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蔡志忠
2017年3月22日
買樓不理智 辣招應檢討
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  樓市的「大時代」又來臨了,千人大排長龍買樓的賓虛場面再現眼前。在過去的周未,新盤速銷近千伙,吸金超越100億,為近半年最暢銷時刻。為何突然出現如此搶購潮?一切應該從中資買地說起,從啓德發展區樓面地價每呎1.35萬元,到鴨脷洲臨海地王樓面地價每呎2.2萬元,香港人終於意識到,麵粉貴過麵包是短暫的,趁著今天仍然買得起樓,明知入市「唔理智」都要買。

  儘管政府多番強調樓市出現泡沫風險,然而當美國加息後,香港一些銀行卻仍然宣布減息,出現如H-1.28厘的新低利率,這說明了甚麼?資金太氾濫了!熱錢湧入不僅使地產受惠,連股市也大幅上揚,看起來這年頭是樓股齊飛。如果今天仍然有人說樓價會下跌,我只能用不懂樓市來形容他。

  財政司司長陳茂波在網誌提出警告:本地利率逐步上升,房屋供應逐步增加,樓市基本因素正在轉變,但市場仍然如此狂熱,情況實在「令人擔心」。他直言未來息口只會向上,加息是「幾時」的問題,而非「會否」的問題,並強調看不到有條件和空間「減辣」或「撤招」。

  波叔的言論看起來好像正確,其實似是而非,政府每次對樓市出招加辣,市場只是短暫淡靜一下,不久又重回升軌,原因是辣招不能打壓樓價,只是封鎖了二手樓交投,一手樓發展商打破了封鎖,利用高超的銷售手法,加上靈活多變的回贈及付款方式,成功吸納市場上的購買力。 嚴格來說,樓市調控措施只是暫緩買家入市速度,沒有真正解決市民的居住需要。

首置一客一購 換樓寬預繳稅

  即使當下出現瘋狂搶購熱潮,也只是局限在新樓市場,這樣並不是一個正常的市場。辣招實施多時,應該作出檢討,筆者提議作出以下修正:

  1,一客多購情況嚴重,佔了新盤兩三成交投量。一客同時購買多個單位,屬於大手投資者,卻享有首次買樓的從價印花稅優惠,而發展商通常也讓其優先揀樓,這使只買一層樓的首置者,喪失優先選購的機會。筆者建議立例,首置者以一客一購為基準,禁止濫用一客多購減省印花稅。

  2,放寬樓換樓者預先繳交15%印花稅的規定,改為只付從價印花稅,減少首期負擔。目前通常買樓訂金為樓價10%,加上預繳印花稅15%,先買後賣的首期支出龐大,影響市民樓換樓計劃。此外,對二手樓進行鬆綁,無論業主擁有多少層樓,只要是先放售一伙再買回一伙,都同樣享有從價印花稅,這樣可鼓勵二手樓業主放盤,增加樓宇供應量。

 
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1. 一孩政策 2017-03-22 12:51:46


不如引用一孩政策, 香港樓價即時下跌...


筆者建議立例,首置者以一客一購為基準,禁止濫用一客多購減省印花稅。??????


2. Danny 2017-03-22 13:31:24
蔡生的提議會令代理少咗生意,一客一購最洽當,俾首置人士有優先權,遲早林鄭都會禁止一客多購,實施一客買一伙才符合政府原意,多購是投資者入市個案的鮮明例子,不應提倡!
3. 有道理 2017-03-22 13:36:50

亮劍兄,閣下甚有見解,同作者睇法相近.蔡生言之有理:

[儘管政府多番強調樓市出現泡沫風險,然而當美國加息後,香港一些銀行卻仍然宣布減息,出現如H-1.28厘的新低利率,這說明了甚麼?資金太氾濫了!熱錢湧入不僅使地產受惠,連股市也大幅上揚,看起來這年頭是樓股齊飛。如果今天仍然有人說樓價會下跌,我只能用不懂樓市來形容他。]

4. 東方竹 2017-03-22 15:58:02

蔡生建議政府會接納:

 1,一客多購情況嚴重,佔了新盤兩三成交投量。一客同時購買多個單位,屬於大手投資者,卻享有首次買樓的從價印花稅優惠,而發展商通常也讓其優先揀樓,這使只買一層樓的首置者,喪失優先選購的機會。筆者建議立例,首置者以一客一購為基準,禁止濫用一客多購減省印花稅。

  2,放寬樓換樓者預先繳交15%印花稅的規定,改為只付從價印花稅,減少首期負擔。目前通常買樓訂金為樓價10%,加上預繳印花稅15%,先買後賣的首期支出龐大,影響市民樓換樓計劃。此外,對二手樓進行鬆綁,無論業主擁有多少層樓,只要是先放售一伙再買回一伙,都同樣享有從價印花稅,這樣可鼓勵二手樓業主放盤,增加樓宇供應量。

5. 東成 2017-03-22 16:23:22

政府聽到蔡生提議立例一客一購,故此快立例了!投資者一客多購快手了!

