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蔡志忠
2019年1月9日
好市別看太好 淡市勿看太淡
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  與筆者的預測大致上相同,內地人民銀行宣布全面降準1個百分點,向市場釋放1.5兆元人民幣,以舒緩中小微企業資金壓力。幾乎同一時間,美國聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell)轉軚表示會「謹慎聆聽」市場聲音,評估及調整加息政策,被解讀為放慢加息步伐。中美兩個超級大國採取寬鬆貨幣政策,代表各自都必須挽救經濟,也意味著談判達成和解趨於樂觀。

  官塘新盤減價促銷奏效,樓盤暢銷帶來啟示,樓市購買力仍然十分強勁,只要價格便宜,買家就源源不斷。近日大埔新盤再以低市價1成開盤,首日已錄9.5倍認購,相信好成績指日可待。兩個樓盤熱賣向市場打下定心針,我們常說要尋底,筆者認為一成的跌幅,或者就是大家要尋找的底。

  樓市總有循環周期,沒有只升不跌的神話,這是政府不斷強調的,可以說如有神話,政府也會將它破滅。無論是中央政府還是香港政府,所擔當的角色,都是一種中和的角色,當市況太熱時要降溫,太差時要救市,港府對樓市不斷作出干預,就是要拿回市場的主導權。誠如近日財政司司長陳波表示,有能力供樓但首期不足的買家,要想辦法幫助他們上車買樓,顯然這一批首置者受到眷顧,買樓首期有機會放寬。

今年工商舖看俏 住宅趨平穩

  筆者寫文章不喜歡譁眾取寵,很少作出驚嚇言論,源於自己的投資理念:「好的時候不要看得太好,差的時候不要看得太差。」當市場充滿悲觀情緒,末日博士甚至形容股市見19000點,樓市大跌3成到5成之時,黑暗處似乎又看到生機。

  展望2019年樓市,筆者認為是一個好淡爭持的年份,好友與淡友都別抱太大的期望,估計全年樓價升跌不出10%。過了農曆年,大約2月中至3月初,樓市會出現小陽春,然而成交量增加並不代表樓價上升,上半年或許還會有5%跌幅,但到了下半年,世界局勢轉趨穩定,經濟形勢較為明朗,香港樓市有力追回失地。

  今年如何作出部署?工商舖方面,受樓市政策干預較少,在各路資金湧進香港時直接受惠,本人尤其看好核心區甲級商廈和市區全幢工廈,原因很簡單,供應極少。住宅方面,港府大量增加房屋供應,作出短中長期措施,剛好和剛性需求打個平手。不過,公營與私營房屋比例由6:4改為7:3之比,儘管照顧基層人士的上樓和購買資助房屋需要,但也讓私樓價格有所支持。

 

 
 
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1. 不在乎 2019-01-09 13:19:04


誠如近日財政司司長陳波表示,,。。。。。。似乎香港人經常對     茂波先生不在乎......前天說,正尋找合適的時機,考慮放寬樓宇按揭成數。



2. 東方成竹 2019-01-09 13:58:28
好市別看太好 淡市勿看太淡!
好句!蔡老闆講嘅係投資之道,宜家樓市好似有轉機!
3. 基層市民 2019-01-09 14:24:29
好文章,無論政府政策或投資部署,採取中庸之道是好正確,唔好成日諗住大升大跌!
4. 大湾AA 2019-01-09 14:31:35
向市場釋放1.5億元人民幣

