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蔡志忠
2018年4月18日
加息是樓市最大的敵人
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日港匯持續疲弱,觸及7.85弱方兌換保證,資金有流走迹象。金管局為了捍衛聯繫匯率,上周至今已九度入市買港元,動用了近336億港元,為近年罕見。美元利息上升,和港元息差逐漸拉開,資金流向美元是很自然的事,金管局反應迅速,立即出手干預,做法尚算恰當。

  有人認為這次港匯轉弱,是因為部分資金趁港美息差擴大而進行套息活動,資金沒有真正流出香港,與97年亞洲金融風暴時,港元被大鱷狙擊不可相提並論。筆者同意這個講法,今天香港外匯儲備充裕,暫時不怕外來衝擊,但如果美國加息步伐不停,香港最終不可能不跟隨,那麼大家就要留意加息帶來的影響。

  對於樓市來說,加息是它最大的敵人。香港人長期享受低息的供樓環境,買樓擔心的是首期不足,而不是每月的供樓負擔,20年前平均供樓利息達10釐的經歷,年輕一代似乎不太清楚,作為見證過樓市起跌的人,筆者以過來人的身分告訴大家,樓價不會永遠只升不跌。

買樓應以投資者角度出發

  雖然俗語說「樓是用來住,不是用來炒」,但是如果要在香港買樓,大前提必須以投資者的心態為出發點,不要以自住的角度來看房子,覺得個人喜歡就好,不理將來升值潛力,否則有機會吃大虧。一個買樓的決定,隨時影響個人身家財產,香港樓宇的投資升值潛力比自住來得更重要。

  如果想樓價跌,也不是不可能,但必須有天時地利人和配合。市場上影響樓市的無非是:供應大幅增加、利息持續上升、政府不斷加辣等。而筆者最害怕的是利率上升,原因是利率上升直接增加供樓負擔,筆者同意這樣的形容,當利息加2厘時,樓價就會跌1成,加3厘會跌2成,加4厘會跌3成,如此類推。

  大家都認為增加樓宇供應,就可讓樓價下跌,其實不然。現今香港全民覓地起樓,每年的私樓供應也不過2萬伙,即使此數目達標,也並不表示發展商會全數推盤。至於樓市辣招,只是鎖住二手樓盤,一方面是管理需求,另一方面也減少供應,成功將購買力暫時喝停,但問題的根源沒有解決。

 
 
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1. 息魔 2018-04-18 13:44:58
當利息加2厘時,樓價就會跌1成,加3厘會跌2成,加4厘會跌3成,如此類推。



即係話若然加11厘,樓價歸零?
2. Danny 2018-04-18 13:48:52
total agree, good point! mr Choi!
3. 向泛民说不 2018-04-18 14:15:01
现在最大的风险是中美贸易战,还金管局多对于资金外流当作是套息。

中美贸易战加上资金外流,可能会冲击香港联系汇率。令香港经济崩溃。

老美出牌已经是没有低线,求其找个理由就可以制裁。香港人仲吾明白已经回归,老美制裁中国,必定include香港。同97年前吾同,仲以为可以独善其身,甚至可以做独家生意。太无知啦。
4. 支持者 2018-04-18 15:04:28

加息真係樓價跌,蔡老闆中肯嘅文章,唔會一味唱好.

我覺得樓價最多有機會跌3成,就咁多而已!

5. 同意 2018-04-18 15:05:57

絕對同意:

[雖然俗語說「樓是用來住,不是用來炒」,但是如果要在香港買樓,大前提必須以投資者的心態為出發點,不要以自住的角度來看房子,覺得個人喜歡就好,不理將來升值潛力,否則有機會吃大虧。一個買樓的決定,隨時影響個人身家財產,香港樓宇的投資升值潛力比自住來得更重要。]

6. 升斗市民 2018-04-18 17:14:59
樓價咁樣升,最好跌番2-3成,俾後生仔上車機會,跌2-3成唔會大影響樓市.

