地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:21704    回應:63
蔡志忠
2017年1月4日
樓價雖破頂 成交乏指標
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日政府差餉物業估價署公布,截至去年11月份的私人住宅售價指數報306.6點,比前年9月份高峰時期的306.1點高出0.5點,創出歷史新高。諷刺的是,那邊廂政府剛剛對樓市落重藥「加辣」,這邊廂樓價卻創出新高。

  明明是出招狠打樓價,市場也一致看淡樓市前景,然而事隔一個多月,得出來的結果卻是樓價破頂,遍地眼鏡碎。究竟是甚麼原因?首先,應該說成交紀錄是滯後的數字,去年11月份的成交,大多數是去年9、10月份所促成,沒有反映當月份的真實紀錄。其次,加辣本身最主要的功能是管理需求,說白了是要遏制樓宇成交,跟坊間認為是打擊樓價的解讀有所差異。

  另一方面,去年全年整體二手住宅成交宗數約為4.05萬宗,為有紀錄以來最低,如此低的成交量,使二手樓市沒有指標性可言,就像山頂某豪宅成交價每呎逾@10萬元,或者西九站上蓋屋苑每呎成交價@5萬元,我們就將豪宅或屋苑的價格當成是這個價。這種零星的交投是屬於個別例子,但傳媒朋友卻偏偏喜歡當成頭條報導,也難怪,這種高價成交新聞的確非常吸睛。

「加辣」是一種悲哀

  今天二手市場供應嚴重短缺,買家在缺乏選擇的情況下惟有高追。於是,無論是豪宅或屋苑都創出新高,連公屋、居屋造價也開始破頂,政府加辣失效的報導到處可見,媒體總是喜歡挑戰政府的政策,哪怕所謂的破頂升幅僅是微不足道的0.16%。然而新高是事實,業主們看在眼裏,心裏明白,一賣一買印花稅和手續費這麼多,寧願選擇一動不如一靜。

  可以斷定,在辣招捆綁下,2017年的二手樓市仍會冰封。筆者認為,偶然出現的高價成交不可作為指標,當局更不能以此作為再加辣的理由,否則會是一種悲哀,香港樓市會畸形發展,樓市只有一手市場並不健康,封鎖二手樓供應,只會出現零星高價成交個案,無助穩定樓市和幫助年輕人置業。

  特首換屆在即,筆者期望新的執政者必須有遠見,放棄舊思維,勇敢地釋放龐大的二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟,增加就業機會。否則樓價會再創新高,就算只是0.1%的新高升幅,也會使社會出現不穩定因素,樓市不僅是經濟市,也是政治市,不斷加辣只是遏制剛性需求,買時間讓樓市停留原地,不能解決香港房屋問題。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 終於清醒 2017-01-04 12:51:58
蔡生以往不斷盲目說好,今天終於說出真話,值得一贊
2. 井 2017-01-04 13:05:31

【內地新規嚴限外匯流出】

內地全面收緊民間兌換外幣,民眾到銀行換外幣,要填寫申請表,列明用途,亦註明不能用作境外買樓、買保險。

新規定令很多人不能調錢出境,移民顧問表示,生意因而大受影響。


是一種悲哀

3. 準業主 2017-01-04 13:12:28
佢可能剛在高位出貨。
4. 浪子心聲 2017-01-04 13:34:44
我認為應是蔡先生放棄你的舊思維,如「釋放二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟。」

香港過去的政策就是太傾斜於樓市買賣及投資,以使香港經濟停滯不前單一化。未來香港樓市在每年穩定的二萬個私樓供應下,將會慢慢地健康發展,毋須大的政策改變,沒有活躍的二手樓市對香港經濟影響不大,只會影響地代的生計!!

5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2017-01-04 15:00:06
希望4樓及幾位淡淡能早日達成朝思暮想的理想,再不用交高昂的租金給業主。


樓市辣招本是美麗謊言,專騙淡淡

2017-01-03 經濟

一年,專家學者愛作各種前瞻預測,由全球金融大勢到香港政經發展,悲觀樂觀任君選擇。世事紛陳,大部分香港人關心的從來只有一樣:樓市。樓市辣招到底有什麼效果?辣招有否如政府高官所講的「打擊炒風和遏抑投資需求以助穩定樓市」?樓價會否繼續上升?租金會否追上樓價升幅?


信口開河講幾個「跌幾成」如引刀般118、「升幾成」的數字,容易誤導兼沒有營養。2017年第一篇文章跟大家回歸基本,從經濟學角度分析多年來辣招對樓市的衝擊,建立好思考的框架,再推演未來樓市的走勢。


樓價飆升 成交宗數減半


樓市辣招始於2010年11月(當時特首仍是曾蔭權),首先推出的是針對短期買賣的「額外印花稅」(SSD)。梁振英2012年上任後,先後推出針對海外買家的「買家印花稅」(BSD)、增加「額外印花稅」、推出「雙倍印花稅」(DSD),到了最近11月再劃一大幅提高「雙倍印花稅」。6年來連番辣招過後,樓市到底經歷了什麼變化?


(一)根據差餉物業估價署最近公布2016年11月的數字,全港樓價指數6年來上升了87%(推行最新辣招的11月仍在上升),租金指數則上升了34%(11月更輕微下跌);


(二)根據差餉物業估價署的數字,私人單位的空置率由2010年的4.7%明顯下跌至2015年的3.7%(2016年數字仍未公布);


(三)根據土地註冊處的數字,樓宇買賣合約和轉讓契約由2010年的接近35萬張下跌至2015年的17萬多張(2016年數字仍未公布)。


樓價升得比租金快,買賣轉讓宗數消失了一半,為什麼?