向市場釋放1.5元人民幣
5. 亮劍 2019-01-09 14:52:46
同樣一條信息,例如人民銀行宣佈全面降準1%,喺好友嗰方面嚟睇,就係中央全面放水,舒緩市場資金壓力,資產價格將會有喘息機會,是向好的訊息;但係以淡友嘅立場來看,就係大陸嘅經濟好唔掂,要降準救亡,訊息利淡先真。
而聯儲局主席鲍威爾既一番放鸽言論,好友的解讀就係美國將採取寬鬆貨幣政策,利息趨勢向跌、資產價格便上升囉;但淡友亦可將之解釋為聯儲局見到美國經濟將有下行壓力,因此爆定響口停止加息及縮表,經濟停止增長甚至收縮仲唔係利淡?
6. Admin 2019-01-09 14:58:22
謝謝4樓指正, 文章已修改。
7. 相由心生 2019-01-09 16:46:18
說話中肯,值得信賴。
8. 相由心生 2019-01-09 16:46:19
說話中肯,值得信賴。
9. 東成 2019-01-09 19:01:45
好有point!  

[筆者寫文章不喜歡譁眾取寵,很少作出驚嚇言論,源於自己的投資理念:「好的時候不要看得太好,差的時候不要看得太差。」當市場充滿悲觀情緒,末日博士甚至形容股市見19000點,樓市大跌3成到5成之時,黑暗處似乎又看到生機。]
10. 支持者 2019-01-09 19:29:41
好文章,蔡生保持到獨特見解,同時預測樓市準繩!
11. 家開心 2019-01-09 19:58:48


好市別看太好 淡市勿看太淡  此君句子應該在三個月前放出就功德無量了,現在是馬後放炮大家開心......
 



12. 告密者 2019-01-09 22:06:52
自我陶醉兄, 多謝你的回應. 如果只看現在, 丁權是很不公平, 首先中国政府為了穩定香港的管治, 才提出50年不變, 也因此把丁權都護而寫入基本法, 要改2047年后可以. 第二點是他們的祖先因英國人租借新界地而和英國人打. 用血換來這個權利, 這樣看會不會改變你的睇法?

我不反對你其它觀點, 只是看一件事不能只單一角度去看, 用不同角度才能看清事實. 

社會是很難達到公平, 公平和自由永遠是對立, 社會越自由, 貧富差距就越大, 要公平就要政府把一些人的權利拿走, 一些利益拿走再分給窮, 當然自由會少D.

13. 拭目以待 2019-01-10 01:56:08
蔡生估官塘樓價創了新高,的確係應驗.
今年樓價果真先跌後穩,大家拭目以待,係唔係真?年底至揭曉.

14. 忠忠 2019-01-10 04:53:20
抵蔡老闆發過豬頭
15. 年最怕 2019-01-10 14:06:37


2019年最怕發豬瘟...




16. 見得到 2019-01-10 14:29:15

完全同意!

[今年如何作出部署?工商舖方面,受樓市政策干預較少,在各路資金湧進香港時直接受惠,本人尤其看好核心區甲級商廈和市區全幢工廈,原因很簡單,供應極少。住宅方面,港府大量增加房屋供應,作出短中長期措施,剛好和剛性需求打個平手。不過,公營與私營房屋比例由6:4改為7:3之比,儘管照顧基層人士的上樓和購買資助房屋需要,但也讓私樓價格有所支持。]

 

17. TO:14樓 2019-01-10 22:14:15
吃不到的葡萄是酸的,蔡生為何預測咁準,真係恨死隔離,抵死呀!
18. 風險 2019-01-10 22:15:31
高處始終有風險,經濟環境不佳,美國隨時反口覆舌,最終目的就是打沉中國經濟,樓價必下跌無疑.
19. 新上任 2019-01-10 23:48:30


誠如近日財政司司長陳波表示,財政司司長叫:  陳波 嗎???是否新上任的財政司司長???



20. 買住啦 2019-01-10 23:51:36


吃不到的葡萄是酸的,蔡生為何預測咁準,???如果預測咁準,三個月前就應該叫人唔好買住啦!!!



