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蔡志忠
2018年11月28日
改革開放40年 樓價升多少
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  日前香港東區工商業聯會主辦《慶祝國家改革開放40周年分享會》,筆者獲邀出席並作為大會演講嘉賓。國家改革開放40年,推行舉世矚目的經濟變革,取得了輝煌的發展奇蹟,今天成為全球第二大經濟體,不但成就了國家,也成就了香港。

  我們這些出生於60年代的人,可說是改革開放的受益者。80年代初香港工業起飛,帶動整體經濟急速增長,當時的年輕人,只要努力勤奮幾年,便有機會儲夠買樓首期,筆者當年就是這樣成功購買了人生第一層樓。讀者可能會很羨慕,其實買樓是有秘訣,並非想像中那麼難。

  閣下可能會認為當年樓價便宜,自然較容易上車,可是,當年年輕人的薪水更低,買樓利率卻很高。猶記得80年代銀行供樓利息平均在12釐甚至以上,每月供款佔家庭入息比例,並不比現在的人少。至於買樓秘訣,社會環境很重要,那個年代沒有那麼多娛樂節目、消費場所,甚至沒有上網打機等等,與其下班無聊看電視,不如留在公司加班工作,筆者當時最盼望的假日娛樂,是約親友去喝茶或看電影,1個月應該有一次吧。

買樓秘訣 少娛樂多加班

  當年買樓銀行可借9成,首期只需1成。少娛樂消遣,多加班工作,一來一回,置業的速度自然快人一步。不過,早年港人置業過程也不是都一帆風順,記得80年代初中英談判期間,當時的英國首相戴卓爾夫人摔了一跤,結果樓股大跌,香港樓價短期內下跌了3到4成,出現第一次撻訂潮。而在80年代初,供樓利息曾經高達20厘,誰說當年供樓很容易?

  踏入90年代,香港工業北移至珠江三角洲一帶,香港經濟正式轉型以服務性行業為主導,金融、零售、旅遊、飲食等行業迅速掘起,並日益壯大。一方面,港商在廣東一帶投資設廠,帶動當地經濟發展,另一方面,又吸引大量內地遊客來港旅遊消費,甚至購買物業保值。時至今日,雖然經歷97亞洲金融風暴,以及08年國際金融海嘯,中國經濟仍然昂步向前。

  改革開放40年,筆者見證了中港兩地經濟奇蹟,不光是旅遊、購物等消費,連買樓者也有很多大陸同胞。97年前買樓的中資客是國營企業或政府機構,現在買樓的大陸客都是私人個體為主,足以展現大陸民間財富巨大。粗略統計,80年代初到現在,內地大城市如深圳、上海、北京等,樓價升了約40倍,而香港也升了近20倍,這樣的升幅,也顯示了世界級大都市的一貫通病。

 
 
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1. 香港 2018-11-28 13:29:33
投資係好, 買樓係重要, 但係心諗下,30歲開始供樓, 供到五十幾歲. 其他時間冇得玩,  食好啲都唔得, 夢想讀下書又唔可以, 損失嘅係時間. 用時間換金錢., 最不值得的.  供完層樓後係紙上富貴, 不好意思你的青春時間已經沒有了, 想實現夢想?  做個天文學家, 音樂家, 畫家, 都有心無力.   你層樓最後都唔知畀咗邊個,  諗諗係咪真係一定要喺香港生活?. 看德國人的生活是怎樣的. 問問你自己一生人過得好快為層樓有咩意義? 我哋香港人好多都唔明白嗰道理. 高樓價只會影響創新, 扼殺年輕人的思維. 使我們變得更短視. 扭曲了我們價值觀. 以為有錢就係成功. 其實做盡壞事的人都可以有好多層樓. 這些人值得我們尊敬嗎?
2. 自然一派 2018-11-28 15:33:12
樓價高是因為經濟發達使然,冇得怨,全世界所有大都市樓價都高,努力奮鬥成功置業是值得尊敬,好過好食賴飛等政府公屋嘅人.
3. 東成 2018-11-28 15:39:03
我支持蔡老闆,皆因佢都係白手興家嘅人,聽講當年佢寧願租住劏房,都唔願攞政府資助,唔肯申請公屋,死慳死抵至儲到首期上車.人家今天發達係冇得埋怨.
4. 東成 2018-11-28 15:48:00
香港係好公平嘅社會,我冇咁努力,也不會咁努力,所以有一層樓自住就夠,寧願多啲消遣娛樂,唔想成日諗住發大達.好在屋企人都有樓,大家都係平常心做人.
5. 肺腑之言 2018-11-28 16:52:40
蔡先生語重心長的分析,是希望一些人有能力上車,但又心大心細的人,認清楚狀況;不要被一些似是而非的理論去阻礙決定,結果反而變了做樓奴,是租樓的樓奴。
6. 亮劍 2018-11-28 17:11:13
有啲人話以前樓價平,上車容易D,不過我講一個殘酷的現實畀佢哋知,喺80年代初,最優惠利率曾近20厘,而大家要留意嘅係,當時按揭利率係P+2.x左右,即係你就算只係借左銀行50萬去買樓,單單係還按揭利息,每月都講緊9仟蚊以上。
而當時中產的收入,每個月大约7~8仟蚊咋!
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-11-28 17:36:55