政府宜家推綠置局好正確,幫基層市民買樓!
7. CD ROM 2018-04-18 17:31:15
非常同意以下此段! 我經常同上車既朋友講呢樣野, 可惜10個上車8個聽唔入耳, 包括當年既自己. Haha~~~~

大前提必須以投資者的心態為出發點,不要以自住的角度來看房子,覺得個人喜歡就好,不理將來升值潛力,否則有機會吃大虧。一個買樓的決定,隨時影響個人身家財產,香港樓宇的投資升值潛力比自住來得更重要。
8. 地產人 2018-04-18 22:21:38
連CD ROM兄都認同蔡老板文章,正是英雄所見略同!
9. 地產人 2018-04-18 22:23:09
[買樓應以投資者角度出發 ]非常有意思!
10. 風高浪急 2018-04-19 01:25:37
樓價終於會跌,蔡生都話跌就會跌,佢幾準!
11. 冇咁易 2018-04-19 10:52:39

現在是叫人買樓的好時機!!!

當然,唔喺自己啦!!!

想樓價跌???都冇咁易......

12. 基層市民 2018-04-19 16:00:40
正確!
[大家都認為增加樓宇供應,就可讓樓價下跌,其實不然。現今香港全民覓地起樓,每年的私樓供應也不過2萬伙,即使此數目達標,也並不表示發展商會全數推盤。至於樓市辣招,只是鎖住二手樓盤,一方面是管理需求,另一方面也減少供應,成功將購買力暫時喝停,但問題的根源沒有解決。 ]
13. 關焯照 2018-04-19 22:52:49

茂利分析 誤導市民

過去一周,從銀行同業結餘流走的資金超過500億,這情況較04-05年的資金流走快得多,但僅佔過去幾年流入總量的5%,相信難衝擊本地金融體系。無奈,近期有不少評論令投資者產生疑慮,相信這次走資潮會令本地息口大幅抽升,引發資產價格急速下調。

資金外流會令銀行結餘減少,但這部份的結餘並不完全反映過去幾年的約1萬億港元流入,因為在09-17年間,金管局多次增發外滙基金票據(總數約8,000多億),吸走過多的同業結餘和防止極短年期的外滙基金票據出現持續負利率問題。然而,金管局主要是以發行三個月和半年期的票據來為銀行同業結餘排洪,所以即使大量資金流走,金管局也可應對這方面的需求,因此類貨幣市場極具流通性,即使金管局大手贖回也不影響票據市場的穩定性。

經濟評論員只是聚焦銀行同業結餘的流失速度,卻沒有留意有8,000多億元已被換入有高流通性的外滙基金票據,因此,在分析資金外流方面,我們應該睇「大數」,才不至被那些「茂利分析」誤導。

市場的另一錯誤分析是「套息」會令弱方兌換保證被衝擊,可能引發港滙貶值危機。然而,「套息」肯定會令港元轉弱,但弱方兌換保證是用作穩定市場對港元信心。從兌換能力方面,金管局絕對可以以7.85買入港元和沽出美元,因為流入的資金已投資於流動性高的美元資產。另外,聯滙也有另一種「套戥」來支持港元滙價,例如三大發鈔銀行可在官價7.8元賣港元予金管局,再在外滙市場以1美元換入7.85港元,這個交易可以獲利0.05元。從阻止港滙過弱來看,「現金套戥」是另一道穩定港元的防線。

聯滙的穩定性視乎港府承諾。由於金管局承諾在弱方兌換保證支持港元,這會令市場不敢狂沽港元。從現時12個月港元遠期滙率出現超過400點折讓,顯示市場預期港滙將會在這段時間內轉強,這情況與97-98年亞洲貨幣危機出現超過6,000點溢價,實有天淵之別。

https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20180419/58094042?_ga=2.50478313.1387107908.1524036893-916342605.1496762569




14. 危機再現 2018-04-20 11:45:01
上帝要你死亡,首先要你瘋狂!今日瘋狂就係死心嘅先兆!