22. 井 2019-01-11 01:27:24

Dr. Ng:內地班資回朝 港樓最多跌七成 (11:28)

文章日期:2019年1月10日

《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng,本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年,衝擊內地及本港經濟,本港就業情况因此惡化,打擊港人的買樓能力及意欲,加上估計大量北水將班資回朝,撤離香港,沽貨套現將加劇樓市跌勢,故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%;而他個人目前亦沒有持有任何本港物業,「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。


23. 井 2019-01-11 01:32:22
貿易戰,打多五年啦,你仲信大陸有條件傾得到?講出黎比人笑,今年加息再打貿易戰,
好睇過電影,日日吹好,要走貨都唔洗甘樣
24. 井 2019-01-11 01:33:45

記者在《Money Money》137期(去年2月26日出版)封面故事首次訪問Dr. Ng,當時美國10年期債券孳息率逼近3厘,而Dr. Ng指出,由聯儲局2009年量寬(QE)買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」,美息將會急升,勢對股巿、樓巿等造成衝擊,建議持盈保泰,盡量持有現金,而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。

該訪問見報後,美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落,昨日報約2.7厘,而恒指在去年1月底率先見頂後,港樓及美股於下半年亦開始回落,可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》,8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將或已開始的金融危機,殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚,而8014的諧音亦猶如「發完實死」。

言行一致 個人沒持有港樓

Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章,列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素,料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%,堪稱全城最看淡港樓的分析,該文章在網上亦惹起廣泛討論。

正修讀特許金融分析師第三級考試(CFA Level 3)的Dr. Ng,本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示,他近月發表看淡樓市的觀點,是經過細心分析的由衷之言,而目前他亦沒有持有任何本港物業,可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露,去年下半年他已沽清浮息債,現時揸重現金及黃金,更向記者出示資料,顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期,息率高達3.48厘,利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。

美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅,以貿易戰作把柄收拾中國,Dr. Ng透露,他今次預測樓價大跌,主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後,對內地經濟帶來重大不利影響,近日公布的內地經濟數據,包括經理人採購指數(PMI)、工業生產利潤及零售銷售均並不理想,尤其是高端消費下滑嚴重,而我相信這只是經濟轉壞的開始,因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完,不論徵收10%或25%關稅也好,對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊,若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國,在供應鏈環環相扣的情况下,搬廠會帶來連鎖效應,隨着廠房一家又一家逐步撤離,很多工人也會失去工作。

「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的,過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅,這樣做美其名是『城鎮化』,卻為日後社會問題埋下伏線,因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後,他們回到農村可能已無地可耕,如何謀生也是問題。另外,近年內地一二線城市樓價之高,不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓,假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌,其中一名家人又失業難以供樓,便可能出現斷供及負資產的情况,影響銀行資產質素,一環扣一環,拖累經濟進一步下滑。」

盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展

有分析認為,中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長,減少對出口的依賴,故可緩衝中美貿易戰的衝擊,但Dr. Ng指出,根據美國政府的說法, 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權,是中國科技高速發展的最重要原因,他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話,對中國科技發展將帶來重大不利影響,「盜竊是最容易的,因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果,而有些人相信,如果日後不可以再盜竊,中國科技很難再高速發展」。

美國副貿易代表格里什(Jeffrey Gerrish)本周率團訪華,與中國副總理劉鶴為首的代表團會面,磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析,雖然中美兩國可望達成某些協議,例如中國向美國增加採購大豆等農產品,但他認為,美國最顧慮的三大問題,一是中國盜竊美國知識產權,二是中國強迫美國在華企業技術轉移,三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易,即使是次兩國能夠就此達成協議,美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議,「所謂『你有張良計、我有過牆梯』,即使文字可以寫到天花龍鳳,但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信,美國現已向中國徵收關稅規模會維持,藉此「鍊住中國條頸」,再觀察上述三大問題有否改善,故內地經濟增長難免持續放緩。

