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蔡志忠
2017年8月16日
應將工廈劏房合法化
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  葵涌美適工業大廈發生三級大火,造成3名年輕人離奇死亡事件,再度引起社會各界輿論和關注。舊式工廈屢次發生嚴重意外事故,歸根結柢都是因為工廈改裝問題,這些經過改裝的小單位,大多數沒有灑水系統,也不符合消防條例及逃生安全標準。

  香港有約1400幾幢工業大廈,除了已成功申請活化的約150幢大廈之外,其他的基本上只可作工業或貨倉用途。眾所皆知,香港已沒有工廠,那麼這些工廈都作甚麼用途呢?就是坊間所謂的多用途工作間,然後進駐了藝術室、補習社、拳館、畫廊、音樂室和私房菜等等,最嚴重的甚至將它當成住宅來使用。

  以上提及的行業皆不可以在工廈內進行,這種公然違反契約的行為,香港政府不可能不清楚,不過礙於太多人違契,政府要執法很困難,人手可能也不足,於是久而久之,違契使用變成一種習慣,你不出聲、我不反對。

  由於政府隻眼開隻眼閉的關係,使大眾以為這些行為都是合法的,結果工廈愈來愈受追捧,價格也從沙土時期每呎幾百元,升到今天幾千元,升幅高達10倍,有些區域價格跟商廈十分貼近,相當誇張。就像官塘和九龍灣區的寫字樓那樣,價格總是上升不了,原因就是人們經常將工貿樓和寫字樓混為一談。

入則屋宇署 工廈轉用途

  直到去年牛頭角發生奪命四級大火後,政府才開始要嚴格規管工廈,雖然措詞嚴厲,態度強硬,也曾釘契甚至封樓,但似乎為時已晚。違契使用已到了無藥可救的地步,當局光是靠一連串執法行動,已起不了阻嚇作用,理應面對現實,認真思考再推活化工廈政策。

  近年來,港府過於注重年輕人上車問題,大量興建中小型住宅單位,忽略了基層人士申請公屋,以及小公司創意產業的發展,結果是輪候公屋的時間變成需要4.7年,很多人等不及上樓,跑去租工廈劏房作居所。如此這般,政府顧此失彼,房屋問題愈搞愈糟。

  筆者認為,要解決工廈劏房問題,就必須將它合法化,新改裝的工廈固然要入則屋宇署,舊的工廈當然也一樣要取得批核,遵守消防條例,安裝花灑系統、水缸等,一切以安全排第一位。當然,也必須容許工廈轉用途,讓其經過補地價或交付容忍費後,可以合法、安全地使用。

 
 
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1. Danny 2017-08-16 11:54:36

"筆者認為,要解決工廈劏房問題,就必須將它合法化,新改裝的工廈固然要入則屋宇署,舊的工廈當然也一樣要取得批核,遵守消防條例,安裝花灑系統、水缸等,一切以安全排第一位。當然,也必須容許工廈轉用途,讓其經過補地價或交付容忍費後,可以合法、安全地使用。"

完全同意蔡生見解,活化即是合法化,完全正確!

2. 工廈劏 2017-08-16 12:19:35


應將工廈劏房合法化??? 是一項歪念......走火入魔???



3. 有道理 2017-08-16 13:11:55
香港工廈幾乎全部違規,執法做唔到,唯有改例遷就目前情況,政府冇得揀,劏房住人更加係社會悲歌,政府都要照顧弱勢社群!
4. i 2017-08-16 13:40:41
本原違法野多人用就要變合法? 毒品夠多人食啦
5. 腥港人 2017-08-16 16:48:10
法不責眾,所以佔中沒違法,咁大家去訓街咪得囉
6. aaa 2017-08-16 17:12:26
只要揾到錢蔡生就會贊成。工厦其實很難改装成適合住人的。
7. CD ROM 2017-08-16 17:23:55
活化工廈, 著眼點應該放在, 更新果d不合時宜既條例, 靈活同適當去推高佢地既用途...

