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蔡志忠
2017年6月14日
房策只為私樓  基層上樓無期
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  長期以來,房屋問題是最難解決的問題,因此港府將房屋政策定為施政中的重中之重。房屋市場分為公營和私樓市場,供應的比例大概是7:3或者6:4左右,按照住屋需求來作分配,興建公屋的數量一般都比私樓多,這樣才符合市場的實際需要。

  然而,根據政府數字顯示,2017/2018年度所供應的公屋只是2.5萬伙,其中1.4萬伙更是靠翻新公屋來補數,真正提供的新單位只是1.1萬餘伙,跟原先預期的3.38萬伙有很大出入。公屋不達標,輪候者變得大擠塞,當年3年的上樓目標如今變成了4.6年,恐怕不久將來,基層市民輪候公屋的時間需要5年。

  據了解,未來幾年公屋供應没有太大改善,大家可想像等上樓的基層市民目前的苦況,他們不是住在劏房就是和家人擁擠在狹窄的公屋裏。而我們的政府,卻只是顧及私樓市場,一心要照顧本地首置人士,狂推管理需求措施來打壓樓價。私樓的供應每年近2萬伙,算是達到預期目標,可是公屋方面供應短缺,情況令人擔憂。

先讓市民上樓 更比首置重要

  香港是先進的城市,盛產富豪名流,有錢人越富有,社會的貧富懸殊就越大。現今27.6萬宗申請公屋的個案不容忽視,這些基層市民住屋要盡快解決,否則社會矛盾將日益嚴重。那麼應該如何解決?歸根究抵也是房屋供應問題,是優先照顧基層市民入住公屋,還是優先幫助首置者買樓?

  筆者認為應該先讓更多的市民上樓,他們才是最貧困的一群,有能力買樓者身邊會有一些積蓄,也會有正常的收入,所以應將土地多分配給輪候公屋的居民,以解這些基層市民燃眉之急。至於私樓方面,或許會因供應不足再次上揚,那也是沒辦法,畢竟私樓有升有跌,樓價過高與市民負擔能力脫節,自然就無以為繼,到時樓市也就會下跌。

  正如翻新公屋來增加供應一樣,私樓巿場也可以放鬆二手樓來增加供應。方法很簡單,就是取消捆綁買家3年的額外印花稅(SSD),一旦取消了SSD,二手樓供應即時增加,可是買家並没有增加,樓市自然會受壓。另一方面,在人權議題上也較為公道,很多人買樓後不久,發覺不合意想換掉,或者急著用錢需要套現等等,這些都是很正常的現象,當局實在沒必要用SSD來捆綁買家3年。只要保留住BSD和DSD,那麼就仍然是本土優先,也就不怕給外界批評。

 
 
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1. 政府不應該幫市民置業 2017-06-14 11:42:42
政府有責任解決居住問題,但冇責任令到人人做業主。
2. 好多朋 2017-06-14 11:53:20


好多朋友1975年時代已經想上公屋了, 發覺等待沒有機會, 頂硬上買私樓, 好多沒有樓房的人都是等待的族群......錯失人生投資的良機, 何需苦口婆心的推說呢???

一個人遲疑不決的買樓思慮決定其一生人的命運...


3. Danny 2017-06-14 15:01:50
政府應該照顧基層市民住屋先,唔起公屋迫人住劏房,社會怨氣大,會出現革命反抗!
4. 東方竹 2017-06-14 15:04:56

我同意蔡生講法,樓價太高自會下跌,先照顧基層起多呟公屋係正確做法.