6. MSK 2017-03-22 17:04:44
優化式辣招可能最快今個星期五出台。
7. 是真的 2017-03-22 19:39:17


兩年前我話信 李嘉誠 多啲.原來是真的...


長和主席李嘉誠在業績發布會上表示,認為炒賣是不行,又指樓價高或低,一般市民大眾都只是買一個單位,即使樓價目前稍高,但計及通脹,幾年後都會發現沒有買錯。

他又指,近期看不到樓價會下跌,因為買家的力量很大


8. 風險高 2017-03-22 20:21:46
我就話宜家買樓風險好高,升埋上半年,下半年停一停,如果加息加得快,供應跟得上,樓價就會應聲而倒!
9. Ball 2017-03-22 22:38:49
八樓自信睇樓市勁過成哥!讚!哈哈!
10. 自由經濟 2017-03-22 23:45:07
港人不要凡事都要政府插手。有錢人喜歡一人買幾十間新樓也要限制?如果實施後樓價仍上升(好大機會),是否又要求立例限制一年不可以買多過三間二手樓?在港人心中住宅是投資工具遠遠多過是生活必需品。

如果一個物體從97至03年打了3折而都冇人吼的話,請不要把它稱之為生活必需品。

  


11. 風險高 2017-03-23 01:00:42
9樓朋友:風水佬騙你10年8年,宜家只需幾個月,升多幾個月一啲都唔奇,但林鄭一上場,輸賭一定對樓市再出招!
12. 井 2017-03-23 10:39:16

感觸嘆港變質 只顧炒樓


長和主席李嘉誠大半生經歷,描繪出本地政商界過去數十年歷史。他飛黃騰達之時,正好代表香港經濟起飛,但隨之而來是大財團壟斷民生大小事情,地產霸權言猶在耳。不過,昨日在業績會上,李嘉誠談及香港現時局面時,突然感觸起來,更加是眼紅紅、聲音變調,令人誤會他哭了出來,但他即時澄清只是受到感冒影響,「因乜事要喊」。

贊成起更多居屋公屋

「我愛香港,我唔想睇到香港呢(低頭靜默一段時間),我哋本來引以為榮嘅香港(聲音有點沙啞)……」他指香港GDP佔中國的GDP比例已跌至2%多,問港人為何不能做得更好,例如中央已允許港人一人一票選特首,但被一些人摧毀,「我見好少人責備呢啲禍首」,但他未有言明禍首是誰。
李嘉誠慨嘆香港現時已變質,「只係炒樓、整高啲(樓宇),或者賺多啲」,與過去在困局中努力向上大為不同,「其他嘅建設呢?其他嘅理想呢?」老人家喜歡話當年,李嘉誠提到自1940年來港謀生後,慢慢一步一步由職員變成經理,再自資做生意。在戰後不少港人迎難而上,令香港成為奇蹟之都。
然而,最令他痛心是香港停滯不前,更成為中央的麻煩,故希望新特首可帶領香港急起直追,做出一些讓國家及香港引以為榮成績。雖自己是1,100多個選委其中一人,力量有限,但如有這樣理想的特首人選,他投票時「問心無愧」。其中一項本地主要問題是房屋供應,李嘉誠贊成興建更多居屋及公屋,為年輕人解決居住問題。
李嘉誠雖直言香港變質,但過往集團營商手法爭議甚大,如長實旗下樓盤大埔嵐山,雖於宣傳時以家庭客為主打,而大單位隔鄰的「納米戶」只是讓子女有私人空間,惟這種做法亦牽起本地新盤「劏房戶」之風。另外,長實旗下的百佳超級市場的經營手法過去多年亦被外界揶揄為「賺到盡」。
■記者岑梽豪 


炒多劏多D!!!!報應唔係報係你班老人家,係報係你地下一代!