口號式咁妖魔成件事, 對廣大市民唔係好事.
8. 支持者 2017-08-17 00:49:21

各位可能誤會咗蔡生嘅意思,合法化係要補地價,更加要駛好多錢大裝修,符合消防條例同埋安裝花灑系統,唔簡單.

工廈劏房合法化,可以解決好多問題,年輕人創業,小型創意公司設立等等,真正幫到社會!

9. 地產人 2017-08-17 03:36:54
工廈劏房合法化係要經過大改動,改到符合安全標準措施,業主駛大啲錢更新,對社會係好事!
10. BT 2017-08-17 11:53:04
筆者認為,要解決工廈劏房問題,就必須將它合法化,新改裝的工廈固然要入則屋宇署,舊的工廈當然也一樣要取得批核,遵守消防條例,安裝花灑系統、水缸等,一切以安全排第一位。當然,也必須容許工廈轉用途,讓其經過補地價或交付容忍費後,可以合法、安全地使用。
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推進轉型的關鍵相信是政府(城規會) 盡快檢視OZP現有工業用途地區, 是否有合適地區可作大幅改劃, 盡早修改OZP, 締造有利基礎, 透過工廈改建讓潛在供應釋放出來.
11. 升值化 2017-08-17 12:51:04


應將工廈劏房合法化???

是幫助低價入貨炒家賺錢合法升值化!!! 香港聰明人真是太多......



12. 屠龍戰 2017-08-17 12:54:16


中原城市領先指數 CCL 




人生體驗:


如何捕捉樓市下跌的機會. 這幾年太多名星專家唱跌樓市了, 似乎仍未出現一啲智慧型的分析預測資料供網友享用, “山中無老虎,猴子稱大王 。”


不是真理的假設: 指數每一次創新高後, 都有大量專家睇跌……不防假設此類人的心態…...第一個星期指數下跌, 我哋可以預估是真正的下跌期開始降臨, 直到真的下跌期開始出現, 哪如何可以在合適的時間日期內可以購入呢??? 如果不斷創新高,上一次假設預測報廢. 再次在創新高後第一個下跌周日起計算……


: 打口啽, 短期震盪一年左右, 可低吸……


: 恐懼情緒緊張, 中期大市回吐震盪三年左右, 可輕鬆低吸買平嘢……


: 真正跌市的出現, 長期大市回吐屠龍戰場格鬥五至七年左右, 可發達式買平嘢啦……預祝各位好運!!!


如何等待到真正的下跌周期降臨呢??? 是一件好難做到的事, 目前, 三五年內會出一/二類短/中期下挫跌市, 而真正跌市的出現, 長期大市回吐屠龍戰場格鬥場面可能要等待到10年後…...


此是小人物的見解. 未必差過明星專家.


 


 




13. 十郎 2017-08-17 13:58:29


      唔好以為將工廠改成劏房合法化 , 係一件輕鬆的工作。

      工廠跟住宅不同是少窗 , 面積大 , 一個正門 , 或者多一個後門。要改成有浴廁 , 煮食的地方 , 因為少窗要有空調。工程大不在話下 , 舉火警6000呎單位為例 , 間隔一定要磚牆 , 一定八陣圖 。得一個出口 , 真係每個月要舉行火警演習。如果每個單位改裝費是15萬 , 17個單位的投資就是255萬元。

14. GoGo Van 2017-08-17 14:39:08
屯門個新劏場是否在南豐工業城內的中央大樓二樓?如果係就大鍋,死場來的,內里的鋪之前十多年已吉,轉手多次.妻拋比夫,夫拋比夫的妹夫,做大個額,騙銀行財仔,,跟住破產,失蹤或水魚中伏,中X銀行經理,康×經理都要起身,又叫大陸人買舖來移民,吾信問下屯門任何地產,上綱查下!係就要小心小小!!!                       
15. 東成 2017-08-17 17:49:13

的確係咁樣!