"筆者認為應該先讓更多的市民上樓,他們才是最貧困的一群,有能力買樓者身邊會有一些積蓄,也會有正常的收入,所以應將土地多分配給輪候公屋的居民,以解這些基層市民燃眉之急。至於私樓方面,或許會因供應不足再次上揚,那也是沒辦法,畢竟私樓有升有跌,樓價過高與市民負擔能力脫節,自然就無以為繼,到時樓市也就會下跌。"

5. 快爆 2017-06-14 15:36:53
起公屋唔起私樓,樓價升得仲急,好事!兩下就爆了,快爆快爆!爆煲之後重新執位,大家至有機會!
6. 井 2017-06-14 15:45:44

中國經濟】全線回落!首五個月房地產開發增速全線低過首四個月

中國國家統計局公布,今年首五個月全國房地產開發投資按年增8.8%至3.76萬億元人民幣,增速較首四個月回落0.5個百分點;房屋新開工面積6.5億平方米,按年增長9.5%,增速回落1.6個百分點。

房品房銷售面積5.48億平方米,按年增長14.3%,增速回落1.4個百分點;銷售額按年增長18.6%至4363.2萬億元,增速回落1.5個百分點;五月底待售面積6.6億平方米。


GAME OVER

7. Ben 仔 2017-06-14 16:05:55
絕對認同。
8. AH-HO 2017-06-14 16:31:37
我覺得SSD還是有存在的價值,因為SSD可以排除掉短時間買賣的交易,讓政府可以瞭解真正的需求數字,從而調整合適的土地政策。但可以考慮縮短,比如1年。
10. 水 2017-06-14 16:56:27
盡快爆煲!大家凡著瞧!
11. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-06-14 20:03:41
公屋方面未能達到預期目標,導致供應短缺,才狂推管理需求措施來打壓樓價,搵私樓業主來出氣,然而結果卻適得其反。

未補價公屋再錄新高價買賣,香港仔華貴邨第二市場賣405萬元,成全港公屋樓王。中原表示,單位為華廉樓中層7室,實用面積544方呎,第二市場開價430萬元放盤,放盤僅約2個星期,終售405萬元,實用呎價7,445元。未補價公屋樓價首破4球,創全港新高,較鴨脷洲公屋利東邨3月第二市場售350萬元,再高55萬元。

12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-06-14 20:33:12

幫又死唔幫又死

201766

「鍵盤特首」梁振英熱中寫blog,今次不是狙擊某位議員,而是強調「我們必須重視房屋供應的45年滯後效應」,以此解釋為何在他擔任行政長官接近5年以來,雖連環出招,樓價指數仍勁升逾50%。另一邊廂,財爺陳茂波昨天也在立法會上談樓市,指現時不宜放寬任何措施幫助市民「上樓」,尤其是協助一些財政能力「處於邊緣水平」例如,土著‧自醉‧浪子‧阿井的人購買二手樓(引刀傻燦根本未入流),否則恐怕「只會害了他們」。講真句去年CCL127都話唱跌唔買,現在159又點會有能力買!

首置貸款害上車客負資產

陳茂波這番話並非沒有根據,不少人都應該記得,1997年由時任特首董建華推出的「首次置業貸款計劃」,正是如陳茂波所講,協助一些財政能力「掹掹緊、差啲啲」的首置人士購買二手樓。當時由港府撥款180億元,單身和家庭申請者各可獲得30萬元和60萬元低息貸款,首三年「免息免供」,第四年開始分10年還款。

根據資料,當年共有逾9000名單身人士及逾2萬個家庭借取了這項「首置貸款」,以此幫補首期買樓上車,可說開創了今日盛行的「發展商二按」之先河。 可是樓價在1997年下半年盛極而衰,再加上亞洲金融風暴掩至,導致樓價插水式急跌,中原指數由當時最高超過100點,到1998年下半年跌穿50點。大批借了「首置貸款」的上車客基於本身財力有限,加以身上孭了兩筆債務(銀行按揭及首置貸款),不幸地率先淪為負資產,甚至因此破產收場,不少人埋怨董伯伯「幫我變成害我」。

正因如此,陳茂波認為現時樓價已經過高,所以政府不願推出任何措施協助那些「掹掹緊、差啲啲」的人上車,以免重蹈1997年的「幫佢變成害佢」覆轍,實屬合情合理。

年輕人不靠「父幹」難入市

問題在於,梁振英和陳茂波等高官不斷強調「未來34年有9.6萬伙一手私樓供應」,藉此勸喻希望置業的人士耐心等候。但大家同時也看到,現時每一個新盤開售,很多買家都是「靠父幹」的年輕人,這些家庭原本已有一個或以上住宅單位,只不過有能力買多一個,暫時作投資收租用途,並為子女日後成家立室作準備。