供需齊受壓 價錢說不準


從供求的角度看,辣招的效果是同時減少買賣市場上的需求和供應:買賣雙方都要面對額外的稅項,自然會睇定先。結果是成交大跌,樓價反應卻說不準。


買賣市場供應減,賣不出的單位增加了租賃市場上的供應,本來空置(為方便轉手)的單位也有更大機會改為租盤。同時,因辣招而不敢上車的新家庭要找容身之所如浪子‧自醉‧土著般,租賃需求增加。結果是租盤成交增加,但租金上落也是說不準。


買賣交易量、空置率數據跟供求分析吻合。唯一未有數據證實的,是租約在過去6年有否增加。


辣招的主要效果是,將交易量由買賣市場轉移到租賃市場去,理論上不一定令樓價下降。何以樓價比租金升得快?


我認為最可信的解釋是,2014年開始人民幣兌美元滙率轉向,資本流通加上貶值預期,港元資產變得吸引,增加了香港樓宇買賣市場的需求,利好樓價。


從現值(present value)的角度看,港元相對人民幣上升,內地投資者願意接受以港元計較低的折現率,是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。


世上沒有免費午餐,任何政府經濟政策必有贏家輸家如引刀‧土著‧自醉‧浪子般。辣招首當其衝的受害者,當然是以買賣樓宇維生的地產經紀。找不到地產經紀考試入行的詳細數字(現有持牌人不一定活躍),未能證實這個頗有規模的勞動市場有否萎縮,但從某大地產代理上市公司股價的慘淡表現,可推測地產經紀生意損失不小。


庫房大贏 市場慘成輸家


對一般香港市民來說,辣招明顯的壞處是,一旦遇上困難(如危疾、周轉問題)須用樓宇套現應急時,要付上額外代價。至於所謂方便年輕人上車如井兄般、讓市民安居樂業之類的說法,根本跟辣招扯不上半點關係。


政策的最大贏家是政府庫房。在2010/2011財政年度,政府實際印花稅總收入為510億元,在2015/2016年度實際印花稅總收入竟大升至627億元!6年來成交大跌後稅收不跌反升,除了樓價上升,當然是拜三大辣招所賜(在2015年,3項辣招稅收超過200億元)。


如果你相信香港政府即將陷入「結構性赤宇」庫房掏空,政府稅收增加當然是好事,但不要忘記高鐵之類的大白象工程,更不要忽視政府錢愈多只會愈身痕愈浪費的經驗規律。


未來一年香港樓市將如何發展?美國加息預期議論已久,循序漸進的緩慢加息周期對樓市影響有限。更重要的反而是人民幣兌美元會否持續下跌(港元資產繼續吸引),以及內地會否進一步限制資金流出(減少對港元資產的需求)。


特首戰即將開始,一介草民對小圈子選舉毫無影響力,唯一期待(或奢望)的是,有特首候選人敢講一兩句真話,承認樓市辣招根本是弊多於利的爛政策。

對着淡淡笑的人上

6. 经济靠炒楼 2017-01-04 15:08:18
经济靠炒楼就是饮鸠止渴。楼是用来住的,不是用来炒的,好简单的道理。二手市场本来就不应该太火爆
7. 路人xx 2017-01-04 15:12:27
浪子兄,二手市場冰封,除了對地代有影響之外,對裝修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅有沒有影響?對賣家俱的有沒有影響?對賣建築材料的有沒有影響?對賣五金鎖具水喉零件的有沒有影響?對賣牆紙的有沒有影響?對律師樓有沒有影響?對賣家庭電器的有沒有影響?對室內設計的有沒有影響?對銀行業有沒有影響?對政府的庫房收入有沒有影響?
9. 井 2017-01-04 15:15:43
全世界都冇人再講樓市,只有香港有班人用樓市搵食賺錢!
舊經濟在未來已經完全會消失
11. 井 2017-01-04 15:23:18

【冇改錯名】四叔大埔盤變買家地獄 內地客07年買都瀨嘢


唔知點解,四叔新盤好似特別多蝕讓。繼長沙灣曉悅後,四叔另一個樓盤亦出現蝕讓。

被網民指遠望似墳場的大埔比華利山別墅,踏入2017年市場錄得的首宗二手,又是蝕讓。而最慘的是,業主10年前入市,到今日賣樓仲要蝕錢,算是樓市奇蹟。對買家而言,何止墳場,簡直是地獄。

消息指,比華利山別墅萊茵道單號屋,實用面積1,606方呎,剛以1620萬元易手,呎價10,087元。原業主為內地客,於2007年透過公司名義(公司董事持中國護照),向四叔李兆基旗下恒地(012)以1,639萬元買入該洋房,未計釐印費及佣金等支出,持貨10年賬面蝕19萬元。2007年同期,中原樓價指數CCL報約63點,現報146.3點,10年升幅逾1.3倍。

土地註冊處資料顯示,該內地客買入該洋房後,先後向多間財務公司加按,連同一按,出現多達七次按揭及借款紀錄,其中於2015年三度抵押予「財仔」借款最少1,650萬元,最終按爆煲,淪為銀主盤蝕賣。

中原地產數據顯示,大埔比華利山別墅在近一年共錄得13宗成交,當中11宗屬蝕讓,另外兩宗只是賬面賺3%及4%,即是明賺實蝕。因此,這13宗成交基本上全屬蝕讓。比華利山別墅,絕對是買家地獄!



