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蔡志忠
2019年3月6日
活化工廈 更適合社福設施
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  港府公佈最新一份財政預算案,擬撥出200億購買60個商舖物業,面積約3000呎至4000呎左右,作為増加社福設施之用。此舉出發點本來是正確,但坊間卻出現很多不同聲音。

  當局動用如此巨資購買物業甚為罕見,的確引起外界注目。筆者認為,此事港府應慎重考慮。首先,200億購買60個物業,每個價值約3.33億元,以每個商舖3000呎至4000呎計算,每呎高達約10萬元,屬於天價。與港府擬選購位於市區偏避地段的物業,其價格差異太大,顯然,構思此方案的官員並不了解商舖市場。

  其次,200億款項就算分開3年投入,每年也有66億左右,佔整體舖位成交金額超過1成。此金額投進商舖市場,除了會讓人覺得有托市之嫌外,更重要的是如何能做到不讓外界質疑,誰來執行這項任務?買物業講求天時地利人和,商舖價格變動很大,買賣價格隨時可超出市價1成。1成的金額就是20億元,市場人士怎不虎視眈眈 ?

  再者,執行上會惹來利益輸送問題,原因是港府只會委託幾家測量師行或大型地產代理負責買舖,而代理方面都有自己相熟的地產商或投資者,因此這些投資者手上的物業肯定屬於優先選擇,一些平時人煙稀少的商舖或商場(俗稱死場),忽然被政府高價收購,結果死場變成黃金。由於所涉及的利益太大,無論選中哪一個物業,都會引起外界爭議。

兩點建議   一舉兩得

  增加社會福利設施是好建議,但如何選址不可馬虎。筆者認為除了買舖位,還有更好的選擇,如下:

  1. 提議政府撥出一半款項(100億)購買市區整幢工廈,活化工廈成本較便宜,地方闊大改裝容易,價格透明度高,業主難以混水摸魚。政府可先以平價全幢買入,再活化改裝成社福機構,此舉成本最輕,效率也最高。此外,目前大多數工廈使用者均出現違契情況,因此筆者認為,工廈活化成社福機構是最適當做法,政府一方面可買到便宜又合適的物業,另一方面又可減少非法使用工廈帶來的風險,可謂一舉兩得。

  2. 購買政府擁有的公屋基座商場物業(無論新建的或是舊有的)。此類公屋舖位闊大寬敞,屬於政府房協或房委會物業,這些商舖經常出現交吉或人流稀疏,符合作為幼兒中心及鄰舍中心之用,賣給當局是真正左手交右手,肥水不流外人田,充分發揮公屋物業的價值,做到物盡其用,售價便宜,又不會浪費公帑,更不會被質疑官商勾結。

 
 
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1. 亮劍 2019-03-06 14:15:23
政府想購入用作社福設施用途的物業,地點理應喺設施使用者鄰近,交通要方便嗰隻,如果指定係地舖,咁那些地舖業主唔晾高叫價等政府接波就奇。因此蔡生提出將嗰200億,分别投入去買拾幾幢工廈,然後將之活化以改作社福設施用途合理啲,最低限度地舖呎價與廠價相差以倍數計。
仲有我估那200億,應該係包括埋各改善工程費用。
2. 基層市民 2019-03-06 14:55:36
相當好的提議,工廈成本輕,政府買來自己可活化,物盡其用!
3. 政府買來自己可活化 2019-03-06 15:00:17
正苦等退休, 點會自己做?
4. Will Hunting 2019-03-06 15:10:32
Agreed 200%
5. Agreed 200% 2019-03-06 15:21:19
正苦嘅野, 買嘅時候拍心口冇問題, 買左之後就會有問題, 之後唔知搞幾耐, 中環一個老鼠橫行嘅爛街市, 同西九 and 舊機場一樣搞足廿年。
6. 自我陶醉 2019-03-06 15:24:06
好提議! 
7. 升斗市民 2019-03-06 15:38:27
好有道理!
 1. 提議政府撥出一半款項(100億)購買市區整幢工廈,活化工廈成本較便宜,地方闊大改裝容易,價格透明度高,業主難以混水摸魚。政府可先以平價全幢買入,再活化改裝成社福機構,此舉成本最輕,效率也最高。此外,目前大多數工廈使用者均出現違契情況,因此筆者認為,工廈活化成社福機構是最適當做法,政府一方面可買到便宜又合適的物業,另一方面又可減少非法使用工廈帶來的風險,可謂一舉兩得。
8. 亞Q 2019-03-06 16:55:49
事先張揚用200億買貨 , 呢舊肥豬肉人人得而趙之 , 無論你想買邊度都會遇到釘子戶 !
9. 無論你想買邊度都會遇到釘子戶 ! 2019-03-06 17:13:22
其實現在仲要考慮容許外傭黎工作, 不如考慮加強一帶一路的重要建設, 將老人院搬去心曠神怡的菲律賓。
10. 同意筆者 2019-03-06 19:18:20
亦同意亮劍,200億已經計埋裝修改建工程
11. ! 2019-03-06 21:25:15

咁多天橋底,廢街市,空置學校,市鎮公園,又無成本,點解無人打主意?多多少少可利用吓掛?


14. 儒來 2019-03-07 16:59:54
少有的從大眾利益著想,抵讚您,蔡生。
15. 自然一派 2019-03-07 22:53:13
蔡生身為資深物業投資者,難得如此無私大義,值得一讚.

我認為蔡生熟悉物業市場,文章言之有理,政府應該聆聽!
17. 完全同意 2019-03-10 01:56:21
200億買私樓,肯定有官商勾結!

"再者,執行上會惹來利益輸送問題,原因是港府只會委託幾家測量師行或大型地產代理負責買舖,而代理方面都有自己相熟的地產商或投資者,因此這些投資者手上的物業肯定屬於優先選擇,一些平時人煙稀少的商舖或商場(俗稱死場),忽然被政府高價收購,結果死場變成黃金。由於所涉及的利益太大,無論選中哪一個物業,都會引起外界爭議。"
18. 真真薯片 2019-03-11 16:44:17
今次蔡生就中肯,十萬蚊呎仲貴過中環中心,呢口價用黎買死場,已經唔止係貪污,直頭係吃相難看

波叔作為專業樓市炒家,由佢宣佈呢個政策,唔知以為佢係講笑
19. To 18 2019-03-11 17:09:41
何止係講笑, 當年(唔記得左邊年), 醫療券開始可以配眼鏡, 在下已經同茶友講那是姣婆遇着脂粉客的開夾萬行為, 先唔理是否太天真太傻不能預見 sell 屎煽惑阿婆串謀詐騙香港正苦, 開通哩條路又唔加以監管儼然監守自盜, 咁多年先 dark 左幾億已經算打得少矣。
話說在不遠的神州, 市民中心等民用設施都是開荒牛。 
20. CD ROM 2019-03-11 17:22:06
十分同意, 交通方便既工廈, 選擇有好多~~~