相反,由於新盤呎價不但未見下調,反而愈來愈高,所以一些辛辛苦苦儲錢、背後沒有「父幹」、但有迫切住屋需求的人士,除非冒險博一博借取發展商按揭,否則依然買不起這些新盤單位。另方面,在金管局連串「逆周期」措施之下,上車客也難以同時籌得足夠首期及通過壓力測試去買二手樓。

在這趨勢下,梁振英和陳茂波口中那9萬幾個潛在供應,恐怕大部分都會被「父幹家庭」及近日捲土重來的非本地豪客買走,只有少數會成為本地上車用家的安樂窩。這為政府帶來兩難處境,若不推出類似於1997年「首置貸款」的措施,幫一幫那些「邊緣上車客」,他們對於所謂9萬幾個潛在供應也只能望而興嘆。然而若真的出招「推這些人上車」,又怕會重蹈1997年的「高位勉強接火棒」覆轍,導致「幫佢變成害佢」,此所以「幫又死唔幫又死」。

滯後供應與前置需求助平衡

當然,所謂9萬幾個潛在供應為數不少,梁振英所講的「滯後效應」也確實存在;待這些供應大規模集中面世,不一定有足夠的父幹家庭和非本地豪客可以全數吸納。

再者,除了供應方面的「滯後效應」,其實也有需求方面的「前置效應」,說的是上述父幹家庭的十幾歲子女,現已由父母為他們準備了將來安居之所,等於預先消化了這批年輕人的置業需求,意味日後的「剛需」或相應減少。供應的「滯後」加上需求的「前置」,可能有助於樓價長遠漸趨平衡,這相信也是梁振英、陳茂波及廣大「掹掹緊」上車客的共同寄望。不過講到底,所謂9萬幾個潛在供應,很大程度也只是在填補此前接近10年的短缺(由2002年「孫九招」至2011年復增供應),若想令樓價顯著回落及長遠冷卻,始終需要想辦法增加土地供應,這恐怕才是新政府未來5年最大的難題。

13. 基層市民 2017-06-15 01:13:01

諗起就嬲,香港咩都係等等等,我哋等上樓等到傻,等5年太長了,咁樣歧視我哋基層市民.唔公道!

[然而,根據政府數字顯示,2017/2018年度所供應的公屋只是2.5萬伙,其中1.4萬伙更是靠翻新公屋來補數,真正提供的新單位只是1.1萬餘伙,跟原先預期的3.38萬伙有很大出入。公屋不達標,輪候者變得大擠塞,當年3年的上樓目標如今變成了4.6年,恐怕不久將來,基層市民輪候公屋的時間需要5年。]

14. 引刀一快 2017-06-15 07:56:12
引刀一定係說不女嘅殺父仇人,一定係!
15. 風險 2017-06-15 12:16:28
加息了,呢次真爆煲,總會講中一次跌,呢次好友只要衰一次就全軍覆沒!
16. 樓市難 2017-06-15 21:33:44


樓市難跌, 所喟基層市民不外如是, 都是政治引發的問題後遺症, 當年彭定康1992年到香港上場, 大推福利主義, 不外是引爆香港未來現今香港管治問題, 高官僚高福利高退休金, 走在世界的前列, 世代綜援發展制度, 食窮香港, 綜援寄生蟲發展到百萬人口以上不斷增長, 同時吸引周邊地區國家人口移居香港, 導致房屋唔夠發展使用...想樓價下跌,必須清除所有政治管治問題...



17. 水 2017-06-16 02:30:41
買唔到樓好多人唔甘心,產生怨氣,樓是俾人住,唔係俾人用來炒,點解新樓仲有咁多人排隊買?香港仲有咁多炒家?
18. 不需出 2017-06-16 12:29:16


買樓是一項需求, 同時又是一項投資, 香港高官僚袛識推高薪酬/高福利/高退休金, 推高地價/高樓價施政...閣下早年不買樓,現今不需出怨言...