齊齊住地獄

12. 回5樓 2017-01-04 16:02:12
你搞到我以為曾國平都認識引刀儍燦😂😂😂
13. 井 2017-01-04 16:04:37

亞洲國家迷信英美名牌大學的博士碩士學位,尤其「從政」和經商。例如葉劉讀過史丹福的政治系,長達四年,正式修讀過經濟,所以聲稱比小鬍更懂得「理財」。

但是有點見識的人都知道,英美名牌大學的研究院,許多都來自亞非拉第三世界包括中國大陸的太子黨,他們來讀學位,出於崇洋,回國去唬弄自己國家的農民人口。

當你一窩蜂付學費購買「西方先進國家」的名牌學位時,「西方先進國家」忽然一個大轉身,早就不以學位來定身價了。

14. 浪子心聲 2017-01-04 16:55:29

To 7樓路人XX:

其實二手市場已冰封多年,我不見得對香港經濟有大影響,買一手樓都要裝修、買吓家私電氣。過去幾年好多修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅失業嗎?? 不見得喎!!

我真係唔覺香港好需要一個活躍二手住宅樓市去維持香港經濟穩定,反而我認為當沒太多港人以投資住宅樓宇維生後,香港
15. 浪子心聲 2017-01-04 16:55:49

To 7樓路人XX:

其實二手市場已冰封多年,我不見得對香港經濟有大影響,買一手樓都要裝修、買吓家私電氣。過去幾年好多修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅失業嗎?? 不見得喎!!

我真係唔覺香港好需要一個活躍二手住宅樓市去維持香港經濟穩定,反而我認為當沒太多港人以投資住宅樓宇維生後,香港會向多完化發展,經濟發展才算健康。
16. 回浪子兄 2017-01-04 17:17:11
地産物業市场是香港經濟的一大支柱,也是百几万家庭的財富所在。打残樓市只能取悦一小撮不需要置业,也不可能置業的中下層,對整体香港發展不利。正所谓纽倫港,我看不到纽约及倫敦會同香港一樣瘋狂打压樓市。
18. 引刀一快 2017-01-04 17:48:57
To 13樓 井兄

依家大陸招聘,唔再側重碩士博士,而係看中本科畢業高校水平。
19. 路人xx 2017-01-04 18:06:33
浪子兄,2007至2011年間,二手樓成交數量是新樓的十倍,二手樓成交停頓,怎會不影響各行各業。買新樓的人,不會買櫥櫃,不會換水喉,不會換地板,不會換門,不會換馬桶,不會換洗衣機,不會換煮食爐,不如換冷氣⋯⋯事實上,裝修建材傢具等各行各業,苦不堪言,你去問下有關行業人士,了解一下⋯⋯
20. To 13 2017-01-04 18:07:16
你又抄襲陶傑文章貼自己門口,你同你日日鬧嘅大陸人有乜分別。
21. 浪子心聲 2017-01-04 18:23:19
To 16樓:

我認為你都應放棄這種舊思維,香港只需要健康的一手和二手住宅物業市場,不一定要一個非常活躍的二手市場,過去香港政策就是由於太過傾斜於地產業,令其他產業發展停滯,現在應是回歸正常健時候了。請你亦留意紐約和倫敦在經濟發展方面比香港多元化得多。
22. 回浪子兄 2017-01-04 18:40:32
香港須要做的是更好的區分公營單位及私樓巿場。公營單位(公屋)保障市民居住須要。作為全球最自由的經濟城市,私樓是否活躍,每年成交有幾多應該由市場決定及主宰,不應該由某些專家,學者,政府官員決定成交宗數是否合理。 近日外來資金流入香港樓市,是因為currency peg。假設美元未來狂升,同胞湧入買港樓及港地皮保值及套匯乃是合情合理的經濟活動,話曬港元是磚本位。

23. 回浪子兄 2017-01-04 18:50:35
我某些朋友一樣,都希望把香港物業市場去投資化,因為深信樓是用來住的。唉,其實我那些朋友好多都是在幾年前睇錯市,沽咗樓租樓住等跌價低位補倉,但不幸地狠狠地被夾了淡倉。政府也應該出招對付這些沽空客。
24. 送別秋波 2017-01-04 19:13:33


「加辣」是一種悲哀...是離任送別的秋波!!!




25. to 16/f 2017-01-04 19:22:12
又一歪理當道理思維.

貧富懸殊另世界已經進入極度危險期,百幾萬業主既利益重要定幾百萬貧窮階層利益緊要?

香港應該要進入業權祇有政府.完全禁止住宅投資市場.
唔好再同我講,冇錢買私樓,買居屋,租公屋得唔得..
得!香港以後祇推公/居屋住宅地咪得!
再一次強調住係公民應得權利,一個國家,冇人權會點?(除左強國)我祗會諗到戰爭

26. 浪子心聲 2017-01-04 21:20:13
To 22樓:

香港有好多人如你一樣的思維,對「房子是用來住,不是用來炒」有為反自由經濟的原則,尤其是對香港實行三辣招(SSD,BSD,DSD)非常不滿,亦對港府可能考慮再次實行租管十分反對,他們認為這完全維背資本主義自由經濟的原則,如「房子不僅是用來住,也用來作為投資」,甚至認為加辣和租管是「可能改變香港整個社會制度,改變自由市場經濟體制」。

我個人認為這種思維有不少誤區,但將「房子是用來住,不是用來炒」改為「米是用來食,不是用來炒」,就容易明白政府實行各種政策減少樓房炒賣活動及其投資價值是理所當然的。基本上「米是用來食、房子是用來住」是一樣道理,它們都是民生必須品,當供應不足時,或有人囤積令價格大幅上升時,政府加以管制維持社會穩定是理所當然無用爭議,無論在社會主義計劃經濟或資本主義自由經濟體系都一樣會實行類似政策,令人民在必須物品供應不足下能維持比較正常的生活。