13. 井 2017-03-23 11:18:24
習近平無「欽點」特首 三候選人都可接受 
2017/3/23 — 8:57 

《都市日報》今天報道,多名建制派人士向該報承認,沒聽聞國家主席習近平直接下達指令,要「欽點」某人做特首。報道又指獲得可靠消息,指國家主席習近平在特首選舉中,一直沒有「欽點」任何人做特首,反而希望候選人盡情發揮,憑自己的實力爭取市民及選委支持,做到真正「自由跑」。 

報道引述接近北京的消息人士說,3名候選人都符合中央的4大條件,習近平看重的特首人選是能夠管治好香港,能團結社會各界,「最重要係令香港現時極撕裂的情況,有所紓緩。」所以,無論選到3人中哪一人,習近平都會接受。


14. 湯瑪斯 2017-03-23 11:33:42
蔡生唔應該講「如果今天仍然有人說樓價會下跌,我只能用不懂樓市來形容他。」呢句話。其實而家香港樓市的利淡同利好因素都有。加上呢的因素隨時會有變化。雖然我同隔離湯博士一樣睇淡,但我都唔敢話睇好的人唔懂樓市。超人話未來一、兩年香港樓價唔會下調(我估佢其實想講唔會大跌),邊過敢話超人不懂樓市!但係超人都係人,佢唔係神。超人都可以睇錯市既。如果捉佢字蝨,一、兩年內樓價下調1%佢都算係睇錯市!
15. Tony lam 2017-03-23 14:20:21
X哥話唔跌…但唔敢講會大升喎、現價上咗車、冧就未必、但賭大咗嘅…唔上就大O樂、三年內升少過兩成計數都輸、老年講過…價高冇量就座下無妨…價高成交旺…不妨set高多少減磅。
16. 亮劍 2017-03-23 15:30:05
165. 亮劍 2014-10-28 15:02 

今年,我新開了一科名為『金錢、土地與房屋』的通識科。最近,與學生玩「大富翁」遊戲,以了解香港房產與貧富的關係。先把學生分成五組,每五名學生一組,其中一人擔當銀根供應者、土地供應者及行政、立法與執法者的多重角色,其餘四人比賽,每人透過自身努力,行完一圈才可獲得二萬元;但其中一人透過枱底交易(不為人知),可從銀根供應者手中取得額外的一千萬元。


        當遊戲經過十多圈的運氣、努力和策略的比試後,結果幾乎完全一致:當大部份人都沒有財力再買地建屋的時候,只有那位透過枱底交易的大戶可以無止境地繼續買入土地、建屋、建酒店。


        再經過五、六圈的比試後,當大部份人都因為不停的需要支付高昂租金和物價,已經快將入不敷出,只好變賣房產,流落街頭,有的甚至宣佈破產,或者情願坐監;只有大戶可以不勞而獲,賺個盤滿鉢滿,意氣風發,大地就在腳下。


        大家開始對大戶的財力產生懷疑,有人終於發現原來他與制度管理者有枱底交易,怪不得可以壟斷房產;於是有同學向行政和立法者投訴,認為制度不公義,要求修正遊戲規則,懲治枱底交易者,並重新民選制度管理人。可惜,行政與立法者正是枱底交易中的既得利益者,未有對申訴加以理會,繼續其壟斷(Monopoly)遊戲。


        反對平權的理據卻是後來從報章得悉,原來制度管理者認為窮人是不可以擁有政治權力的,否則制度會向民粹傾斜(但這一講法已被美國經濟學諾貝爾得獎者保羅‧克魯曼評為錯誤)。而窮人的定義竟然是指個人每月入息中位數一萬四千元或以下的人士,佔全港總人口的75%(其中25%為零收入人口,50%為入息低於中位數人口)。這與我們班上的遊戲不謀而合,在四人遊戲中,制度管理者只與其中一人合謀,其餘四分之三的持份者都因此而被推向貧窮,但正因為他們貧窮,所以他們都不會獲得政治權利,永遠無法改變這套壟斷遊戲。