減辣路線圖

20181127

樓市乍現見頂回落,很多人已開始揣測政府「何時減辣」,金管局總裁陳德霖和財政司司長陳茂波近日先後放風,明言待「確認樓市下行」便會考慮放寬部分措施。對於業主、投資者及計劃上車人士,相比起減辣「時間表」,更須掌握的是有關「路線圖」。按一般估計,首先有望鬆綁的將是壓力測試,最早可能在明年中上演;其次為按揭比率門檻,最後才輪到放寬各項印花稅招數。

嚴格而言,所謂「辣招」最少應分為兩大類,一類是由政府實施的SSDBSDDSD等印花稅,旨在以額外成本阻嚇特定人士購入物業;另一類則是金管局自2009年起陸續推出、針對物業按揭的8輪「逆周期」政策,當中又可分為壓力測試和按揭門檻。

第一步壓力測試鬆綁

簡單來說,現時香港人申請按揭買樓時,每月供款最多佔其收入50%,惟鑑於目前利率仍處於超低水平,金管局擔心一旦「利率正常化」(即是加息),將令部分業主供款負擔大增,恐危及金融體系穩定,因此引入「壓力測試」,假設利率上升3厘之後,供款佔收入比率仍不高於60%,申請人方可獲批樓按貸款。

現時某些擁有足夠首期的準買家,正是受制於「壓測」而無法入市。舉例說,一名專業人士月入5萬元,擬選購一個850萬元單位,憑積蓄或「父幹」拿得出340萬元(四成)首期。按利率P2.75厘、還款期25年計算,每月供款為23202元,佔其收入46.4%,恰好能夠過關(低於50%);可是在壓測之下,假設利率較目前上升3厘,每月供款將增至31700元,佔其薪金比例變為63.4%,剛剛超出上限(不高於60%),就無法獲批足額按揭。

打個比喻,有時候預計夜晚氣溫會急劇下降,媽媽早上為孩子準備出門時,會先替他穿2件衣服,然後背包再放3件外套,以便隨着降溫而逐步添衣;但若在中午才出門,天氣已明顯轉冷,那便會為孩子穿上3件衣服,這時候背包所放外套也可減至2件。

同樣道理,壓測是為了準備「利率正常化」而存在,所以當真的加息之後,壓測理應相應調整,否則門檻會高到不切實際,恐令全港絕大部分打工仔都不用奢想圓置業夢,更何況系引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子等窮能,只有個個月定期交租俾業主一途。香港大多數銀行最優惠利率(P)在今年9月上調0.125厘,為逾12年來首度加息,市場估計直到明年底會累計加息1厘,換言之,金管局屆時將有條件稍為放鬆壓測,例如把假設要求加息至3厘改為2厘。倘若時機成熟,遇上樓價回落幅度顯著,金管局甚至可能提早在明年中便出手,這將稍微有利手持足夠首期、但收入不算太高計劃上車的人士。

繼壓力測試後,有望放鬆的是按揭比率;正如壓測,金管局把按揭比率收窄至目前最高六成(1000萬元以下物業)和五成(1000萬元或以上物業),原意亦為防止實力不足者為了買樓過度借貸,以免市況逆轉時他們淪為負資產,動搖金融體系穩定。

按揭比率冀回復七成

因此待樓價真的明顯回落之後,隨着潛在金融風險相應釋放,金管局料有空間稍為放寬按揭比率,回復到「逆周期」之前的最高七成。

如果減辣時機得宜,壓測和按揭比率鬆綁再加上樓價調整,3大因素結合起來,將令具資格上車群體擴大,有助紓緩無殼蝸牛困苦以及減輕民怨,同時亦可阻止樓市跌勢過急。惟時機確實不易拿捏,一旦過早減辣,便可能令樓價很快再度喪升,增加金融風險。

最後減辣的料是印花稅招數,事關3種辣稅分別是為了阻嚇短炒者(SSD)、境外買家(BSD)及持有多於一項物業的投資者(DSD),以期把市場留給本地實際用家。

姑勿論部分招數是否帶來反效果(諸如SSD鎖定物業3年,DSD增加再入貨成本,均可能令短期供應更稀缺),不過,政府堅持這些措施多年,除非樓價真的大幅回落、讓更多本地用家能夠置業,否則肯定不敢貿然「放生」上述3類買家。