27. 引刀一快 2017-01-04 22:38:11
路人xx講嘅嘢好幼稚,等於問餐廳嘅食客,如果個個有衣食唔嘥嘢,餐廳點賺大錢一樣。

靠闊客浪費嚟賺錢嘅餐廳,根本做唔長。
28. 浪子心聲 2017-01-04 23:29:05
如果路人XX講嗰啲係事實,香港嘅經濟這麼依賴住宅樓宇二手市場,香港在過去幾年由於實行三辣,二手成交已大減,香港經濟應該有收縮,但事實是香港經濟還有增長,其實二手邊會有這麼大影響吖。

29. 回25樓同浪子兄 2017-01-05 00:14:33
兩位的思维似足共产信徒,可以考虑移民北韓,我保证那裏所有樓都是用来住的!😀  香港人眞的是有置業需要?咪天真啦!香港人對物業的demand curve (需求曲线)是upward sloping的。即是話價錢越高,需求越大,反之亦然。所以在香港歷史上物業從来都不是必需品,因為世上所有必需品的需求曲線都是Downward sloping 的。2003年業主們(負資產階級)被人恥笑的情況歷歷在目。
三任特首錯誤把私樓定位為必需品,所以房策從一開始就注定失敗。第四任特首如果不知悔改,用浪子兄的思维去治理住屋問題,注定继续失敗。
2003年陶大60萬一間冇人吼,貝沙灣四千一尺冇人買,然後你同我講香港住宅是必需品。唉!
30. 炒爆米花 2017-01-05 01:06:14
31. Danny 2017-01-05 01:34:53
樓上各位,香港是需要一個正常的樓市,不是要瘋狂的成交量,也不要現在一潭死水,如果成交多,樓價又不會大升大跌,又有何相干?
32. Danny 2017-01-05 01:45:58

蔡生的見解,好清楚希望樓價穩定甚至向下調整,也就是說釋放二手市場,立即增加大量單位供應市場,免得到處搵地又搵唔到,供應來不及,樓價就壓不下.

香港政府在樓市方面收到嘅稅,佔總收入4成以上,庫房有咁多收入,才可以建更多公屋及增加資源幫助低下階層,就算樓價大跌香港人未必日子過得好.

33. 破頂是傷害 2017-01-05 08:45:53
樓價升到接近破頂,社會貧富兩極,付出的代價太大,
失業率上升家庭收入萎縮才能令負擔能力下降,才能令樓價確實下跌,這個必然會發生的,到時能力中庸之輩,就算有積蓄都要備糧防裁員減薪,低價也是枉然。
建議從稅制入手,作第二次分配,漸次提升物業稅,第三件抽30%,等四件40%,之後全部抽50%,公司持有物業,劃一先從租金抽30%,餘下70%計入公司收入再評利得稅,發展商收購物業兩年未拆要納空置稅。

34. 香港土著 2017-01-05 08:58:27
29樓,

你的論據 >>>「香港人對物業的demand curve (需求曲线)是upward sloping的。即是話價錢越高,需求越大,反之亦然。」

你的結論 >>>「所以在香港歷史上物業從来都不是必需品,因為世上所有必需品的需求曲線都是Downward sloping 的。」

似乎你哩個係讀死書真人示範。
35. Koichi Fuyumi 2017-01-05 09:17:04
如果從“米是用來食,不是用來炒“的思維出發,政府實在是全錯;因為買樓和住屋係兩件不同的事。唔去買而去租一樣有得住;所以政府相對應的政策應該是推出租務管制,而不是一大堆限制購買需求的招式

政府策略其實很清楚,就是增加供應需時,就先用行政手段壓制需求,Buy  Time 去創造供應(或Buy Time 等加息推低需求)以維持供求平衡;其實CY 調控樓市是見功力的。
36. Koichi Fuyumi 2017-01-05 09:23:48
29樓朋友,我個人看法是,政府對樓市取向其實偏向政治選擇。

政府迷信是有樓之人,一般都偏向順民,希望社會安寧,守護建制;所以政府希望推動全民置業。個人估計第四位特首仍然會推動無樓人仕上樓的。
37. 回36樓 2017-01-05 11:02:18
Fuyumi San,  置業需要的不只是意欲,更重要的是看能力。當年的夾屋計劃不知害到多少家庭家破人亡。燒炭自殺就是香港業主發明的。政府要解決的是居住問題。置業是一項投資決定,政府應該讓市場力量發揮。政府不應鼓勵市民投資股市,但為何要迫人買樓?
好多人,包括政府及浪子兄到了依家都仍然分不清居住及置業。安居指的是居住而非置業。
38. 回浪子兄 2017-01-05 13:23:25
如果住宅真的是民生必須品,沙士期間,山清水秀,全新的南區豪宅貝沙灣,陰公4千蚊一尺都冇人吼。理论上沙士期間,大家更加應該搬去山清水秀的新盤,但香港人認為樓是用来炒的,所以我肯定如當時貝沙湾即使跌到2千元一尺,更加會嚇到冇人買。

浪子兄,醒下啊!回到現實吧! 你所謂的樓是用来住的,只是你個人一相情愿的想法,不適用於香港。在香港的歷史上,樓從来就不是用來住的,這是香港社會集體的决定,不以個人的意志为转移。1967不是,1989不是,2003不是,2008不是,2017也不是。

39. 井 2017-01-05 16:10:13
沙士期間,,成日講沙士仆街個時先可以買樓,你講撚哂啦...
點解要經濟出問題先叫人買樓,...呢D人心腸太差
40. 井 2017-01-05 16:15:24

或許德國的例子可作為參考,德國樓價這十年都不漲,全賴其健全的樓市政策,其中的關鍵是,德國將居住視為每位國民應有的權利,是社會福利制度的一環,在政府的強力介入之下,才得以保證樓價長期穩定。

在德國,住宅不是商品,是基本人權,所以炒賣樓房,原來等同犯罪,是一個對香港人很新鮮,完全不同的概念! 