[香港有約1400幾幢工業大廈,除了已成功申請活化的約150幢大廈之外,其他的基本上只可作工業或貨倉用途。眾所皆知,香港已沒有工廠,那麼這些工廈都作甚麼用途呢?就是坊間所謂的多用途工作間,然後進駐了藝術室、補習社、拳館、畫廊、音樂室和私房菜等等,最嚴重的甚至將它當成住宅來使用。

  以上提及的行業皆不可以在工廈內進行,這種公然違反契約的行為,香港政府不可能不清楚,不過礙於太多人違契,政府要執法很困難,人手可能也不足,於是久而久之,違契使用變成一種習慣,你不出聲、我不反對。]

16. 東成 2017-08-18 01:56:00

蔡生講得好正確!

"筆者認為,要解決工廈劏房問題,就必須將它合法化,新改裝的工廈固然要入則屋宇署,舊的工廈當然也一樣要取得批核,遵守消防條例,安裝花灑系統、水缸等,一切以安全排第一位。當然,也必須容許工廈轉用途,讓其經過補地價或交付容忍費後,可以合法、安全地使用。"

17. 十郎 2017-08-18 08:42:00


      現在的工廈 , 大部分已經有消防設施 , 唔駛加裝。問題是要給出一個指標 , 如何才是乎合條件 , 是否可能合法化 ? 

      用火警工廈舉例 , 改裝前可以租到十蚊一呎 , 租金收入是6萬元 , 改裝後可以租20蚊一呎 , 收12萬元。改裝前後比對多收每月6萬元 , 用6萬元攤分投資的255萬元 , 要43個月 , 即是3年半才能收回成本 。如果有合法化 , 有規範 , 一樣大把業主願意做 , 原因是香港工業式微 , 6千的廠地比較難租得出 , 而且租金低企。

      所以業主並非用工廈收住宅價 , 不要以為益業主好多 , 出事業主願意無保障下都改裝 , 就是貪細細間 , 容易租出。如果真心解決居住問題 , 提出方法吧 !  不要盲反或者眼紅。

18. to 5/f 2017-08-18 09:25:12
咩叫法?法例如果寫窮人就要訓街

還要跟嗎?
19. 跟大隊 2017-08-18 11:04:43


應將工廈劏房合法化???

真理永遠在少數人手裡!!! 保存多啲70年代英式管理模式會好啲......無需比面跟大隊......


20. Eric Wong 2017-08-18 18:54:25

理想集團早前推售觀塘工廈後,新近推售位於屯門天后路南豐工業城單位,理想集團行政總裁鄧健明表示,購入上述工廈為附有飲食牌照,將佔地1.1萬方呎改裝為食度(The Food Icon,並分拆出售,首推15個商舖,呎價2.2萬起,入場費369.6萬元;另設3年成交期,買家只需於2018年7月前分階段支付25%,餘額可於2020年繳付,所有買家可全數回贈印花稅。而目前有14個商舖獲預留,另有一個買家洽購5伙。

至於租戶方面,鄧表示,項目於2018年7月入伙後可免租2年,每月只需繳付營業額12%作營運費;目前已有租戶洽租,但尚未落實。

記者:甘潔瑩

21. 與願違 2017-08-19 00:03:04


中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2017/08/18公佈,反映2017/08/072017/08/13(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

160.14

  0.19 %   0.62 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

160.13

  0.03 %   1.04 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

160.15

  0.22 %   0.54 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

161.97

  0.24 %




辣招,使很多人產生下跌的幻想,事與願違,現實就是這樣,磋跎歲月.後悔莫及.


22. Hongkong People 2017-08-21 12:08:27
蔡生所説甚是!我係度都寫咗幾次,應活化工廈, 外國大把例子,一般叫Loft,好多外國年輕人都住Loft, 覺得型格.

當然亦可將整個工廠區rezone為住宅區,等發展商補地價改建為住宅,更善用土地.
23. 尋煩惱 2017-08-21 19:55:46



荃灣新盤戰熾熱,消息指華懋牽頭的全‧城滙截至今日晚上6時多左右,暫錄得近1,500票,五天暫累收約1.5萬票,已超越海之戀(海之戀第3期)首輪收逾1.45萬票的紀錄,成為今年票王,將挑戰去年元朗Grand YOHO近1.67萬登記的紀錄。以周五開售的521伙計,項目暫超額27.8倍......

香港的可愛就是多人買樓,何需為其擔憂自尋煩惱呢???