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蔡志忠
2016年12月28日

房子不是用來炒

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  最近中央在經濟工作會議上強調「房子是用來住,不是用來炒」,幾乎可以肯定,內地房地產的調控政策將會持續,而內地資金繼續往外闖也成定局,其中最方便快捷的首選是香港。港幣和美元掛鉤變成強貨幣,投資香港也等於投資於美元區。

  這也說明為何內地房地產公司會大舉進軍香港市場,一方面是中央政府嚴控樓市,資金只好轉戰香江,另一方面當然是加強港元區的資產部署,可以避開人民幣大幅貶值。有趣的是,中資千方百計想進軍香港,港府卻想盡辦法加以阻擋,對樓市不斷實施加辣措施,其中的「買家印花稅」就成功將外地買家拒之門外。

  然而,買家印花稅的重典並没有施加於土地買賣上,內地資金仍然可活躍在官地拍賣招標市場,繼而進一步在香港開發房地產。今天香港樓市充滿矛盾,一方面是土地供應不足、內地資金高價搶地;另一方面是港府銳意出招遏市、美元利率趨勢向上等等。如此種種使樓市處於好淡爭持局面,2017年的樓市,將會是靜寂沉悶的一年,各位讀者不要寄望太多。

  筆者所說的別寄望太多,意思是大家別幻想樓市會有什麼驚喜,沒有大升大跌會讓部分人感到失望。至於買不買樓?還是那一句,因應個人的實際需要而定,別想太多,是自住又買得起,買樓總比租樓踏實。樓價的確是處於高位,可是利息也處於低位,認真計算一下每月供樓支出,其實負擔並非媒體所形容的那麼大。

打擊炒風 由來已久

  今天內地政府開始研究遏抑樓市炒風,其實早在二十幾年前,自彭定康年代開始,港府就以打擊炒風為由,不斷推出調控樓市措施,直至近年才沒有再提及炒家,港府可說是這方面的專家,不過,成效如何大家有目共睹。如今內地官媒也引述,要用香港的「辣招」來證明不能容忍炒房行為。

  香港人是一個勤奮的族群,而努力儲蓄買樓是人生奮鬥目標,除了擁有自住物業外,人們更想買樓收租安享晚年,房子不僅是用來住,也用來作為投資,這種觀念在香港植根很久,我想在大陸也是一樣。如果今天兩地政府都認為地產業對經濟貢獻不大,要將房價壓下來其實並不難。

  在內地大城市,只要學香港那樣實施買家印花稅,不給外地戶口遷入,限制所有非本地居民買樓或加重其買樓稅,這樣內地大城市房價一定受壓。而在香港,只要再加多一次辣,就是不讓大陸資金投地,那麼香港樓價也肯定下跌。不過,這可能要改變整個社會制度,改變自由市場經濟體制,政府於地產方面的稅收會減少,要開拓其他方面的收入來源。

 
 
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1. 讀者見解 2016-12-28 11:48:48
大陸資金高價搶地,面粉貴過面包,邊度仲有人肯平賣樓?樓價都係唔上唔落.
2. 支持者 2016-12-28 11:53:11
完全認同蔡生文章,大量印銀紙嘅後遺症,就係商品同資產價格急升,樓又點會唔升呀?揸銀紙肯定就蝕底啦!
3. Danny 2016-12-28 12:23:11

如果學蔡生所講咁樣出招,香港樓價跌梗,但係要改變資本主義制度至得!