德國政府認為住宅具有壟斷性,又是民生必需品,不應用來炒作謀取暴利,土地與房產,不同於一般自由買賣的商品,是基本人權,依據此一原則,制訂出抑制炒樓的嚴格稅務法,甚至是刑法,以保障居住權利。 

在德國,如果開價超過標準價20%,地產商將遭受最高5萬歐元的鉅額罰款,若超過50%,除了罰款,還可能面臨三年徒刑,因為涉嫌惡意炒作。 

在德國,買賣不動產的獲利,也會課以重稅。買樓十年內出售的獲利,要被追收15%以上的「投機稅」。


德國政府更透過嚴厲的雙重稅收政策,來抑制投機行為。自有自用住宅,不需繳付不動產稅,只需繳付土地稅,而出售房地產時,賣方除需繳付評估價值11.5%的不動產稅,賣方還要繳付3.5%的交易稅。如果買賣獲利,還需繳付15%的差價盈利稅。自有房屋出租,需繳付不動產稅外,租金收入還需繳付25%的資本利得稅,政府藉此稅制,來抑制投機者的獲利空間。 

德國自有住宅率為42%,租賃住宅率高達58%,而年輕族群中,租屋佔77%。政府制定嚴格的租賃法;另外,德國政府鼓勵民間自建或合建房屋,打破開發商對房屋供應的壟斷,每年新建房屋總數中,合建房屋佔超過30%的比例,而透過供應大量廉價租賃房屋的手段,對穩定樓市,穩定社會方面,起了重要的作用。 

根據這個邏輯,香港的炒樓,就是政府、發展商和部份市民的集體犯罪行為,香港政府又能否學效借鏡,反思樓市住屋發展政策,讓八百萬香港市民能夠安居樂業,不需再為求一處容身之所而煩憂!

甘德國係咪共產國呢?點解人地GDP係香港幾倍,但人地唔洗靠樓黎增加自己收入?
係因為住係必需,而家唔係因為住唔起就叫人申請公屋,呢Dx街道理,只少人地經濟出問題時,唔會有班業主走上街大叫,同抗議囉
41. 井 2017-01-05 16:16:17

德國樓市房價能夠長期維持穩定,原因可總結為以下7點: 

1. 蓋房依照人口需求:維持供求平衡,德國有詳盡的建房規劃,蓋房子是依照人口需求而蓋,每年有25萬套新公寓完工,確保供需平衡,是穩定房價的鐵律。 

2. 先存後貸的合同儲蓄:德國有固定的房貸利率,利用金融制度來穩定樓價。所謂「合同儲蓄」是「先存後貸」的房貸模式,有別於一般以住宅抵押貸款。不僅如此,德國所有的貸款(包括合同儲蓄及商業貸款),皆為固定利率,儲蓄房貸利率,低於市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。長期穩定的房貸利率,足以應付任何金融市場的波動。 

3. 有保障的租屋市場:近6成民眾樂於租屋,德國的自有住房率為42%,租賃住房率高達58%,尤其是年輕族群中有高達77%都是租屋族。德國人之所以願意且樂於租屋,全因其發達的租屋市場。市場上持續供應大量便宜的出租房屋,政府也強力介入租屋市場,房東不能隨便調漲租金,法律上也保障房客的利益,租房的安全感,並不亞於買房子,所以數十年都住在同一個租屋的,大有人在。

4. 蓋房由「合作社」一手承包:以免開發商壟斷,德國鼓勵自建房、合作建房,避免開發商壟斷市場,尤其合作建房,更占出租住宅的大宗,每年新增的住宅,總數中有30%為合作建房。 

5. 獨立的地產價格評估制度:在德國,各類的地產價格,並不是建築商,或政府說了算,是由獨立的地產評估師來評估判定,評估師必須對自己的評估結果負責30年,倘若有誤,須負擔法律責任。不僅有獨立的評估制度,德國還按照聯邦建築法,在各地成立了「房地產公共評估委員會」,其職責是負責制訂當地的「指導價」,為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力,所有房地產交易,均有義務照此執行,並在合理範圍內浮動。 

6. 非自用住宅課重稅:買低賣高幾乎不可能,稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的一項重要武器。德國的自有自用住宅,不需用繳納不動產稅,至於出租自有住宅,除了要繳納不動產稅外,還要課25%的資本利得稅。另外,房子的管理及維修費用也很高。一層又一層的的課稅機制,大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利:政黨也不敢漠視民意,德國政府並不將房地產視為經濟產業,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利,是德國政府制定所有住宅政策的核心,因此,儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房,但沒有人敢抬高當地地價樓價,來增加當地政府的稅收。

房地產政策,是德國政黨競選的主要辯論議題,假如有人提出的政策,無法保障民眾的居住權,甚至是助漲樓價,其喪失的不僅止於選票,而是賠上了整個政黨,及自己的政治生命。

42. to 38/f 2017-01-05 16:54:08
樓變成今日甘完全係因為資本主義既歪論破壞左根本既社會和諧.
如果置業係投資需要,甘點解有人要住盪房,瞓街?
如果香港可以先完全滿足基本人權(住屋需要)重有條件再講投資既我冇意見(其實我相信每個政府都應份要做)

又要小下d畜生..基本資源(水/食物/土地)係人基本,有資格先會得到既社會等如有班賊搶哂其他人既野.
而家香港人係想行社會主義多於資本市主義呀,想炒樓去你既美國
43. 哈哈 2017-01-05 17:01:36
我知邊個傻仔先搞笑話香港行磚本位,我聴到真係覺得好似有人野而家香港流行緊食可卡因!!!
你講緊一樣會引至社會㓕亡既idea合理化...幾天真同危險
44. 浪子心聲 2017-01-05 21:00:20
《齊心罷買劏房樓》

