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蔡志忠
2019年2月7日
好友與淡友 都是樓市擁戴者
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  豬年伊始,萬象更新!籍著2019年農曆新春來臨之際,筆者在此恭祝各位讀者新年快樂,萬事如意!新一年有好的開始,希望未買樓者能願望成真,早日實現置業夢想。

  樓市經過近半年的調整之後,樓價下調了大約一成,目前似乎開始找到支撐點,這是從成交價和成交量來判斷的。各位或者會提出質疑,近期新盤出現搶購潮,是因為開價比市場低兩成至三成,但樓價是否見底卻見仁見智,看淡後市者認為樓市仍會繼續尋底,說不定還會有一至兩成左右跌幅。

  市場上有兩批人最關心樓市,無論是好友還是淡友,他們都是樓市的擁戴者 。

  其實,想樓價跌的人,大多數都是有能力買樓的人,他們更渴望置業,現在選擇等待,是因為樓價仍未跌至他們認同的範圍,當時機成熟,他們自然就會出手。

  不管樓價升與跌,越多人關心樓市,潛在的購買力就會越大。我們經常看到一些唱淡的言論,不知真相者往往被嚇倒,但最後卻見到他們入市買樓,近期有財團大手趁低吸納中環優質寫字樓,便是一個例子。至於那些不關心樓市的人,是長期租住公屋和拿政府資助的人,樓價升跌對他們來說沒什麼意義,反正他們什麼價格也不會買。

湧現銀主盤機會不大

  有人擔心市場出現262個負資產個案,說實話,這些絕大多數是首次買樓者,首置者受政府眷顧,買樓可以利用按揭公司借足樓價9成,如今樓價跌1成,他們可能已變成負資產。但這些負資產可怕嗎?筆者認為並非太可怕,262個首置者買樓所涉及的銀碼比較細,同時他們都在按揭證券公司買了保險,即使最終有人守不住,仍有保險公司擔保借貸,大規模湧現銀主盤的可能性不大。

  香港是一個神奇的地方,也是一個矛盾的地方。樓價貴絕全球,港人需要不吃不喝21年,才可以成功買樓,雖然港人的居住面積是全球最小的,但仍然有很多人嚮往香港,千方百計想移民來港定居;另一方面,香港連續25年拿了最自由經濟體美譽,這裡的政府極少干預市場,貨幣政策穩定,金融市場開放,保障私人財產等等。這些或者都是樓價高企的原因之一。

 
 
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1. 真理 2019-02-07 19:32:04
言中有物,道出真相
2. 引刀一快 2019-02-07 19:38:58
好友淡友都係金錢嘅擁戴者就真。
3. 法律學生 2019-02-07 20:47:44
“我們經常看到一些唱淡的言論,不知真相者往往被嚇倒,但最後卻見到他們入市買樓,近期有財團大手趁低吸納中環優質寫字樓,便是一個例子。”

以上的言論會不會構成誹謗?
4. to 4F 2019-02-07 21:01:58
講事實點解會構成誹謗?
5. 4F -> 3F先岩 2019-02-07 21:03:42
打錯
6. 雲在青天水在瓶 2019-02-07 21:56:49
「...近期有財團大手趁低吸納中環優質寫字樓,便是一個例子。」

財團入市與樓市的升跌沒有必然的邏輯關係。不然就不會有巴菲特入股蘋果帳面虧損200多億美金的事發生。
7. To 3 2019-02-07 22:40:08
好明
8. 引刀一快 2019-02-08 03:19:01
不管樓價升與跌,越多人關心樓市,潛在的購買力就會越大。

升與跌,關心樓市嘅人數同人群都好唔一樣。升嘅時候的確係好多人關心樓市,跌嘅時候,就主要係D剛剛買咗樓嘅人關心。
9. 真好友 2019-02-08 06:32:50
法律學生提出的問題根本不應是讀法律的人會問的,同一道理,去買貨的不應是真淡友的行為,去買貨的都是真好友。
10. 雲在青天水在瓶 2019-02-08 11:25:08
享清福不在為官,只要囊有錢,倉有米,腹有詩書,便是山中宰相。

祈壽年無須服藥,但願身無病,心無憂,門無債主,可為地上神仙。

祝蔡生天天快樂!
11. Will Hunting 2019-02-08 12:18:40
Very well said: 雲在青天水在瓶

Thanks. 
12. 忠忠 2019-02-08 13:04:07
抵蔡老闆發過豬頭
13. 恭喜發財 2019-02-08 13:39:40
新年流流咁搞法