辣稅難完全撤銷

可以預期,由於本港住宅供需在未來一段很長時間仍將維持緊張(最多由嚴重短缺轉為比較短缺),即使確認樓價轉勢下行,若然沒出現19972003年的危機式急跌,或者直到「明日大嶼」等增加土地供應政策奏效,SSDBSDDSD3大辣招未必完全撤銷(正如新加坡、倫敦等地長期都對特定樓市投資者徵收額外稅款),可能只會寬鬆一些細節條款(例如降低稅率、縮短SSD鎖定年期,或者持有3項以上物業才徵收DSD)。

明乎此「路線圖」,一方面目前等待上車人士可以稍為寬心,隨着樓價回落,儘管調整幅度可能僅約兩成,惟結合金管局放寬壓測和按揭比率,只要繼續努力儲錢和工作(保住飯碗、維持入息),明年將有望「夢想成真」。

另方面,現時擁有多項物業的業主和投資者,若非預期樓價大跌,否則不宜草率沽貨,皆因印花稅辣招不會輕易退場,日後重新入貨的交易成本或持續高企,打算先沽貨後低吸隨時得不償失。

 


8. 亞Q 2018-11-28 17:50:03
80年代中期中產是指大約月入兩萬的家庭 , 當時無線晚間新聞做了一個特輯 , 以一個官校中學教師夫婦為例列出中產開支與收入 .
9. 唔買就 2018-11-28 21:25:29
唔買就笨???

粗略統計,80年代初到現在,內地大城市如深圳、上海、北京等,樓價升了約40倍,而香港也升了近20倍,......

深圳、上海、北京等,樓價升了約40倍,沒有買樓的人,人生命運上輸咗約40倍的機遇!!!現在買樓40年後可以追上約40倍的回報機遇???


香港也升了近20倍,......沒有買樓的人,人生命運上輸咗近20倍的機遇!!!  現在買樓40年後可以追上20倍的回報機遇???

10. 亮劍 2018-11-28 23:04:54
8樓,我樓上講最優惠利率成20厘嗰陣係81年,咁中產人工幾多,當然係同期啦,以下文章可供你參考!http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20180625/mobile/odn-20180625-0625_00202_011.html
13. 支持者 2018-11-29 01:03:47
宜家嘅人買唔到樓就埋怨,有能力冇能力都埋怨,睇番80年代初供樓比宜家辛苦好多,林鄭政府都起好多資助房屋,冇能力就等資助,仲有咩埋怨.
14. 引刀一快 2018-11-29 01:23:14
淨係講幾多息係冇意義嘅,同期D人揾幾多,樓價幾多,息高咗有冇出現拋售,當時全付同做分期嘅比例係幾多,全部一齊做比較至有對比價值。
15. TO:引刀 2018-11-29 11:50:54
14樓引刀兄,聽講81年港島東大型屋苑售價已經係每呎1300元左右,後期至跌到800元左右,人工嘛,相信當年普通打工仔月入在2000元-3000元左右吧,利率20厘,點供樓呀!
16. 等唔到 2018-11-29 19:57:50



等唔到 40年的結局, 樓價升多少???


元朗Grand YOHO 1座低層H室,實用面積499方呎,2房間隔,叫價850萬元,買賣雙方議價後,最終以698.8萬元易手,並由買家負擔SSD,涉及約69.88萬元,實用呎價14004元。

中原地產表示,原業主於2016年10月以710萬元買入單位,見樓市回落,憂慮後市,故持貨只有兩年,急於出貨,賬面蝕11.2萬元或1.6%


17. 基層市民 2018-11-29 20:01:42
亮劍兄講得好有根據,我支持佢,宜家買樓唔會比80年代辛苦,宜家仲有父幹幫,我就靠自己了,所以辛苦啲,好彩幾年前上到車,都係信蔡老闆!
18. 唔好玩 2018-11-29 23:03:03

唔等   40年先走貨.  結局唔好玩...