        因為有壟斷,所以你貧窮;因為你貧窮,所以你無權;因為你無權,所以你活該!估不到『貧不如富敵,富不與官爭』的中國封建倫理,根深柢固,牢不可破。


        香港中文大學地理與資源管理學系副教授


        姚松炎博士



………………………………………………


今日頭條日報姚松炎副教授呢篇文章幾值得討論。


其實我亮劍都認同姚副以大富翁遊戲來形容香港的楼市,因為本人之前亦寫過幾篇嘢關於呢個 Monopoly 遊戲。


小弟先作個利申,我並無喺香港任何一個地產霸權集團或其旗下的子公司拿过一分錢,本人只是以事論事啫。


姚副話你那個大富翁遊戲實驗中,銀根提供者、土地供應者為同一人,而且他還包攬行政、立法及執法大權於一身,咁可能與現實不符喎。


銀根提供者……點解香港呢幾拾年,以長線計楼價升個不停?其實最大原因係美国喺70年代廢除咗金本位,環球貨幣供應因而大幅上升,而香港那些地產商,点解得到銀行的信任而大開水喉,应該有好多原因,但如果有人話有枱底交易呢回事,我好有保留。


土地提供者……點解香港D私楼会贵成咁?最主要的原因係大约每一個私楼業主的背後,都要負擔一户公屋家庭的支出呀。香港的土地供應緊拙由來已久,港英政府因此設計咗呢個香港人養香港人的計劃,可謂用心良苦。首先官員將有限土地分成兩份,咁有限的土地便变成短缺,那呢D私楼地就可賣得起價,發展商買入贵麵粉、再整D貴麵包,最後以高價賣俾那些俾得起又肯俾錢嘅準買家,喺呢個過程中,土地供應者其實已向上述買賣雙方抽了重税,之後呢個土地供應者再變身成政府,將上述呢幾筆錢作財富再分配,就可有錢起公屋俾窮人住之餘,再整D福利益街坊。政策好唔好在此我不作評論,但這是事實的全部。


行政、立法及執法者……在香港直到呢一刻為止,仲係行緊三權分立的,要是香港可學某些國家咁,玩三權集於一身而不是互抽後腿的話,咁大把郊野公園、避風塘及吐露港已經起滿晒楼,那麼沙一就唔使要成万銀建呎啦!


我知以年輕人的角度睇,將呢個曲街香港大富翁遊戲規則推倒重來,佢哋可能短暫會得益,起碼在可見到的將來,点都有層見得下人既楼住,但中長期會点發展呢?呢度唔使做實驗、亦不用玩遊戲,只要睇睇現在底特律点一鑊粥咪知後果!


到時侯地產霸權及有能力之仕都會遠走他鄉,不過無人同你哋爭購磚頭之時,亦無人睇数「萬税」,最後只剩下你們自己食自己。
17. Danny 2017-03-23 17:24:52

今年樓價不會下跌,講跌係嘩眾取寵,當然俾人笑,連大淡友施永青都轉軑,仲講跌?蔡生見到千人買樓情景,講真心話,唔做作,我支持佢!

18. Danny 2017-03-23 17:26:57
樓上亮劍兄就真有料,睇市奇準!
19. 姚松炎的官商勾結在美國一様有 2017-03-23 20:27:48
美國大把露宿者,他們已經是民主國家,為什麼會有這不公平現象?
20. 井 2017-03-23 21:17:38
https://youtu.be/pxRy8Xfggjs
21. 井 2017-03-23 21:19:41
班炒家唱好,為左散貨,全球加息,外圍經濟差到死,香港人仲比班地產佬洗腦。
22. 二少 2017-03-23 23:02:46
要散貨又使乜等到破頂吖?點都唔使等118先散啦?
23. 地產人 2017-03-24 01:55:11

除咗97年前夕,未見過反價反得咁利害,有啲業主直頭反反下價再收盤唔賣,簡直玩殘班地代.

就係因為二手樓冇得選擇,至搞到買家一窩蜂走去買新樓,講樓價升一成,已經係就住來講,基本面睇,起碼有條件升兩成!

24. 亮劍 2017-03-24 09:22:06
最近喺 property.hk 網站留言,有網友向小弟徵詢換樓的意見。
因為每一個人的家庭背景及可動用收入有所不同,好難學六叔咁畀No交差,在此我以角色扮演方式,大家自己對號入座。

鐵桿藍絲帶……中國大陸前景如日中天,GDP七八年再翻一翻不成問題,現在香港楼市有買貴無買錯。
淡黄中慘……升完又升何時了,匙盤已好少 ,小樓昨夜價又改,估價不堪回首心內沖。 雕闌玉砌應猶在,只是楼價改。問君你係幾號籌,恰是一盤冷水心內流。
揭竿黃絲帶……支那不日支爆,楼價竟然無 discount仲有premium, 係咪黐鬼線,跌一半最少😓😓
25. 雞蛋裡 2017-03-24 22:14:25


買樓不理智???     辣招應檢討???  