"在內地大城市,只要學香港那樣實施買家印花稅,不給外地戶口遷入,限制所有非本地居民買樓或加重其買樓稅,這樣內地大城市房價一定受壓。而在香港,只要再加多一次辣,就是不讓大陸資金投地,那麼香港樓價也肯定下跌。不過,這可能要改變整個社會制度,改變自由市場經濟體制,政府於地產方面的稅收會減少,要開拓其他方面的收入來源。"

4. 支持者 2016-12-28 12:26:53
認同蔡生文章,2017年樓價唔上唔落,中資高價搶地,樓價難跌,小業主唔會平賣樓,除非加息2至3厘啦!
5. 又一市民 2016-12-28 12:52:39
我唔贊成改變制度,香港人口入面想公平,其實心入面唔想行社會主義制度,對共產黨有抗拒.
6. 中肯 2016-12-28 12:54:23
2017年是沉悶的一年,蔡生講得好正確,樓市難以大上大落.
7. 有見地 2016-12-28 15:18:48
然而,買家印花稅的重典並没有施加於土地買賣上,內地資金仍然可活躍在官地拍賣招標市場,繼而進一步在香港開發房地產。今天香港樓市充滿矛盾,一方面是土地供應不足、內地資金高價搶地;另一方面是港府銳意出招遏市、美元利率趨勢向上等等。如此種種使樓市處於好淡爭持局面,2017年的樓市,將會是靜寂沉悶的一年,各位讀者不要寄望太多。
8. to 5/f 2016-12-28 15:58:52
因共產黨行緊資本主義制度,行社會主義制度冇人會反抗
9. 香港也走此路 2016-12-28 17:10:42
啊爷话房子不是用来炒的,香港是中国一个鎮,所以香港政府也会响应中央,彻底走房子用来住的路线
12. 井 2016-12-28 18:10:43
2017年的樓市,將會是靜寂沉悶的一年<--我賭1000萬,一定唔會係,唔好掛住睇樓市,外面世界而家好亂,17年,好多野香港人都會諗唔到,唔好成日借錢LOOK卡,留定錢,有事即走
16. 好笑 2016-12-28 18:51:27
香港人想共產,又想行資本主義制度,咁樣好矛盾,資本主義發達國家係貧富懸殊,加上大印銀紙,社會更加唔公平!冇辦法但又好好笑!
18. 分拆商 2016-12-28 21:00:59

官樣說話:

房子不是用來炒???

幸好不是在1975年 毛澤東 的年代, 投機倒把罪名足夠把你整死啦...分拆商場可能是罪上罪...不要在此得意洋洋.




19. 井 2016-12-28 22:17:38
大學是甚麼呢?英國思想家羅素這樣定性:大學不是年輕人的職業培訓所,大學更不止是知識薈萃之地,為甚麼要唸大學?為了培訓理性的獨立思考,唸大學的目標是培養智慧。
中國家長送兒女讀(外國)大學,首要不是學智慧,一紙文憑是最終目標,大學文憑保障的是高工資的職業,讓孩子從農村湧到城市,從城市湧到北京和上海,從京滬而進一步「哈魯」——哈佛和耶魯。當代中國人大學教育觀,在結構上,不脫古代中舉考狀元,自下而上的鄉試、省試、殿試,鯉躍龍門三級跳;在主題上,也不離讀書而做官,海歸則 CEO 的功利主義二元論。
大學教育的宗旨,本來是從獨立思考中培養智慧的人格,但中國社會的冷酷現實,令大學不得不「職業化」,大學生為求「對口」專業而讀書,反過來要求他們創業,令人啼笑皆非。
21. to:井 2016-12-29 02:08:28
2017年一定冇咩驚喜,樓市冇咩上落,想執平嘢,幻想一下好了!
22. 哈哈 2016-12-29 10:06:55
主流香港人而家想行社會主義,係班杏加橙小數資本家及其走狗用錢俾出賣靈魂既謀體.當社會大眾爆發資本家定必收皮
23. 何需要 2016-12-29 21:53:23


睇好樓市前景就會買樓...

睇衰未來根本不需要買樓, 何需要勞氣...


24. 地產人 2016-12-30 02:15:33
搞唔掂樓價,冇得跌,供應有幾多都冇用,只係一手市場而已,問題係最大嘅二手樓綁死咗,始終係求過於供,市場根本就冇盤買,地產經紀最清楚!
25. 引刀一快 2016-12-30 06:34:50
硬件嚟講,大陸各一線終會超越香港,有說已經超過香港,軟件呢?香港正係俾嚴重社會撕裂消磨中,唔好睇小大陸人,精英加起嚟超過香港人口。
26. 爆石頭 2016-12-30 09:56:43


香港的人口精英份子46年來,50年代60年代70年代好多都是中國內陸各省籍人口精英...香港人並非爆石頭爆出來的...



