓄又幾近花光,導致生活徬徨無助。 
24. 死快啲 2019-04-13 18:29:39
返大灣區退休一定會死快啲,的確是節省開銷的方式。
25. 黃錄 2019-04-13 23:53:43
梁伯稱現時亦沒有購買任何醫療保險,無法自付昂貴藥費,暫時依賴中藥治理痛風。。。。。。。樓上的梁伯不是痛風,腳腫症狀是慢慢血脈關節炎,對症落藥才有療效...黃錄...
26. 方夜談 2019-04-14 00:24:45
馬時亨白頭宮女話當年,他說喺 1973年嗰陣,佢香港大學畢業後入大通銀行做,月薪係每個月1,600蚊,而當年中環碟頭飯大約1蚊,賽西湖約200蚊呎。
呢家大部分大學畢業生月薪係16,000蚊左右,中環碟頭飯大約50蚊 ,樓價大約兩萬蚊呎。????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

天方夜談: 在香港買樓要接受好多危機震盪...1984年中英談判前途困擾恐懼大挫...1989年6/4人為恐懼自貶大挫...1997好消息出貨讓好友攞多啲錢去供,2003年好多人供唔掂要攞出來拍賣,銀主盤通街......目前正制造一個長命上升周期,讓多啲實力不足的人上車,高處不勝寒時再制造人為恐懼震盪推跌個市執平價跳樓貨......

28. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-14 17:43:53
2019年04月12日











Joan Chung
返左大陸住就唔好再用香港醫療喇
回覆72天
Roger Tsui
去大陸醫院睇病或入院,重要帶大量人民幣,及紅包內放上毛主席,量越多越好服務越好,不論清潔大嬸、護士、醫生或任何職員,都先要紅包通神,態度才會殷切一些,否則就等死了!
回覆52天
Nonsi Chong
乜病都一招了,打點滴
回覆12天
Raychar Cheung
點滴是什麼。葡萄糖水?為何我上次手指割傷也要。
回覆2天
Ah Lam
Raychar Cheung 點滴就好似去酒樓晚飯、酒吧或卡拉 ok 枱面上 Nuts,即係鹹脆及醬料額外收費,死魚都要過一過刀先 ! 不過點都唔夠香港特衰政府,將香港大部份稅收及收益,袋哂落高官、及商家袋口中咁過份!
回覆2天
Cici Lau
Ah Lam 落晒?香港醫療,教育是很平,稅率很低,儲備多。大陸商家贿赂貪官,嚴重到習公開要大力打貪。大陸錢才是大部分落在官和商。這麼愛中國,回去吧!
回覆1天
Jimmy Ng
蚛蟈都信?扺你仆街!
回覆22天
Yee E. Man
一個以「政府政策」為本,唔係以民為本既制度,可以好貴,仲未必醫好你。
有事求助?一指你去呢度嗰度;有投訴?告你搞事。
回覆22天
李個章
廣洲軍方三九醫院,私家病房,晚上成群老鼠在走廊,病人要自己在港買球旦白上去打,最後頂唔順,都係叫白車送返香港醫。大陸醫療真係嘥鳩氣。
回覆22天
Philip Leung
係所有嘢都嘥9氣!
回覆2天
Wu Michael
依個世界沒有完美
你地班人,要選擇大陸便宜的生活和良好的環境,始終都要代價
其中一個代價,就係唔好有病
因為,係人都知道,大陸的醫院係不知所謂之中的不知所謂
回覆1天
Philip Leung
7百萬港人上大灣, 13億愚民來香港 !
回覆12天
John Wong
三甲醫院係牟利三甲咁解.
回覆12天
Ming Hon Hui
讓在深圳讀書港人的未成年子女
讓在深圳讀書的港人未成年子女
回覆1天
強國錐
国产药都是有毒垃圾
回覆12天
Tim Ming
大灣區丫喇, 嘩咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
回覆2天
Wai Leung Chan
你咁走共產黨數
回覆1天
Ken Tong
為左呃9香港人D$之麻!
大乜能野灣丫,大6西區就真!
回覆2天
Ah Kwai Cheung
香港人乜都怨姐。
回覆2天
Man Lau
今日的林鄭已非回歸前的月娥,唔能夠佢說什麼我哋都會信,咁柒多大話擺在眼前都仲要相信,呢啲就叫做死蠢,怨不得人。
回覆42天
Esther Lam
大家千萬不要信肥媽這個仆街騙子。
回覆1天
Sai Being
大劣國策,非黨員共幹,有病免醫嘛。醫院系裝飾品,用來呃鳩人嘅。
回覆12天
Wai Chi Tam
有錢有得救,冇錢不用救,其實冇錯人命值何價,救返生又㸃,又係捱窮,救條尻咩
回覆12天



29. 實事求是 2019-04-16 18:47:37
港府應認真考慮:

[一個好的樓市政策,是要幫助更多人擁有自置居所,使社會財富更加均衡。然而根據一項統計顯示,港人自置物業的比例愈來愈下降,2016年居住於自置物業的住戶只有48.5% (121.7萬),較2011 年的 52.1% (123.4萬) 明顯下跌,說明自從港府2010年開始推出樓市辣招後,無助港人安居樂業,當局應當作出檢討。]