現在買樓的人都算是理智的一群!!! 有錢就買...   

辣招不適宜檢討...原因,香港人喜歡阿茂整餅冇個樣整個樣,   越搞越多辣招了...

雞蛋裡挑骨頭...


26. 東成 2017-03-25 18:55:08

亮劍兄是網友裡面預估樓市比較準確一位,香港樓價可能仲有排向上升,自住有能力唔買樓者,小心將來上唔到車.

蔡生都是苦口婆心,總之一句講晒,叫你買樓是恩人,叫你賣樓害咗你!

27. 現在買 2017-03-25 21:27:13


現在買樓的人都是實力客,冇得輸...


豪宅新盤再錄過億港元大手成交,長實地產(01113)旗下紅磡維港星岸,剛錄豪客大手連購4伙,單位分布第1及3座,總實用面積4,483方呎,價單售價共約1.7億元,創項目單一成交涉及售價新高,折實合約售價逾1.45億元,實用呎價約32,355元。


28. 要接受 2017-03-25 22:21:33


[中原城市領先指數] 健康穩步的推進是現實的市況, 大家都要接受...講多都無喟啦.




29. 同意 2017-03-26 00:53:23
指數衝破150點,升勢凌厲,短短1個月,樓價指數升了5點,上半年升10%一啲都唔奇,我信亮劍,樓市今年至少升1成,各位未買樓人士自己執生啦!
31. to 10/f 2017-03-27 16:01:47
而家政府係要立例禁止樓市投資呀.
樓係民生必需品呢個係大道理.根本就冇野可以駁
32. 亮劍 2017-03-27 16:58:35
林鄭可能驚CCL破唔倒180,想話以後公布埋中唔倒標既財團出乜價去投地……

海航最初出萬三蚊投啟德地,我肯定比第二最高高好很多,但之後如果你啟德地落標,出價唔過萬盞嘥心機,唔該慳啲纸。 

唔知各位記唔記得,在鴨脷洲地開標前嗰幾日,星島已經爆塊地會成倒15x億?

根本中資地產商現在係用緊「殺傷戰略」,為求奪得「橋頭堡」,就算白做都攞翻塊地做「實習」!

中資發展商為求走資,可出高1成;壓縮邊際利潤又出高1成;運用新科技起楼(不要忘記求其一件蛋散每年起出來的楼面等同香港全年落成總和)又出高1成;當落廣告推廣又出高1成……

對港資地產商來說,行家咁搞寸個市,心裡一定不服氣,新地郭炳联咪就話,等啲癲票中曬佢哋先去馬?

不過香港每年有幾多幅地可以畀人拍先?大陸仲有好多有實力嘅發展商等緊插旗呀😓 

小弟估計,中资財團呢家不是一個半個頭腦發熱盲搶地,如果第二第三甚至第四標出價都係幾%差額,咁請問777你估計後果如何?

有人話做生意唔係賺硬,唔畀人蝕到嘔?
但在呢件事還未發生前,港資發展商那肯「平沽」手上持貨?
33. 引刀一快 2017-03-27 18:48:38
呢D就係洗牌喇。
34. 正大傻 2017-03-27 21:02:25


大陸新貴們資金多到痺, 來香港挿旗是身份象徵, 用資金買起香港都冇人知道, 正大傻...



35. 亮劍 2017-03-27 21:11:21
在反覆上升市道中,就算出價高於「主車群」幾成中標果位,都不敢在下次投地果陣大幅削價,因為……

1之前投落嘅地要 mark-to-market 咁就大劑
2第二到四標會睇下高到中標價圍唔圍倒数,下次會勇敢D
3地價因超高成交而撩起條根,1手及2手唔使你叫立即起哄,下次拍地條数又唔係咁計

海航在啟德那四幅地,就係我上面3点的總结!

在個市升到彭彭聲果陣,如果第二第三標見只是爭一百幾拾銀,佢下次就是出高兩叁百😓 而中標個間,就算贵幾舊,若果佢想繼續添食,亦唔敢喺下一次投標嗰陣減標價。

啟德跑道那幾幅地,將會以令人咋舌的價錢拍出來,而本地發展商今後亦好難再染指呢度,因為中國發展商用將來樂觀及低毛利售楼價計數,而本地發展商係以保守及「合理」毛利售楼價計算。

立此存照實行777制度, 標價只會愈嘜愈高😓 
唯一好處係政府有得賴,這就是市場價!