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蔡志忠
2017年6月21日
時間與利率的競賽
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  香港樓價屢創新高,不僅讓市民望樓興嘆,也成了世人熱衷的話題。香港雖然是彈丸之地,卻締造了不少世界第一,除了樓價是全球之冠外,自由市場經濟也是世界第一,競爭力排名同樣是世界第一。

  未買樓的人總是在埋怨樓價為何這麼高,是港府增加土地無方還是樓市辣招失效?總之樓價脫離普羅大眾購買力就是不對,樓市不跌就是政府管治不力,也不理會打壓樓市是否對症下藥,總之繼續加辣才是正確。

  為了維持金融體系的健康,金融管理局自2010年以來作出8次逆周期措施。而美聯儲最近又加息四份一釐,雖然港府沒有跟隨加息,但總裁陳德霖提出警告,港息遲早要隨美息上升,市民置業務必做好風險管理,一旦發現樓市過熱,當局會再次出招。對於這些言行,坊間大都認為對樓市有遏抑作用,大家都期望樓價有所回調。

按揭成數及供樓比率皆降

  筆者認同陳總裁的言行,如果樓價過高,當局再收緊信貸乃無可厚非。金管局管的是按揭貸款會否過多,不是樓價是否過高,他們的職責是維持銀行體系的穩定,因此不斷收緊信貸,將實力不足者拒之門外,樓市反而比較健康。而事實上,自從當局推出逆周期措施後,樓市雖然經過7年多上升,然而按揭成數卻從當時平均64%,下降到現時的51%,而供樓與入息比率也從平均41%,下降至34%。

  今天樓市由一手樓主導,樓價因供應短缺而不斷上漲。不過漲幅並非媒體所形容的那麼誇張,就算破紀錄連升了17周,今年上半年也只是上升在一成之內,跟97年大升近3成有所不同。由於銀行沒有加息,即使新特首上任,對樓市也應該不會有太大動作,故預期下半年樓價仍有5%上升空間。

  那麼究竟置業時機是否仍在?坦白說,這是一場時間與利率的競賽。今天樓市的確與97年不同,當年的供樓利率是10釐左右,樓價一直往下跌,利率也一直往下減,於低位買樓的人都成了贏家。到了今天,樓價一直往上升,利率卻不再往下減,相反只會往上調了。

  今天入市買樓與否,主要是看利率的走勢而定。假如閣下是首置人士,處境是不買樓便要租樓,那麼筆者認為還是要買,雖說利率往後只會向上調,但現在還没有上調,也不知何時調,假如未來10年利率只是輕微上升1釐至2釐,即供樓利息只是3釐至4釐左右,那麼今天買樓的人仍然還會是贏家。

 
 
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1. 地產人 2017-06-21 12:10:43

非常同意蔡老闆所講!


 那麼究竟置業時機是否仍在?坦白說,這是一場時間與利率的競賽。今天樓市的確與97年不同,當年的供樓利率是10釐左右,樓價一直往下跌,利率也一直往下減,於低位買樓的人都成了贏家。到了今天,樓價一直往上升,利率卻不再往下減,相反只會往上調了。

  今天入市買樓與否,主要是看利率的走勢而定。假如閣下是首置人士,處境是不買樓便要租樓,那麼筆者認為還是要買,雖說利率往後只會向上調,但現在還没有上調,也不知何時調,假如未來10年利率只是輕微上升1釐至2釐,即供樓利息只是3釐至4釐左右,那麼今天買樓的人仍然還會是贏家。

2. 困獸鬥 2017-06-21 12:34:38

最近見有好多出售公屋的業主套利,與10年前出售公屋的業主套利有好大分別, 大家都有售後等跌心態, 現在買樓者都是困獸之鬥...


3. 職人言 2017-06-21 12:50:15

離職人言...


世界銀行及摩根士丹利前首席經濟學家、獨立經濟學家謝國忠再次警告,香港樓市隨時爆煲!他接受電視台訪問時表示,香港樓市風高浪急,隨時泡沫爆破,爆破後或要面對長達20年的樓市大蕭條。

他指出,樓市向下走情況不像1997、1998年那樣簡單,因為當年外資撤走。現時利息一下子上升,有人認為樓價仍會一浪一浪向上走,是非常不理性的。並奉勸將錢投資在房地產的市民趕快賣樓,形容這是最後一次機會。

謝國忠的成名作是曾預警2008年金融海嘯而「開口中」,近年一直是內地著名經濟「大淡友」。去年他在接受外國傳媒訪問時稱,中國經濟正走向末日,其步伐類似1929年的經濟大蕭條,包括快速信貸擴張、寬鬆貨幣政策,以及在過度投機炒賣之下,刺激資產價格不斷上漲,最終導致市場崩潰。

不過,近年他已一再失準,例如在2014年,他揚言香港樓價未來3年跌五成或更多,但現時卻屢創新高......