我認同引刀兄觀點,罷買樓的可行性不高,因為各有所需,結婚、生仔要買樓或換樓難避免,種種因素罷買樓在現實生活中難以實行。

但我認為大家可以發起「齊心罷買劏房樓」,因為這些劏房不宜居住,實際用途不高,基本上是發展商為了賺到盡而起的,劏房是不良產品,對市民及社會長遠發展不利,其後應由發展商承擔,不應由大眾市民承擔,尤其是年輕上車人士,錢不多而又買了不宜居住的劏房樓,聽到都心痛。所以我們應發起及齊心呼籲港人「罷買劏房樓」,讓生產不良產品的發展商承擔其後果,無人買劏房樓,輸錢自然係發展商而唔係香港市民。

希望大家支持《齊心罷買劏房樓》行動!!
45. 港人自作孽 2017-01-05 21:30:35
香港某些人太多诉求,要環保,要保留郊野公園,支持最低工資,拒絕外勞,反對塡海,因為要保護海豚,但又要政府增加房屋供應,重要系千尺上車盤(嫌劏房細啊!)要多多福利,同時還幻想政府放棄高地價,真的是生活在天方夜譚的世界。

移民北韓吧,那裏絕對沒有地產霸權同炒家。金正恩同志歡迎你!(還掂近年犬決咗唔少,要補倉。)


46. TO 25/F 2017-01-05 21:49:44
口批共產, 實在自己想共人產

口批極權, 原來自己想極人權


47. TO 45/F 2017-01-06 00:01:12
不能同意更多 !

介紹這班人另一國度 - 古巴,  人人有屋住 !  不過共產政府如幾十年前大陸一樣無銀維修樓宇, 住客知道間屋唔係自己既, 亦不會自己攞錢維修, 人人有屋住, 人人住爛樓 !
48. 支持者 2017-01-06 02:40:40

今時今日仲講反對樓價高係離題,就係脫離咗現實,香港是成功的社會,地產業居功至偉,有樓嘅人付出咁多,享受努力嘅成果都係無可厚非.

同意作者嘅論點,二手市場開放最直接,咁至可以幫到市民罝業安居,而樓價會因為供應多而下跌!


49. 同意 2017-01-06 13:36:39

蔡生好有POINT!

"特首換屆在即,筆者期望新的執政者必須有遠見,放棄舊思維,勇敢地釋放龐大的二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟,增加就業機會。否則樓價會再創新高,就算只是0.1%的新高升幅,也會使社會出現不穩定因素,樓市不僅是經濟市,也是政治市,不斷加辣只是遏制剛性需求,買時間讓樓市停留原地,不能解決香港房屋問題。"

50. 哈哈 2017-01-06 13:48:43
想行資本主義唔去移民去美國做狗
香港主流而家一般想行社會主義

算啦都係教到就聽,教唔到就有緣再會
51. 回50樓 2017-01-06 16:45:01
香港唔啱你住,返去社会主义祖国吧。
52. 基本常識 2017-01-07 00:19:46


香港樓價起跌是一件好平常的事, 當人人睇好時, 就會隱藏下跌的危機, 同樣的道理, 過去六年,財爺不斷提醒市民,要小心買樓, 人人擔心下跌.  所以,反效果就是樓價上升, 這就是香港的基本常識...



53. 讀者見解 2017-01-07 01:24:39

香港仲有一啲人妙想天開,成日諗住樓價大跌,呢度有幾位朋友就係咁,再咁落去睇怕造反都似,香港嘅唔穩定因素就係呢種.

反而最基層人士唔會咁多反對聲音,住公屋已經攞咗著數,又有綜援津貼等等福利,生活都唔係咁難,唔諗買樓仲簡單,人生又有其他享受.

54. to 46/f 2017-01-07 09:59:39
我不嬲都支持共產主義,幾時有批?
我係極度之反資本主義既
55. to 51/f 2017-01-07 10:02:59
香港係香港人既家,香港人係行社會主義想公平想社會和諧
想自私自利做狗做賊去美國.香港唔歡迎
56. 咋咋吵 2017-01-07 20:38:23


香港是一個福人港, 有福者買樓也!!!

同時又有好多心胸狹窄的小人物咋咋吵!!!


【東方日報專訊】一七年新盤開局走勢不俗,市場上兩大新盤暫已共收票近千張,凍結資金近1億元。中國海外發展(00688)旗下九龍啟德1號(II)昨首日展開登記,速錄逾550張入票。另新鴻基地產(00016)元朗Grand YOHO第二期暫錄近400張入票,發展商料快將加推單位應市。

啟德1號(II)昨起接受入票認購,消息指單日料收逾550張票,較首張價單125伙超購逾3.4倍。該盤首張價單平均呎價20,572元,折實平均呎價17,588元,較項目一期開價高21.5%。



57. 大埔新家 2017-01-08 18:17:38

香港藝人曾志偉熱衷賽馬,去年他的愛駒「卡加動力」在比賽中發生意外死亡,損失了七位數港幣。但曾志偉搬入大埔新家後,運勢漸漲,上月底在跑馬地夜馬賽事中花2600元港幣(約新台幣一萬元)買連贏,竟中了1600萬元港幣(約新台幣6670萬元),昨天他的名下的馬「品自高」又在澳門爆冷門獲勝,運勢旺到不行。

58. 井 2017-01-08 18:56:15
【央視反貪紀錄片最後一集】
【「山西幫」金道銘如大貪特貪】

央視反貪紀錄片最後一集,特別提到曾經被形容為,發生系統性、塌方式腐敗的「山西幫」,曾經在中紀委工作近 20 年的山西省人大常委會原副主任金道銘。

他親自在鏡頭前表述自己如何拉幫結派,大貪特貪。

#有線新聞 #大貪特貪 #央視 #反貪紀錄片 #金道銘



山西令計劃,成班仆街了,老習真係要殺哂班貪官
59. 向飯民說不 2017-01-08 21:28:35
阿井哥,你d飯民黃C毒媒現在天天玩咨詢,咨詢,在咨詢。

但是怎麽看你d新主人,Trumps爲了强國夢,勢要打破玩咨詢,咨詢,在咨詢。以行政命令加快政策推行。
60. 井新聞 2017-01-09 00:02:38

井新聞...