內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓

近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密,內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大,既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊,故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌,「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動,若日後中國對美國出口大減,對本港貿易及物流公司均有很大不利影響,這樣的話,香港經濟便會開始下滑,失業率亦開始上升。另外,過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司,因此將很多資金調來本港,聘用大量內地員工,並且租用不少甲級寫字樓,但這類公司普遍沒有實質業務,隨着內地經濟出現問題,我知道有些內地公司已在收縮業務,例如本來租用寫字樓由3層變1層,並且將部分員工調返內地,令本港寫字樓及住宅的需求均減少,結果是空置率上升,租金及估值掉頭下跌」。

Dr. Ng又說,過去不少內地富豪買入本港豪宅,推動樓價升浪,「香港樓其實是內地人炒起而已」,惟隨着目前內地經濟下滑,他相信內地人若有需要班資回朝,可能出售港樓套現,北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。


25. 井 2019-01-11 01:43:22
菁雋,都好平架,做乜冇人買呀,唔係大陸放水咩,,掃啦
26. 實事求是 2019-01-11 11:31:42
中肯講,雖然我對蔡生嘅投資者身份唔係咁認同,但公道一句,佢一向以來對樓市嘅預測係比較準確!
27. WWSG 2019-01-11 13:35:00
構建世界命運共同體提得好,出師有名,農村包圍城市,未來方向.

28. 風險 2019-01-11 16:29:19
樓市幾時爆破冇人知,風險自己要衡量!
29. 结構性牛市 2019-01-11 19:13:18
加息週期結束,減息週期快開始。政府把公私比例從64變成73,未來十年本來已經不多的私樓供應再進一步減少。加大綠置居供應的結果只是令排公屋條龍更長。

本港的存款從1997的4萬億加到現在的14萬億。

香港樓價2019年下半年開始發力再升的機會好大。2020年應該可以升越188點。
30. To26,佢準條西 2019-01-11 20:41:03
【指世界形勢複雜】
【超人:買樓要量力而為唔好炒樓】

長和資深顧問李嘉誠說,今年世界經濟形勢複雜,不少國家都要面對低增長。

對於樓市,李嘉誠重申買家要量力而為,不要買來炒。

 #有線新聞 #李嘉誠 #超人 #樓市 有線電視財經資訊台 有線財經資訊台:樓盤傳真


呢個就叫準,比班七頭高位買中環中心,而家變成一幢有名冇價垃圾
31. 嘅啊呀 2019-01-11 21:26:30



26. 實事求是 2019-01-11 11:31:42
中肯講,雖然我對蔡生嘅投資者身份唔係咁認同,但公道一句,佢一向以來對樓市嘅預測係比較準確!

?????????????????????

買樓不可以晒愚忠!!!  真金白銀買落去嘅啊呀!!!  三個月前已經有好多網友敬醒各位:  寧買當頭起,莫買當頭跌,停一停,等一等......信者得救.




32. 賈胡塗 2019-01-12 00:06:55

在香港,叫人買樓冇申報利益,似乎有啲賈胡塗,行政會議成員又唔同,每一次開會,會議成員都要申報利益關係,否則,就冇發言權.




33. 自然一派 2019-01-12 01:29:38
有些網民有偏見,蔡老闆作為資深投資者,睇唔到有好似經紀叫人買樓嘅意圖.
宜家都好少人叫人買樓,評論員都唔會啦,李超人講買樓量力而為,講咗10年了,其實冇新意!
34. 雲在青天水在瓶 2019-01-12 21:53:36
蔡生,樓市15年的牛市己走完,今年應大力唱淡,以保自己在地產界的江湖地位。
35. 回雲兄 2019-01-12 22:59:14
幾年前你已經大力唱淡,結果搞到自己江湖地不保。

唱淡就可以保江湖地位?香港樓市有那一年沒有人唱淡?放心,名燈們的江湖地位是不容挑戰的。

36. 綁好安全帶 2019-01-12 23:32:05
2016年 1月16日雲兄曰:

60. 雲在青天水在瓶  2016-01-16 00:13:36
"樓價跑贏通脹及股價" 已成為過去式。


本周中指跌至134.41,正式跌穿上圖的上升軌約135。由於此上升通道區間差約為32.5,因此計算出來的跌幅至102.50,這與調整牛三浪的50%的量度跌幅102很接近。

請綁好安全帶,莫說言之不預也。



37. 畫出腸 2019-01-12 23:37:43



香港有啲超級自然網友的思維好純真, 香港是一個好奇怪的地方, 畫公仔唔使畫出腸, 例如: 香港賽馬會從來都唔會叫人去買六合彩, 但是每一次累積彩金有八仟萬,或一億叁仟萬以上, 我見到都會心欲欲買返一兩注, 這就是環境思維誘惑, 所以香港聰明的論述者不會叫人買樓的, 同樣亦不會叫人賣樓的, 如何可以引誘閣下買樓呢??? 當然好自然講一啲利好消息, 展望未來 40年一定升值賺錢20倍,40倍的憧憬, ……同樣,亦冇人/少人叫人賣樓,五/六年前有一位王教授叫人賣樓等跌回購, 搞到街知巷聞成為笑料傳訟多年, 所以, 好多傳播界都以斷崖式下跌去推論未來走勢而導致心慌慌一族你減/我減去推跌個個市……而且, 畫公仔畫出腸仲擔心刪剪員把關把網友留言刪除, 希望此編留言可以出到街啦.



38. 惜緣 2019-01-12 23:48:09

11/01/2019轉載自etnet

汪敦敬先生: 2019年我對樓市的十大忠告

  每年1月初我也會撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,本文正是「2019年我對樓市的十大忠告」的部分內容:

 

(1)財富效應驟然回歸

 

  2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,人為加上時勢的配合,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),因為不是最終用家的關係,在貿易戰的心理因素下停止了極大部分的運作,未來貿易戰我們雖然未能掌握到何時完結,但是三大購買力近乎停止的狀態不可能長期繼續,縱使在戰爭的時局,市場也總要運作,新秩序出現後財富效應自然會驟然回歸!

 

(2)中資購買力再次左右大局

 

  為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然有序謹慎調控,以港股通為例,2018年比2017年共減少約63.53%,淨流入歴來最少!這股強大購買力自然於2018年偃旗息鼓,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量適當地解放,2019年不宜低估市場三大購買力!

 

(3)上車購買力要掌握置業時機

 

  既然財富效應和中國資金購買力進入了冬眠狀態,市場也只有去迎合用家為主的上車購買力的負擔水平去發展,於是上車市場如屯門的450萬以下的二手放盤也大增,只是,如果各種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

 

(4)龍市循環下嘅升跌有序

 

  牛熊理論已不適合09年後的香港樓市新常態,到了今天仍在龍市的循環中階級式向上鞏固(龍市一期是釋放市場累積的能量,龍市二期是政府主動行政出手調整市場泡沫!)

 

  2018年6月政府出「娥六招」是龍市二期的開始,而龍市一期是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是市場不是鐵板一塊!不同市場板塊是有個別及先後發展的,已找到谷底的板塊分別是居屋、私樓600萬以下的三房及500萬以下的兩房,及個別的市區,如凱匯低價開盤成功也令同區市場得到新的指標,但整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

 

  但明年整體樓市,大局將以價格先跌後升去發展。

 

(5)資金流為王

 

  我一直也認為「最影響樓價的因素其實是貨幣」!當中包括匯價和資金流!

 

  多年來,樓價也和資金量幾乎同步發展!2018年,香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,保持這高位代表香港的存款是按揭量的數倍,象徵銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性的低息的。

  

  很多人認為貿易戰會引來市場全面負面發展,我卻認為在面對負面因素的同時,也應用心掌握危中之機,貿易戰一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密盯緊M3這重要數據的變化!