4. Danny 2017-06-21 15:09:22
買樓與否,是時間和利率的競賽,正確!利息加慢啲,買樓者就是贏家!
5. 一命二運三風水 2017-06-21 16:10:26
現在買樓的不少都現金一炮過俾晒,可以話係實力超晒班,傳統利息升降對呢班人無效,在森林定律下,強者生弱者

死,不能在香港找到一席之地嘅人將會慢慢被淘汰,只能離開返鄉下買樓,而將來香港會變成如日本東京或美國曼哈頓

一樣的城市,由於公屋成本會越嚟越貴,政府會被逼終止公屋制度,窮人將會很難在香港生存。


P。S。
十年後就會見到呢啲嘢
6. 風險 2017-06-21 16:20:00
我就話爆煲在10月, 7月林鄭上台唔會即刻爆,但10月就係當年金融風暴發生時,10月啦,俾小小耐性!
7. 有道理 2017-06-21 17:58:40
我支持蔡生,樓價唔會點跌,仲會升5%,加息都加唔到,香港政府無法改變供不應求嘅局面,樓價就跌唔落.
8. 60後 2017-06-21 18:06:59

經濟學家話香港樓衰廿年喎

9. 地產人 2017-06-22 04:11:15
樓上,謝國忠是大淡友,講咗10幾年樓市未中過,仲值得再提,傳媒報導佢言論,就係誤導讀者!
10. 不值得 2017-06-22 12:23:32


謝先生形單影隻單簿,四隻眼, 視覺有問題, 不斷唱淡總有一次講中, 不值得一看歌頌...


11. 持有九 2017-06-22 12:47:02
將於七月一日履新的新一屆政府三司十三局問責官員,按照慣例會作個人利益申報,原職留任的創新及科技局局長楊偉雄預料會成為新任問責司局長「樓王」。截至今年初為止,楊偉雄連同太太申報持有合共十個物業,當中有五個住宅單位位於美國加州,力壓「前樓王」,由現屆政府過渡至新班子的政務司司長張建宗,他聯同太太合共申報持有九項物業,全部位於港島區...
13. 風險 2017-06-22 17:08:18

做局長手持咁多物業不是很恰當,市民上車難猶如水深火熱,,你好意思咁炒樓?提議佢地沽咗手上嘅物業,至有資格做局長.

林鄭都以身作則,才可以做特首,冇樓做官至係清廉,至可以為民請命!

14. 跳船賊 2017-06-22 20:32:15


傻仔, 做咗局長仟祈唔好賣樓, 林奮強有版被你睇, 上咗官船賣樓就是跳船賊仔!!!



15. 一網民 2017-06-22 21:21:44
13樓想當然,林鄭租樓住咩?對香港無歸屬感自住物業都冇一間?點適合做特首。
煲呔曾得間自住樓,不過畀人話唔清廉踎緊監。
總結係有冇樓同有無資格做官無絕對關係。
16. 另一網民 2017-06-23 03:08:33

做官有樓不恰當,更何況揸咁多樓?

做議員有樓係手,咁會偏幫地產霸權,偏幫炒家投資者,造成不公平政策,打倒樓價是人人有責,社會都已經有共識!

17. 對或錯 2017-06-23 07:41:07


回應無聊網民:  所有有樓的人都是資本主義奴隸...有樓冇樓並代表對或錯...買樓者有一個基本個人動機觀念就是要佔有香港/佔用香港/佔領香港...


18. 買樓者 2017-06-23 07:43:35


回應無聊網民:  所有有樓的人都是資本主義奴隸...有樓冇樓並不是代表其行為對或錯...買樓者有一個基本個人動機觀念就是要佔有香港/佔用香港/佔領香港...


20. Danny 2017-06-23 12:45:27
蔡生次次都講中樓市,冇嘩眾取寵嘅字樣,我比較認同,利率走勢的確係好關鍵,加息時間表快與慢影響買樓部署.
21. 水 2017-06-24 02:48:38

10月樓市爆煲是有理由,林鄭冇樓係手,仲講過佢退休都買唔起樓,大家明啦.

葉劉入行會,為咗谷民望,死都要打倒樓價!兩位女士發誓與樓市為敵!

22. 不會由 2017-06-24 10:09:37

樓價起跌不會由  兩位女士  產生...

兩位女士 林鄭  葉劉...向鄉議局拜票...

特首參選人林鄭月娥、曾俊華及葉劉淑儀昨分別約見工商界選委爭取支持,有商界選委本報透露,林鄭了解商界運作及困難,「對佢有加分」。林鄭亦率先獲鄉議局表態撐,副主席張學明表明鄉議局將綑綁提名及投票,並傾向全數27票支持林鄭

鄉議局今日將會與3名特首參選人包括林鄭月娥、葉劉淑儀及曾俊華會面,「打頭陣」的林鄭月娥今早聯同競選辦主任陳智思等人到達鄉議局,已加入林鄭競選辦的鄉議局主席劉業強和副主席張學明,以及另一副主席偉強親自

【星島日報報道】商界在特首選委會中手握三百票,兩名特首參選人林鄭月娥及曾俊華昨先後拜訪不同商會,太分別與香港總商會及廠商會會面,曾俊華則到訪廠商會及中華總商會。綜合各商會的消息,會上除了談及經濟發展 ...