祝你官運亨通
祝你豐衣足食
祝你身體健康
祝你盤滿缽滿

14. TO:法律學生 2019-02-08 22:04:38
閣下講嘅嘢似乎唔似一個法律學生應該有嘅知識.
眾所周知,蔡生和博士是好朋友,文章完全沒有毀謗內容,為何要挑撥離間?
反而提議蔡老闆留意此名假法律學生,適當時候作出相關行動.
15. TO:12樓 2019-02-08 22:11:21
12樓呢條粉腸,就成日毀謗,已成事實,唔符合互相尊重的言論作風,蔡生應該告佢.
16. 地產人 2019-02-08 22:21:58
雲兄言之有物,不過看法較為負面,我比較認同蔡老闆見解,正所謂中庸之道!

"香港是一個神奇的地方,也是一個矛盾的地方。樓價貴絕全球,港人需要不吃不喝21年,才可以成功買樓,雖然港人的居住面積是全球最小的,但仍然有很多人嚮往香港,千方百計想移民來港定居;另一方面,香港連續25年拿了最自由經濟體美譽,這裡的政府極少干預市場,貨幣政策穩定,金融市場開放,保障私人財產等等。這些或者都是樓價高企的原因之一。"
17. 東成 2019-02-09 12:02:13
生分析樓市好中肯,平實又有說服力的文章!
18. 金錢vs資產 2019-02-09 12:54:40
我地要努力的是要累積資產,因為長遠計資產只會增值而金錢(現金)只會貶值。

無奈的現實,大家只能面對。
19. 好友vs淡友 2019-02-09 17:16:37
淡友好友其實都是樓市粉絲,只不過淡友自以為自己可以捉到浪,高沽低揸。

我自認沒有這樣的本事,所以過去二十年人生事業的黃金歲月都都是只加注不斷增持本港及外地,而我只須管理好槓桿率,管理好三種與物業相關的現金流(operating (租金收入,管理費物業稅等支出),investing (每月按揭貸款供款,基於換貨的買入或沽出),financing (加按,轉按,贖契)。現在已經達到財富自由,因為每月正現金流已有六位數。

物業投資的精髓,是精明又嚴謹的現金流管理,而不是去捉浪。用炒股市的思維來投資本港物業,注定無運行,因為難以持續。


20. 雲在青天水在瓶 2019-02-09 22:27:22
回19樓

是孫行者的金箍棒應手,還是天蓬元帥之九齒耙好使,或者是沙僧的降妖寶杖好用,沒有定論,關鍵是用者是誰,能否降妖。

貨幣政策的分析和圖表理論的運用,主要是用於辨明樓市的趨勢。你所講的方法,是具體的投資操作,兩者範疇不同,須亙補。

假如方向判斷錯誤,即使具體操作如何精準,所收的租金與樓價的跌幅相比較,也只能是九牛一毛,也就是人們常說的賺息蝕價。

我與你的不同在於,我用我的方法發現了快牛,你是幸運地上了牛車,當然,幸運背後不排除有積極的因素。
21. 好友vs淡友 2019-02-09 23:41:24
回覆雲在青天,你講到好似你的快牛方法就是純技術一樣,靠圖表捉浪就不須要運氣?

過去十年二十萬戶港人落錯車而好多都上唔番車,佢地誤信cash is king, 唔知其實cash is pain, 因為現金只會貶值。

而香港磚頭長遠計仍然是大部分港人追求的终極資産。股市專收叻仔,而我自知自己絕對不是叻仔。除了月供幾隻REITs,遠離股票。
22. 引刀一快 2019-02-10 02:53:10
個個都一味斟酌上唔上到車,上到車又賺到錢就好啫,上咗車之後一路跌價的話,就應該叫做“騎虎”。
23. Z 2019-02-10 15:07:23
政策决定預期,影嚮價格,投資者也随時中伏,成為頭滋者.
24. 工友 2019-02-10 18:05:25
和財富有關連嘅嘢都梗係有擁戴者㗎啦!
25. 東方竹 2019-02-10 20:24:28
我欣賞蔡老闆一句話:"好市勿看得太好,淡市別看得太淡"
雲兄轉得太快,小心容易投資失誤.
26. 好友vs淡友 2019-02-10 20:42:26
雲兄是滑浪高手,鐘意捉浪。投資的要訣是嚴守紀律,不是捉浪。
27. 工友 2019-02-10 21:17:52
好友淡友都係估估吓,但可以肯定有12345就有ABC