 

(6)租金回升日,樓價爆升時

 

  「娥六招」推出後,不少剛性需求也由買轉租,租賃成交也比買賣成交高出以倍數計,不對等的結構終歸會令租盤量減少及租金上升!當剛性需求再轉租為買時也是新一波樓價上升的時段了!

 

(7)中國開始取代美國主導國際

 

  中國已成為環球市場不可忽略、並必須要與其互動的持份者,而美國影響力卻拾級而下,我在去年的十大忠告中表示「美國大勢已去!小心泡沫爆破!」、「多泡沫,爆破有期!」 到了2018年下半年美股、美債也在強勢下日益走下坡,明年形勢發展我認為仍以去年忠告的建議:「投資者應做好:a)泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場;b)美國經濟不穩及泡沫爆破令更海量的資金在衝擊後不久就湧入香港!」

 

(8)政府政策可隨時改變樓市時間表

 

  政府政策雖不可決定樓市結局,但卻可改變到升跌時間表,所以樓價高峰時也必須留心政府隨時出手干預,而當樓價跌時,政府若出手放寬政策如按揭成數等,都可令到樓價在短時間內止跌回升!

 

(9)發展商銷售策略決定調整期長短

 

  發展商之間是否良性競爭決定了調整期長短及調整深度,未來的土地供應公私營以七三比例去分配,加上低息期持續,令本來面對7萬5千個已動工或者興建好的未來樓花供應的發展商,有了調動的空間及信心我相信樓花的價格困擾,相信在今年第二季或之前已能找到新的銷售秩序。

 

(10)新資訊常態顛覆時代

 

  2016年筆者提出「手提智能電話配合互聯網令任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,市場上將不斷出現錯誤的報導,詮釋,趨勢甚至結果。」當時曾出現「樓市哈囉喂」即市場消費者負面情緒引起的價格調節後,到了現在市場情緒化行為已經成為了包含角色代入的媒體及網上批鬥,市場的真假是更加難以分辨了。


39. 東成 2019-01-13 03:14:25
TO34樓雲兄:

喜見雲兄再現江湖,雲兄的高見依然歷歷在目,如今看淡唱跌,自有其充分道理,好友不可不防!
盡管我是蔡老闆擁戴者,也覺雲兄比蔡生見解更高,雲兄理應將其高見告訢大家.
40. 雲在青天水在瓶 2019-01-13 10:17:12

多謝36樓提點! 不過是否應該客觀一些貼出更早的預測, 當時很可能是全香港唯一準繩

雲在青天水在瓶 發表於 2010-8-8 07:43 PM

中原指數80點的預判已實現, 123點的預測目標步步逼近, 174點的圓底升幅必能見到!

41. 半桶水 2019-01-13 11:11:46


牛市轉熊市需要一個過程, 目前, 市況在短期高位回落, 並未形成一個真正的熊熊走勢, 2019年將會形成一個觀望年, 讓好友淡友去爭奪一個真理的自我滿足的陶醉......必需跌破160點, 牛市轉勢才會產生第一個確認點, 所以2019年將會形成一個觀望年觀望吓......因為我是半桶水,大家唔好笑.


42. 望東樓 2019-01-13 16:45:02
如果閣下劃啲十幾廿年嘅大圖,建議閣下用log圖。
43. 自然一派 2019-01-14 01:19:34
TO:40樓雲兄:
蔡老闆係近年預測樓市比較中肯及準繩的一個評論者,從眾多人嘅文章中見證咗.
即使有一些網民總是針對佢,佢依然無所謂.這點很值得欣賞.

近年仲有一位準確嘅高人,就係汪敦敬,佢都睇好後市,雲兄同佢較量下,一定會擦出火花!期待!
44. 拜偶像 2019-01-14 10:44:35


愚忠的自然人物???

迷信一個人,卻把其當作永恆的主人???   例:不可以崇拜偶像,卻又說要信奉唯一的主……


不如信  耶穌  基督  ...