27. 井 2016-12-30 21:34:32
21,記住自己講過咩,2017仆街時唔好大叫
28. 好頭好尾 2016-12-30 23:36:37



中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,2016年下半年本港樓價持續上升,預料2016年底中原城市指數(CCI)重返2015年8月143.46點的高位,估計12月CCI將達144點,與2015年底的133.13點相比,全年樓價上升約8.2%。另2016年12月30日恆生指數(HSI)收市報22,000點,比2015年底的21,914點,全年港股微升0.4%。顯示2016年本港樓市的表現明顯跑贏股市,樓價的升幅(8.2%)大於股市的升幅(0.4%),兩者相差7.8個百分點。


  2017年前景穩定向好,  梁特首  好頭好尾, 羨煞旁人,


29. 引刀一快 2016-12-31 03:13:46
大陸精英又唔係一定要去香港嘅。
30. 好難跌 2016-12-31 07:48:59


2017年前景一定向好, 中國資金泛濫, 樓價好難跌...

【經濟日報專訊】中環寫字樓供應罕有,成財團收購對象。中環中晶商業大廈近8成業權昨於北京拍賣,由本港發展商資本策略(00497)擊退多名中港投資者,以7億元奪得,呎價約19,023元。

18層寫字樓連地舖 北京拍賣

辣招後,投資者追捧商廈,中環全幢商廈成為爭奪目標,就連不足100%業權樓面亦成搶購對象。其中位於中環擺花街46號的中晶商業大廈近8成樓面,昨日於北京進行跨境拍賣,涉及該廈18層寫字樓樓面,約33,811平方呎,以及約2,986平方呎地舖,合共面積約36,797平方呎,佔該廈約76.7%業權。

物業由北京建亞世紀拍賣有限公司執行拍賣



31. 黃屍可憐蟲 2016-12-31 10:48:21
人生馬拉松——
風雪中被滅聲的故事
屈穎妍 (頭條日報)

我們常說,香港欠缺正能量,於是,大家一直努力發掘社會上的好人好事,扶貧的、助人的、做義工的、救貓狗的、克服傷病的、跌倒爬起的、死過翻生的……這類新聞,不涉黨派、沒分顏色,只道人間有情,在這個壁壘分明的世代,是大眾最受落的故事。

奇怪的是,同樣有情,當不是民間的小恩小惠,而是國家級的大恩大德,這些新聞,在香港這個號稱新聞自由的地方,反而一直被滅聲,前幾天在北海道新千歲機場奔走的中國領事救援故事就是一例。

當日本北海道降下半世紀以來最強大雪,導致機場關閉,JR停駛,二百六十八班航班取消,一百二十趟火車停止服務,逾三千旅客滯留機場。

新聞片段只見席地而睡的旅客怨聲載道,主流媒體幾乎沒人提過另一面的送暖故事……

原來,平安夜有港人致電中國駐札幌領事館求援,表示有四個國泰航班共六百多名香港乘客被困機場,斷水斷糧。
領館人員連夜搜購物資,冒着風雪開了三小時車趕抵機場,給滯留港人派水派食物。

有些港人已經安檢進了禁區候機室,眾所周知進入那範圍是不能帶水,領館人員要以中國領事館名義擔保,幾經波折才能把水運進禁區內。
不少航班起飛以後因天氣惡劣又折返,被困港人怕領館人員離開後頓失援助,結果領館人員決定陪大家留到最後一刻,在機場待了十五小時、目送最後一班航機乘客安全離日,才撤走救援隊伍。 