19. CCL 2017-06-16 16:28:25
CCL終於到了160啦,可是距離火星的目的地還是遙不可及,一浪高於一浪的上升軌維持不變,落錯車的炒家,部分已經連公屋都買唔起,現實就是咁殘酷!
相信業主們都已經大幅加租去抵消輕微的利息上升,大家繼續坐定定在火箭上傲遊太空,印印腳,嘆世界。
貨幣貶值,資金氾濫,需求無限,供應有數得計,有錢的繼續掃貨,掃到不亦樂乎,GoGoGo!
20. 引刀一快 2017-06-16 18:10:20
攞住買細價樓五份一嘅錢,走去大灣區買間千零呎有陽臺嘅屋,馬上就“ 印印腳,嘆世界。 ”,話之佢“ 貨幣貶值,資金氾濫,需求無限,供應有數得計,有錢的繼續掃貨,掃到不亦樂乎,GoGoGo! ”

做人最緊要實際,冇錢駛咩同人搏命?為間屋仔孭一世重債有必要咩?展望將來,有遠見自有美好明天。
21. 三無人士 2017-06-16 18:20:03
對於大部份人來講, 大灣區只今無工作, 無子女, 無前景的人. 以租金回報,學校質素,工作前景來說,大灣區宜租不宜買。
22. 路人xx 2017-06-16 19:32:38
🤦‍♂️救命呀!引刀你好煩呀,唔好再重複啦⋯⋯
23. 唔使買 2017-06-16 20:58:04


走去大灣區買間千零呎有陽臺嘅屋,???

大灣區,   唔使買都有啦....92歲老豆留落的一間靚花園洋樓...千零呎有陽臺嘅屋,都唔得閒去住...




24. 去大灣區減壽 2017-06-16 22:43:22
住大灣區的好處就是走得快,大大減低退休負擔。
25. 港樓貴得合理 2017-06-16 22:48:08
大灣區人民湧來香港買樓,主要是為了健康,增長壽命,原因就是這麼簡單。
26. 回報效 2017-06-17 00:07:56


房策只為私樓  基層上樓無期???


香港房策只為私樓是對的...因為基層貪婪者都想買樓圖利,    基層上樓無期......是社會的回報效應...



27. 風險 2017-06-17 02:19:47
咁大風險嘅樓市仲衝入去就傻,退休去大灣區住都唔錯,樣樣都平,唔同你班港燦顛!
28. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-06-17 06:28:45
06月16日(五)
22:49更新18:14建立

29. 引刀一快 2017-06-17 07:12:09
25樓

托市都唔係你托得咁戇呀,大陸人又落唔到香港定居,就算買咗港樓都唔係用嚟自住,你估買港樓嚟種生基咩,哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
33. 情緒中 2017-06-19 19:37:29


好友大家都陶醉在自我滿足中, 淡友唔買樓族群都發洩不滿情緒中...



34. 頸都長 2017-06-20 13:55:03


等樓價跌等到頸都長...





35. 引刀一快 2017-06-20 15:09:52
唔駛等到頸長,大灣區歡迎你!哈哈哈哈哈哈
36. 50後 2017-06-20 17:42:48

本月截至昨日,中原香港住宅部佣金收入僅約1億元,距離約1.8億元「保本線」很遠,料全月好大機會「見紅」,為去年一月後近一年半以來首度出現虧蝕。

本月二手成交料少於2,000宗,再創今年單月新低。一手方面,本月成交暫少於600宗,創今年新低。

37. 十一哥 2017-06-20 23:24:17
刀刀   已經等到頸長、會唔而家人…伸長條頸去大灣、有人引刀以待、事關你個綽號引人聯想…好得人驚  。


38. 有遠見 2017-06-20 23:40:25
我屋企人在八十年代在大灣區的大鵬灣入咗五個位,而家我爸和爺爺都入土平安。我們屋企人順風順水!不過好似話而家哪些陰宅好多,除時段呎計貴過陽宅😰
39. 引刀一快 2017-06-21 01:01:53
依傢係貴過陽宅呀,普遍都三四萬一方。

不過點都好過香港,要十年抽籤一次。