45. 講耶穌 2019-01-16 00:17:48


鄧小平 反對搞個人迷信的崇拜,


在香港有啲超級自然一族喜歡玩個人迷信的歌頌遊戲, 買樓有乜必要玩個人迷信的歌頌遊戲呢??? 

唔喺個個網友會亂信人講耶穌嘅, 香港樓市是一個好奇特的地方, 下跌以及回落都不需要任何理由的...



46. 等上車人 2019-01-16 09:02:02
40 雲兄( 雲在青天水在瓶), 請分享未來幾年港樓走勢分析!謝謝!
47. 樓市塔利班 2019-01-16 18:24:23

雲兄高人也,乃人所共知,多年前準確預測到樓市的升勢,如今仍為人津津樂道。


唯雲兄近年的精闢見解,小弟冇乜印象,唯有在網上搜尋一下。現在馬後炮睇返,的確對雲兄不公平,敬請見諒。


看返雲兄過去幾年,的確睇得比較淡。現今世界局勢變幻無常,雲兄的圖表理論,會否有其值得修正的空間?


雲在青天水在瓶 2015-12-6

大約是年初之時吧,推測香港樓市之牛三浪(二期)頂將在今年下半年,最遲12月前出現,現在這一推測正在成為現實。但指數推算為141(前幾年的計算), 實際為146.92, 有4%左右的差異。以幾年前的推算來看,這一差異應是可接受的誤差。


以牛三浪起點56.71至浪頂146.92計,調整最少幅度0.382,則將回落至112點,跌幅為23%。調整幅度為0.50,則將回落至102點,跌幅為30%。調整時間最少一年以上。


中原指數在升穿126之後,我就指出樓市正在牛三浪的尋頂階段,加上交易成本高,不建議入市,而投資性的物業,建議沽出減持。這一建議仍然有效。


本來不想開新篇,但過去一直看好香港樓市,而樓市亦的確很牛,如果在調整期缺席討論,似不能完整觀察波浪之運行。過去也曾講過,由於樓市沒有統一的交易市場,指數是由每一個獨立的交易統計出來的,因此波浪理論在樓市的準確度比股市更準更高。


雲在青天水在瓶 2016-9-4 


數月來,樓市持續反彈,確定了4月底所講的A浪完結的推測,進入了B浪反彈期。本周中原指數按周上升3.08,達到136.21,已接近前述50%反彈目標137。


由於之前A浪底為127.46,遠未達到牛四浪的最低調整目標112,因此,以為調整已結束的想法是非常錯誤的。


未來一段時間內,樓市的走向有兩種可能:

一是完成上述的B浪反彈目標137/140,然後作C浪下跌,目標仍是112/102;

二是再看高一線,反彈至前浪頂146.92左右,然後以雙頂型態下跌,雙頂最小跌幅108,進一步目標102。


近日見不少買家入市,短期或有甜頭,但中期必吃苦頭。投資者應抓緊時機減持物業,未入市者不應心急,期待至102-108區間才入市。

48. 雲在青天水在瓶 2019-01-16 22:47:42
47樓,多謝警醒,正努力恢復狀態中。

以往錯在試圖在牛市中估頂, 頂估不中, 以假設頂為依據的全部計算, 即皆為錯, 這是投資者最容易犯的毛病. 圖表分析, 只有在確認頂部和底部之後, 才有可能推較準確地推算未來. 

請看下圖中原指數2003-2018的牛市, 看能不能數出12345浪. 1,3,5為升浪,2,4為調整浪

49. To 48 2019-01-16 23:01:24
雲兄,

圖表分析, 只有在確認頂部和底部之後, 才有可能推較準確地推算未來. 

咁未來的頂和底如何推算呢?係咪應等到未來的頂或頂確認後才能推算?

50. 樓市塔利班 2019-01-17 19:51:03
多謝48樓雲兄賜教,期盼雲兄能多出文章,是一眾讀者之福