那天在機場排隊拿中國領事館食水和乾糧的港人當中,不知會不會有一些是撐過雨傘,甚至喊過「支那」的黃絲?
他們接過援助那刻,心中到底在想甚麼?
有網民甚至打趣說:「應該先宣誓擁護基本法,否則叫他們找英國領事館去!」

不期望一支水會換來黃絲對國家改觀,但人總是在危機面前,才會發現國家強大原是福。

#中國領事館
#香港部份傳媒係垃圾
32. 浪子心聲 2016-12-31 12:33:09
「米是用來食、房子是用住」是一樣道理。

近日地產論壇的焦點可說是中央在經濟工作會議上強調的「房子是用來住,不是用來炒」,但仍有不少人對這論調有為反自由經濟的原則,尤其是對香港實行三辣招(SSD,BSD,DSD)非常不滿,亦對港府可能考慮再次實行租管十分反對,他們認為這完全維背資本主義自由經濟的原則,如「房子不僅是用來住,也用來作為投資」,甚至認為加辣和租管是「可能改變香港整個社會制度,改變自由市場經濟體制」。

我個人認為這種思維有不少誤區,但將「房子是用來住,不是用來炒」改為「米是用來食,不是用來炒」,就容易明白政府實行各種政策減少樓房炒賣活動及其投資價值是理所當然的。基本上「米是用來食、房子是用住」是一樣道理,它們都是民生必須品,當供應不足時,或有人囤積令價格大幅上升時,政府加以管制維持社會穩定是理所當然無用爭議,無論在社會主義計劃經濟或資本主義自由經濟體系都一樣會實行類似政策,令人民在必須物品供應不足下能維持比較正常的生活。

33. 浪子心聲 2016-12-31 12:43:13
「米是用來食、房子是用來住」是一樣道理。

近日地產論壇的焦點可說是中央在經濟工作會議上強調的「房子是用來住,不是用來炒」,但仍有不少人對這論調有為反自由經濟的原則,尤其是對香港實行三辣招(SSD,BSD,DSD)非常不滿,亦對港府可能考慮再次實行租管十分反對,他們認為這完全維背資本主義自由經濟的原則,如「房子不僅是用來住,也用來作為投資」,甚至認為加辣和租管是「可能改變香港整個社會制度,改變自由市場經濟體制」。

我個人認為這種思維有不少誤區,但將「房子是用來住,不是用來炒」改為「米是用來食,不是用來炒」,就容易明白政府實行各種政策減少樓房炒賣活動及其投資價值是理所當然的。基本上「米是用來食、房子是用來住」是一樣道理,它們都是民生必須品,當供應不足時,或有人囤積令價格大幅上升時,政府加以管制維持社會穩定是理所當然無用爭議,無論在社會主義計劃經濟或資本主義自由經濟體系都一樣會實行類似政策,令人民在必須物品供應不足下能維持比較正常的生活。
34. 引刀一快 2016-12-31 16:23:54
浪子心聲兄

當年千呼萬喚嘅孫九招、組合拳,就係政府插手管樓市,講到底,絕大多數人都只為個人利益發言。


35. 浪子心聲 2016-12-31 17:02:23
在中國和香港,房地產市場過熱影響民生及社會穩定已到達不改革不可的階段,亦對長遠經濟發展帶來負面因素,中央正開始研究「長效機制」減少炒賣活動,香港的需求管理三辣招,非常值得中央參考,在香港SSD「特別印花稅」極之成功地消滅短期樓房炒賣活動,BSD「買家印花稅」亦能將大部分外地買家拒之門外,近期的15%的DSD「雙倍印花稅」我認為將會大大減低香港住宅樓宇的投資價值,這樣便能增加其居住功能的機會。 

在過去我已表達這三辣應成為香港房地產的長期政策,因為香港地少人多及對內地人非常吸引,不實行這些政策難保住宅樓房市場正常運作。在中國我認為亦應考慮實行這些需求管理政策,減低人民對房地產市場的過度投資,把大量資金轉向對經濟長遠有良好發展的地方如股市,這樣不但令社會更穩定,亦能對國家經濟發展帶來好處。

36. 上車難 2016-12-31 19:20:06
我認為香港應學美國,低地價高稅收好過,低地價自然低樓價!
37. 超級低 B 2016-12-31 20:25:11


錢是用來使,不用來印的!!!