冰凍三呎,非一日之寒, 小習如何能殺哂班貪官呢???

小習15歲上山下鄉, 能活到今天好不容易, 可以說是 蒼天庇佑 , 中國遼闊的土地上的山河美景, 在井底之下又怎麼樣能看到呢???




61. 痛批量化 2017-01-09 08:51:41

金融海嘯後,辜朝明指「資產負債表衰退」也在西方國家發生,現時美國也在掙扎,正是聯儲局前主席伯南克曾開腔就「財政懸崖」示警、現任主席耶倫歡迎特朗普擬推財政政策的原因。他又曾在著作中批評歐元區厲行緊縮,比喻結構問題是糖尿病,「資產負債表衰退」是肺炎,理應先治肺炎,才談糖尿病(結構改革)。

辜朝明一直痛批量化寬鬆(QE)沒用且後患無窮,曾經警告若推行QE的國家日後經濟好轉,沒有流進實體經濟的貨幣被借出來,隨時引發嚴重通脹。

62. 向饭民说不 2017-01-09 11:13:33
60楼,等我也学下黄C转贴员井哥转贴先,

自2010年起,瑞典媒体报道了一系列关于电信巨头爱立信涉嫌行贿的案件。2016年11月23日,瑞典电台最新报道援引几名爱立信前高管的陈述称:为获取大批量订单与合同,爱立信曾在上世纪90年代至本世纪初向一些国家领导人行贿,其中包括哥斯达黎加前总统罗德里格斯。
根据该最新报道,1999年秋,爱立信通过一家壳公司向巴拿马的一个银行账户汇入250万瑞典克朗(约合27.1245万美元),该银行账户正是由时任哥斯达黎加总统罗德里格斯控制。当时,爱立信正在竞标哥斯达黎加的一个全国性电信项目。对此,罗德里格斯否认接受过来自爱立信的行贿或其他款项。但他通过律师向瑞典电台承认,汇入这笔资金的账户与他有关。
上述前高管同时表示,行贿一事在爱立信管理层中并不是什么秘密。一名爱立信瑞士分部前职员向美国证监会(SEC)提交的材料显示,1998至2001年期间,曾有大量款项被支付给全球范围内的神秘账户,其中包括支付至马来西亚某银行账户的14亿瑞典克朗(约合1.5亿美元)和波兰某银行账户的7.63亿瑞典克朗(约合8300万美元)。
去年6月,爱立信披露其正在接受美国等国相关部门的调查,据悉调查原因可能与其在中国和希腊的腐败问题有关。而爱立信方面表示,公司对腐败贿赂行为零容忍,否认其存在违规行为。并声称瑞典电台报道的事件发生在15到20年前,正如其他公司一样,当时爱立信广泛使用业务代理这一被认为比在当地建立销售部门更为有效的业务拓展方式。爱立信发言人还补充到,公司目前仅保留了极少数业务代理合同。
67. 井 2017-01-09 21:53:47
【on.cc東網專訊】一直呼籲投資者要小心香港樓市爆煲的獨立經濟評論員、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告,香港地產股已步入「地獄之門」。一旦樓市爆煲,不只是衰幾年,恐是像上世紀九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼籲香港人要盡早做好準備,因為今次樓市情況更嚴重,警告98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」! 

【勿以為美國每次加息僅0.25厘】 
為何香港樓價瀕臨爆煲?他解釋,在上周五美國公布非農就業報告後,相信聯儲局主席耶倫對加息更充滿信心,債市及金價已立即有異動;另一邊廂,香港銀行3個月同業拆息(Hibor)近期已升破1厘,是8年新高,香港人如果採用H按供樓,利息支出已加重。他警告,投資者不要下意識地認為聯儲局每次加息只是0.25厘,「美國加息問題經已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?一次或多於0.25厘,加3次經已等於1.5厘」。 

歐洲方面,製造業去年12月增長是2011年4月以來最快,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通脹。只要通脹一來,歐央行便不得不加息。 

【大陸限制資金將重創香港】 
除了歐美有加息壓力,影響香港息口趨升外,大陸管制資金外流影響更大!他指出,內地個人雖然每年仍可換取5萬美元,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買樓、證券投資、購買人壽保險,以及投資保險產品等,令大陸資金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地資金未能到位,在港又籌不到資金,就會引爆樓市,令場面不可收拾。 

【全球債泡一爆不得了】 
更值得注意的是,過去8年全球零息環境,令發債數量大升,當中,美國有3.6萬億美元債務於今年到期,要付出利息高達2,370億美元;中國有5,880億美元債務於今年到期,要付出利息達120億美元;日本則有1.8萬億美元債務於今年到期,要付出利息達750億美元。故此,劉智傑強調,投資者須關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!債務問題將會是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件! 