【信報財經新聞】美聯表示,東堤灣畔2座頂層特色戶,實用面積1159方呎,為區內罕有的附帶雙平台單位,連440方呎大平台,為3房間隔。

據了解,原業主早於數月前叫價1700萬元放售,隨着市況下滑,減叫價250萬元,至1450萬元,再經多次來回還價後,最終累積減價512萬元,以1188萬元獲承接,實用呎價10250元。

今年2月,屋苑5座頂層複式戶,以1988萬元成交,實用呎價14190元。今年8月,8座頂層H室以1868萬元成交,實用呎價14837元,相距8月成交,3個月跌價約31%。

資料顯示,原業主於2015年1月以1200萬元購入上址,連什費及佣金,料要虧蝕離場,估計是近年區內首宗損手個案

19. 引刀一快 2018-11-30 00:44:06
To  15樓

1300跌到800,近4成,呢個就係當時嘅情况,有埋呢D資料就相對中肯。

75年,銅鑼灣D樓花大概400-500蚊一呎,一般人收入700-1500,對比現今,工資升15倍,樓價30-40倍。

80年代初有2000-3000已經唔係一般打工仔,一般人係千零蚊。


20. 向泛民说不 2018-11-30 12:18:18
引刀,90年代香港是泡沫经济,当时建立在83年港币贬值和85年之后美金大幅贬值,大量低端高污染劳工密集的工厂出现。加上大陆改革开放刚开始,需要香港人才,所以当时香港人唔忧无野做。同时因为港币便宜,所以旅游业兴旺。这个故事到97年结束。
21. 將犯民糟質 2018-11-30 14:57:48
香飯, 點解釋 9x 年港人一路出走經濟一路爆上?
22. 引刀一快 2018-11-30 15:27:33
向飯

咁咪好囉,正正經經講返D正經嘢,俾個like你。
23. 八妹 2018-11-30 15:54:14

樓價高是因為經濟發達使然,冇得怨,全世界所有大都市樓價都高,努力奮鬥成功置業是值得尊敬,好過好食賴飛等政府公屋嘅人.

一看就就知他"自然一派"  做邊行  -  地 產佬




                  

24. 何止 2 2018-11-30 22:53:50

在香港,  個個都知買樓買地長揸  40年一定賺錢啦......問題是好多人滾水碌腳走唔切......香港大地主,財富上升何止  20倍???


希慎兴业上市后,即着力加强旗下的投资物业阵营,向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘,计有1984年以4,600万元购入港岛浅水湾宝山阁;1986年以4,500万港元购入铜锣湾两个地盘,发展成今日的友邦中心及礼顿道111号,同年又以8.5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑;1987年以4.45亿港元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末,希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方呎收租楼面面积,比上市初期增加逾倍。

踏入90年代,希慎兴业的投资策略明显转趋积极,除继续扩大集团的土地储备之外,更展开多项物业重建计划,包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等,以便用尽土地的地积比率,扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道,是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的,于1992年3月落成,楼高31层,楼面面积62万方呎,是该区的高级商厦,希慎总部就设于此。

1991年3月,希慎斥资4.5亿港元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮重建,1995年完成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。

1993年,希慎展开利园酒店重建计划,以配股形式集资12.9亿元,由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元,以24.5亿元向利家购入利园酒店物业,该项重建计划总投资42亿元,计划发展成大型综合物业,总楼面面积达90万方呎。利园重建计划于1997年完成。


1980年,包玉剛成功收購九龍倉集團。包玉剛於1980年代成為首位擔任香港上海滙豐銀行董事及渣打副主席的華人。

1980年3月,包玉剛與中國第六機械工業部,中國外貿部在北京簽約,合資創立了國際聯合船舶投資有限公司,為中國實行改革開放政策後的首家中外合資公司[2]。該公司的成立,促進了中國實行改革開放政策後的重工業發展,並成為中國在改革開放初期航運業對外的主要平台。[2]

1981年,包玉剛捐款1000萬美元,在北京開辦一所新型五星級國際酒店,命名為兆龍飯店。酒店名稱由鄧小平親自擬定,並題寫店名,鄧小平更親自出席飯店的落成典禮[2]

25. 溜一溜 2018-12-01 20:56:49


香港是一個好奇特的市場, 早幾年當大多數人睇淡樓市走貨時, 樓價就搶起, 殺淡友彩頭, 現在當大家都在美好的憧憬  40年願景,  就走走你的氣焰,  往下溜一溜,  唯有長揸  40年心理狀況會平靜一啲...


26. 就是升 2018-12-01 23:23:02


在香港, 睇未來  40年,  樓價就是升...目前起跌無需理會,  未來  40年,  樓價就是升...

27. esb9 2018-12-02 16:35:38
蔡老闆超凡入聖,豬籠入水,萬民膜拜!
28. 基層市民 2018-12-04 20:30:14
VERY GOOD!

當年買樓銀行可借9成,首期只需1成。少娛樂消遣,多加班工作,一來一回,置業的速度自然快人一步。不過,早年港人置業過程也不是都一帆風順,記得80年代初中英談判期間,當時的英國首相戴卓爾夫人摔了一跤,結果樓股大跌,香港樓價短期內下跌了3到4成,出現第一次撻訂潮。而在80年代初,供樓利息曾經高達20厘,誰說當年供樓很容易?