廢紙印的錢,可以用來買樓的!!!

超級低 B !!!

38. aa+ 2016-12-31 21:16:43

To 浪子心聲,

As I said before, you are too naive.  Please go to the following link. They give many good points on this.           

                     

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=26348657&extra=page%3D1&page=1

39. 浪子心聲 2016-12-31 21:56:23
AA+兄:

我都有睇這些回應,但真係睇唔到一個值得我思考的觀點,不如你講吓你有什麼好points。

還有只有naive的人才常說他人naive,你可以爭對我的論點,希望你不要再寫有人身攻擊的言論。

40. 分身王 2016-12-31 21:58:29
浪子好多分身吖。
41. 歷史長河 2016-12-31 22:00:25
浪子兄, 

你是香港仔2015本人還是copy 返來?
44. 浪子心聲 2016-12-31 22:09:32
我在那裡開不成浪子心聲的帳戶,便用了一個香港仔帳戶. 
45. 歷史長河 2016-12-31 22:13:14
Thanks, 請多多分享!
46. 井 2017-01-01 16:04:27

美研究指:每年3.6萬中國人赴美產子 

http://hkjam.com/?p=5908


請問又話愛國,原來愛美國
47. 這麼大 2017-01-02 12:54:21


世界這麼大!!!

為什麼一定要在香港起樓呢???

起樓有什麼用呢???




48. 當人人 2017-01-03 10:01:46



當人人睇好樓市,樓價就會上升,

當人人睇淡樓市,樓價就會下跌失去光彩...

一年前,還是 李嘉誠 老先生智慧高檔啲...



49. 井 2017-01-03 23:05:03

近年一手市場大造劏房,其中屬四叔李兆基旗下恒地(012)代表作之一的長沙灣福華街牙籤樓曉悅,有買家慘蝕收場。

位於曉悅高層B室一房單位,實用面積273方呎,土地註冊處資料顯示,單位剛以443萬元易手,呎價16,227元,而原業主賣樓更要蝕錢,於2014年11月向四叔以498.764萬元買入單位,賬面已蝕55.8萬元,由於持貨未夠3年,須支付樓價一成額外印花稅(SSD),涉及辣稅44.3萬元,若再計及一大堆開支,包括釐印費及佣金,估計損失近120萬元。

不過,蝕讓沽貨業主料具實力,因為買入該曉悅單位時毋須銀行提供按揭,即是所支付樓價的近500萬元,全部都是現金。

曉悅最細開放式單位不足200方呎,折實最平約269萬元,是當年繼紅磡御悅後,兩年來市區最平新盤。


當樓市出事,有呢隻單位就會早一步仆街
50. 井 2017-01-03 23:05:03

近年一手市場大造劏房,其中屬四叔李兆基旗下恒地(012)代表作之一的長沙灣福華街牙籤樓曉悅,有買家慘蝕收場。

位於曉悅高層B室一房單位,實用面積273方呎,土地註冊處資料顯示,單位剛以443萬元易手,呎價16,227元,而原業主賣樓更要蝕錢,於2014年11月向四叔以498.764萬元買入單位,賬面已蝕55.8萬元,由於持貨未夠3年,須支付樓價一成額外印花稅(SSD),涉及辣稅44.3萬元,若再計及一大堆開支,包括釐印費及佣金,估計損失近120萬元。

不過,蝕讓沽貨業主料具實力,因為買入該曉悅單位時毋須銀行提供按揭,即是所支付樓價的近500萬元,全部都是現金。

曉悅最細開放式單位不足200方呎,折實最平約269萬元,是當年繼紅磡御悅後,兩年來市區最平新盤。


當樓市出事,有呢隻單位就會早一步仆街