【本報訊】政務司司長林鄭月娥上月突然申報,放售了三個持有多時、位於英國及中國蘇州的物業,與此同時,她增持了位於中國中山的物業。有泛民議員指林鄭此舉引人遐想,令人覺得她藉此行動向北京表達忠誠,似有意問鼎 ....

料將升任局長的3名常任秘書長中,聶德權、羅智光和黃偉綸都是「有樓之人」,其中聶德
權更坐擁5個物業,遍布內地、香港及英國。
  首長級第8級(D8)的各政策局常任秘書長,與問責官員一樣都要申報利益供市民查閱。
申報冊顯示,料升任政制及內地事務局局長的聶德權,在內地、香港及英國共持有5個物業,其
中1個在新界區自用,英國有1個出租物業;另外3個都在內地,其中兩個在中山,1個位於杭
州。
  將成為公務員之首的羅智光,亦申報有3個物業,其中兩個在英國、1個在新界。而預計上
任發展局局長的黃偉綸,則在新界有1個自住物業。至於將成為運輸及房屋局局長的機電工程署
署長陳帆,由於職級未至D8,因此未能查閱其利益申報。
  至於5名由中央任命、屬於主要官員的部門首長,有3人申報有物業。警務處處長盧偉聰有
3個物業,全部均在香港;海關關長鄧忍光有2個,1個自住、1個為出租商業單位。入境事務
處處長曾國衛,則在東莞有1個自住物業。《香港經濟日報》...


23. 水皮資 2017-06-24 10:18:36

不準確不確實水皮資料:


行政長官梁振英的利益申報與去年相同,未有改變。梁振英與太太梁唐青儀,申報在香港擁有3個住宅物業,包括2012年被曝光僭建的兩個山頂相連大宅,目前申報為「空置」,另一個港島南區住宅物業則用作出租;另外,梁振英夫婦在英國倫敦及劍橋各持有一個物業,申報用作家庭居住。

股份方面,與去年一樣,梁振英申報是Lotvest Ltd的公司股東,通過有關公司持有港島南區物業,而他名下的W intrackW orldw ide及附屬公司股權,以及所有D T Z H olding及附屬公司股權,則以信託形式持有,信託人是一名執業會計師,其妻梁唐青儀為受益人。

司長中林鄭月娥物業最多

三名司長中,政務司司長林鄭月娥持有物業最多,全部位於英國及內地,在香港並無物業。利益申報登記冊顯示,政務司司長林鄭月娥申報的7個物業都不在本港。林鄭月娥在廣東中山添置一個配偶擁有的自住單位,維持江蘇蘇州一個空置住宅。而英國劍橋的兩個單位,一個由上年出租,轉為配偶持有及出租,另一個由自住轉為空置。

林鄭月娥丈夫在中山置業,官場盛傳方便丈夫返港期間可舉家北上休假減壓。林鄭月娥丈夫林兆波,曾在中大數學系任教,長期居於英國,但未有申報工作。

財政司司長曾俊華在美國擁有一個自用寓所,另外在灣仔有一間寓所出租。律政司司長袁國強就在沙田擁有兩個住宅物業及一個車位。



24. 持有中 2017-06-24 10:23:32


亡夫公司股份出售物業 收入頗豐 葉劉亡夫文浩的家族企業正興建築公司由文浩父親正平及母親王妙嬋創辦,持有多處香港物業和佔地約5萬呎的飛鵝山大宅。正平過世後,將公司留給子女。葉劉繼承亡夫持有該公司10%的股份。

根據立法會的利益申報紀錄,葉劉淑儀現以個人及海外註冊公司義持有中西區兩個物業,分別作自住及出租。該兩

在港英地政府做副行政署長的葉劉以293萬購入九龍城雅士花園一單位...單位。兩年後,官至保安局局長的葉劉再次出手,透過全資持有的離岸公司...

葉劉的財團, 還包括大家樂...為管理層。 六人合共向葉劉捐贈七十萬元,佔葉劉...市務學會榮譽主席等。 而葉劉與時代的關係,有利她...

根據立法會的利益申報紀錄,葉劉淑儀現以個人及海外註冊公司義持有中西區兩個物業,分別作自住及出租。該兩個物業分別於九七年及九九年,以二千多萬元及三千四百多萬元買入,現時估值四千九百萬元及九千四百萬元。


25. 笑大方 2017-06-24 20:56:00

近日市場出現20年大蕭條的奇怪論述...

香港目前未有出現20年大蕭條的基本條件, 反而, 香港自2003年起出現了有可能的20年興旺期,  現今的20年興旺期有可能上升周期至2020年--2026年間才完結, 如果我哋心慌慌想出名大發偉論, 結果是害人害己, 貽笑大方......