事實上,根據巴克萊世界債券指數,全球債券截至去年12月底第4季已跌逾7%,造成極為龐大的損失。歐元區恐更大鑊,因負利率已到極限,歐央行可以購買的指定類別債券,負利率達以年息計-5%,使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈!如果全球央行貨幣政策回歸正常,各方為了爭取資金再融資,不得不大幅加息,做成不可預料的後果。 

他警告,債市跌不代表資金流入股市,因現在都冇量化寬鬆(QE),股市不能受惠,更何況QE已證實藥石無靈,政府亦錢不多,冇人買美債,不知錢從何來。 

【港樓利好因素已一去不復返】 
回顧香港樓價飆升已有十多年之久,雖然上升期很長,但並非因為經濟增長、個人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美國零息,以及適逢內地人湧港買樓投資,令樓價非理性上升。不過,投資者要注意,這一連串「偶然事件」會再重複或繼續的機率有多少? 

他指出,投資者必須留意,樓價已有結構性改變,政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升;若再加上美國新政府上台,令貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,已改變了樓市的大環境。 

「現時超豪華住宅十幾萬一呎、紅磡樓以前幾千蚊呎,依家是升咗3倍咁滯;香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母輩三代合力,根本靠現在薪金買不到樓,可見樓價脫離薪金情況嚴重。二手最慘,因為買樓要短時間全付,難上會,估價低。」 

【要警醒日本上世紀經歷】 
他提醒,日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後過了20、30年,經濟仍是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市的最佳樣辦,呼籲大家要有適當部署。這個大跌浪甚麼時候到,當然沒有人清楚,但相信在12至18個月期內,隨時會爆發,到時才處理為時已晚。同時警告,今次跌浪連98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」! 

68. 轉換檔案 2017-01-09 22:38:51

轉換檔案:



在互聯網的世界裡, 有: 向饭民说不, 向飯民說不 二位繁/簡網友,真亦假時,假亦真.


 


如果要互換身份, 借用: Microsoft Word /簡 轉換檔案就可以了, 科技給人們很多方便…


 


在西遊記故事中,  真假猴王: 六耳獼猴:

 


假孫悟空
六耳獼猴即假孫悟空,他能聆音,善察理,知前後,對萬物皆明,與孫悟空長得一模一樣,同相同音,也有同樣的本領。後被如來佛識破,並用缽盂小知識抓住它,使其現出原形,被孫悟空一棒打死。

寓意「二心競鬥」
在《西遊記》的妖怪中,六耳獼猴怪十分特殊。他是在孫悟空被唐僧趕走後,乘唐僧身邊無人,假冒孫悟空模樣,將唐僧打昏,奪走行李,聲言:「我自己上西方拜佛求經,送上東土,我獨成功,教那南贍部洲人立我為祖,萬代傳名也。」因此,真假猴王可說是代表著孫悟空的「二心」,作者反復提醒讀者:「人有二心生禍災」。真假猴王之爭是「二心競鬥」,而消滅此怪,則是「剪斷二心」歸於正。


 




69. 新時代 2017-01-11 09:15:46


現時代是進入社會經濟投資主義的新時代:

【星島日報報道】國家發改委主任徐紹史指,政府支持有能力、有條件的中國企業開展真實合規的對外投資活動,但同時將對大額非主業的對外投資進行真實性、合規性審核,引導企業審慎決策、理性投資。

  徐紹史昨天在國新辦的發布會上表示,內地企業「走出去」投資併購、布局全球,都是正常之舉,中國政府支持對外投資的政策沒有改變。去年首11月中國非金融類境外投資已經達到1617億美元(約12540.72億港元),按年增長55.3%,他預計全年達到1700億美元(約13184.44億港元)。


70. 時代故事 2017-01-11 10:18:18


時代故事經常 重演...


曹操攻取漢中,久攻不下,進退兩難。一天晚上,小校進帳問當天的口令,曹操正在喝湯,看到碗裡有塊雞肋,就隨口出:「雞肋」。楊修知道後立即命人收拾行裝,準備撤退。夏侯敦不解,問楊修回答:「雞肋者,棄之可惜食之無味 ...


歷史,永遠是最強勁的「馬後炮」!但必須了解,賣弄聰明是老闆的專利。

  歷史的教訓是這樣說的:曹操喜歡賣弄聰明,以字謎來表達心意,楊修有小聰明無大智慧,在「一合酥」和「闊門」事件中,令曹操開始顧忌他。事情是這樣的:一日,塞北有人送酥餅一盒給曹操,曹操在盒上寫上「一合酥」三字,置於案上。楊修見了,遂命眾人分享。曹操問他為甚麼這樣做,他說:「合上寫明『一人一口酥』,我不敢違丞相之命。」曹操面喜而笑,心卻忌之!
  又一日,曹操在新建花園門上寫上「活」字,人們不曉得他的意思。楊修說:「門內添『活』字,即『闊』,丞相是嫌園門過闊。」於是叫人再修築牆圍,後來曹操知悉,問誰人的意思?左右的人說是楊修。

老闆的私隱 ── 他的家事 
  曹操想培養他的接班人,每以軍國之事問兒子曹丕、曹植二人,暗地裡觀察,看誰有能力當接班人。有一次,曹操欲試兩兄弟之才幹,命各自出鄴城門,但暗中吩咐門吏勿放行。曹丕先到,但為門吏阻止,不得已而回;曹植問計於楊修,楊修教他說:「君奉王命而出,如有阻當者,斬。」
  曹操是個疑忌心重的人,他察覺曹植對答如流,心生懷疑,於是暗中買通曹植左右,知楊修暗中教他,曹操因而再不喜歡曹植!楊修背着曹操,介入了他的家事,糾纏於曹丕和曹植之間的鬥爭,由此際開始,曹操就埋下殺楊修之心!